La Hipoteca Joven de Canarias cubre menos que las demás: te sigue haciendo falta un 5 % de entrada

Doce comunidades han montado ya su aval para la primera vivienda. Canarias ha sido la última, y conviene decir lo primero lo que casi ningún titular dijo: el canario es el que menos cubre de todos.

Donde Madrid, la Comunitat Valenciana, el País Vasco, Galicia, Andalucía, Balears, La Rioja y Murcia llegan al 100 % del valor de la vivienda, Canarias se queda en el 95 %. Traducido a la mesa de la cocina: en una compra de 250.000 €, en Valencia puedes firmar sin entrada y en Canarias necesitas 12.500 € tuyos (cálculo propio). Más los impuestos, que no los cubre ningún aval de España.

Eso no lo convierte en un mal programa. Lo convierte en un programa que hay que entender antes de hacer números, porque además es el único del país que te mira el patrimonio, no solo los ingresos. Lo que sigue está leído en el BOC, artículo por artículo: Decreto 123/2026, de 20 de julio, BOC núm. 149 de 27 de julio de 2026. Ni una cifra de aquí sale de una nota de prensa.

Antes de seguir, el dato que cambia tus planes de este mes: a 27 de octubre de 2026, tres meses justos después de entrar en vigor el Decreto, el programa todavía no se puede solicitar. Faltan papeles del propio Gobierno de Canarias. Lo explicamos entero más abajo, con lo que hemos podido verificar y lo que no.

Cuánto cubre de verdad

El Gobierno de Canarias garantiza como máximo el 15 % de la operación: el tramo que va del 80 % al 95 %. Lo dicen los artículos 2.2 y 11.3 del Decreto. Y ese porcentaje no se calcula sobre el precio que tú has acordado, sino sobre el menor de estos dos números (artículo 10.2):

1. 1El precio de adquisición de la vivienda.
2. 2El valor de tasación, calculado conforme a la Orden ECO/805/2003.

La palabra que manda es «menor». Si pagas 250.000 € por una casa que tasa en 235.000 €, la garantía se calcula sobre 235.000 €, y la diferencia la pones tú íntegra, encima del 5 % que ya te tocaba.

Que el programa garantice hasta el 95 % no significa que el banco tenga que prestarte el 95 %. El Decreto crea una garantía para la entidad; la decisión de concederte la hipoteca sigue siendo suya y sigue dependiendo de tu solvencia. La garantía resuelve el problema del ahorro. No resuelve el estudio de riesgos.

El techo que no tiene ningún otro: 150.000 € de patrimonio

Aquí está la singularidad del programa canario, y es la que más dudas genera. El artículo 4.1 e) exige que el patrimonio neto de cada solicitante no supere los 150.000 €. No es un límite conjunto que se reparta entre dos compradores: el Decreto dice «por solicitante», así que cada uno aguanta su propio techo.

Patrimonio neto es lo que tienes menos lo que debes. Entran el dinero en cuentas, los fondos, los planes, el local heredado, el coche, la participación en la empresa familiar; y restan las deudas. Ninguna otra comunidad del mapa mira esto: todas se quedan en los ingresos. Canarias mira las dos cosas.

Y ahora lo honesto. El artículo 5 dice que esto se acredita con una declaración responsable «conforme al modelo que se apruebe mediante orden». Esa orden no está publicada. Es decir: el Decreto fija el techo, pero no fija todavía cómo se valoran los bienes —a precio de mercado, a valor catastral, a valor de adquisición— ni qué se excluye. Cualquiera que hoy te diga con seguridad cómo se calcula tu patrimonio neto a efectos de este programa, se lo está inventando.

Dos consecuencias prácticas, y las dos importan si estás cerca del límite. La primera: es una declaración responsable, o sea, firmas tú y respondes tú. La segunda: el artículo 6.4 dice que el incumplimiento de los requisitos deja sin efecto la garantía. No es un trámite de relleno.

Quién puede pedirlo

Son seis requisitos, artículo 4.1, y se cumplen todos o no hay garantía. Aquí no hay puntuación ni concurrencia competitiva.

• Nacionalidad española o de un Estado miembro de la Unión Europea, o residencia legal en España. Y no solo tú: también el resto de personas de tu unidad de convivencia.
• Mayoría de edad y 40 años o menos en el momento de solicitar la financiación, cada comprador individualmente. O familia con menores a cargo, y entonces no hay límite de edad. Esta segunda puerta es la que casi nadie conoce.
• No ser titular de otra vivienda, ni en propiedad ni con un derecho real de uso o disfrute. Con dos excepciones, que vemos ahora.
• Dos años de residencia en Canarias, continuada e ininterrumpida. Se exceptúa el retorno acreditado durante el año anterior por motivos laborales, de estudios o de cuidado familiar.
• Patrimonio neto de 150.000 € o menos por solicitante.
• Ingresos de hasta 5 veces el IPREM en catorce pagas. Con el IPREM prorrogado en 8.400 € anuales por la Ley 31/2022, son 42.000 € por persona (cálculo propio). Si compráis dos, los límites se suman: 84.000 €.

Ese límite de ingresos sube en dos casos, también del artículo 4.1 f): 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo —2.520 € más, cálculo propio— y un 70 % adicional en familias monoparentales, que sobre los 42.000 € de base son 71.400 € (cálculo propio).

Las dos excepciones al «no tener vivienda», y lo que les falta

El artículo 4.1 c) admite que seas titular de un derecho sobre otra vivienda solo en dos casos:

1. 1El derecho recae sobre una parte alícuota que no sea igual ni superior al 50 %. Fíjate en la redacción: con el 50 % exacto quedas fuera. La mitad de la casa heredada entre dos hermanos no te vale.
2. 2Hay sentencia de separación o divorcio y no se te adjudicó el uso de la que era la vivienda familiar.

Y aquí hay un hueco que conviene conocer si vienes comparando con otras comunidades: el Decreto canario no exceptúa la nuda propiedad con usufructo de un tercero. Si heredaste la nuda propiedad de un piso y tu madre conserva el usufructo, en la Comunitat Valenciana sigues siendo comprador de primera vivienda; en Canarias, con el texto en la mano, no.

Qué vivienda entra

• Situada en Canarias y destinada a residencia habitual y permanente mientras la garantía esté viva.
• Nueva, de segunda o posterior transmisión, protegida de promoción privada o libre, e incluso autoconstrucción. En esto el programa es ancho.
• Precio de adquisición igual o inferior a 250.000 €, sin gastos ni impuestos, pero incluyendo garaje, trastero o cualquier anejo.
• Superficie útil máxima de 120 m², esta vez sin contar los anejos.

Ojo a la asimetría, porque es la que pilla a la gente en obra nueva: para el precio, el garaje suma; para los metros, no cuenta. La casa de 242.000 € con la plaza de 12.000 € aparte son 254.000 € y te has pasado, aunque vayan en escrituras distintas.

Quedan fuera (artículo 3.2) las viviendas protegidas de promoción pública y las que ya tengan constituida una garantía hipotecaria por el mismo título de transmisión.

Los papeles, y la sorpresa de a dónde van

Esto es lo que más cuesta explicar por teléfono. En este programa no presentas nada en la Administración. El artículo 5 ordena que toda la documentación se entregue a la entidad financiera, y es la entidad la que comprueba los requisitos. Tu ventanilla es la oficina del banco.

1. 1Documento de identidad: DNI, o TIE y pasaporte si eres extranjero.
2. 2Certificado de empadronamiento, para acreditar los dos años de residencia.
3. 3Certificado negativo del Registro de la Propiedad y certificado negativo catastral. Los dos, no uno. Son los que prueban que no tienes vivienda, y no se consiguen el mismo día.
4. 4Declaración responsable de que la vivienda será tu residencia habitual durante toda la vida de la garantía.
5. 5Declaración responsable del patrimonio neto, conforme al modelo que apruebe una orden que todavía no existe.
6. 6Certificado de la AEAT del último periodo impositivo cerrado.
7. 7Documentación familiar: Registro Civil, Libro de Familia o título de familia numerosa, según el caso.

Los dos certificados negativos —Registro y Catastro— son el cuello de botella clásico. Pedirlos el día que firmas las arras es llegar tarde; pedirlos antes de empezar a visitar casas es llegar a tiempo.

Todavía no se puede pedir: qué falta exactamente

El Decreto está en vigor desde el 27 de julio de 2026. Pero su disposición final primera deja tres instrumentos pendientes de orden departamental: el modelo de convenio con las entidades, el modelo de declaración responsable del patrimonio neto y las estipulaciones que deben incorporarse a la escritura de hipoteca.

Mientras no haya convenios firmados, no hay entidades colaboradoras; y sin entidades colaboradoras no hay dónde entregar los papeles, porque los papeles van al banco. El propio artículo 9.1 lo encadena: las entidades disponen de 20 días hábiles desde la publicación en el BOC de la orden de convocatoria para adherirse.

Hemos buscado esa orden de convocatoria en el BOC, repitiendo la búsqueda sin filtro de fecha ni de sección. No la hemos localizado publicada. Y queremos ser precisos: no decimos que no exista, decimos que no la hemos encontrado. Lo que sí hemos leído, ese mismo 27 de octubre de 2026, es la página oficial del Instituto Canario de la Vivienda y el portal de juventud del Gobierno de Canarias, que dicen literalmente que el programa «aún no está operativo» y que se está trabajando en formalizar los convenios con las entidades.

Conclusión práctica, dicha sin adornos: a 27 de octubre de 2026 no se puede solicitar la Hipoteca Joven de Canarias, y no hay ninguna entidad adherida que podamos nombrar porque no consta ninguna. Si estás viendo casas en Canarias contando con este aval, cuenta también con que puede no estar disponible el día que tengas que firmar unas arras.

El dinero sí está, y es poco

La dotación no es un hueco: está en el boletín. El artículo 67 a) de la Ley 9/2025, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2026 (BOC núm. 256 de 29 de diciembre de 2025), autoriza hasta 3.000.000 de euros para las operaciones de crédito con las entidades financieras destinadas a los beneficiarios de este programa.

Tres millones. Para situarlo: el programa valenciano trabaja este año con 60 millones y el balear con 30. Y el reparto tiene una regla propia en el artículo 11: el crédito se distribuye en partes iguales entre todas las entidades colaboradoras, no por orden de llegada de los clientes. Es decir, no compites contra toda Canarias: compites dentro del saldo que le haya tocado a tu banco.

Dos reglas más del mismo bloque, por si el programa arranca y quieres entender el calendario. El artículo 11 permite continuar al año siguiente solo si los fondos del ejercicio se agotan antes del 15 de septiembre. Y el artículo 14 prevé dar de baja por «baja ejecución» a la entidad que a los cuatro primeros meses haya prestado menos del 20 % de los fondos depositados.

Con qué bancos, y qué no te pueden exigir

Las entidades entran por convenio, con una duración de 10 años (artículos 7 a 9). Para poder firmarlo necesitan dos cosas: una calificación crediticia de grado de inversión otorgada por una agencia admitida por el Eurosistema, y red de oficinas en Canarias, especialmente en municipios de menos de 10.000 habitantes. Ese segundo requisito no es decorativo: está pensado para que el programa llegue a las islas no capitalinas.

Las entidades no reciben ninguna compensación económica por participar. Y ahora la cláusula que más dinero te puede ahorrar al mes.

Prohibidas las vinculaciones

El artículo 10.3 del Decreto dice que no se podrá exigir la contratación de ningún producto o servicio adicional, con remisión expresa al artículo 17.1 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Traducido: el banco no puede condicionar la garantía a que le contrates el seguro de vida, el de hogar, el plan de pensiones y la tarjeta. Puede ofrecértelo, y puede bonificarte el tipo si lo contratas —eso es otra cosa, y es legal—. Lo que no puede es ponerlo como condición para entrar en el programa.

Si en una oficina te dicen que «la Hipoteca Joven va con el seguro de vida», esa frase no está en el Decreto. Pídela por escrito.

La letra pequeña que casi nadie lee

La garantía no es tuya: es del banco

El Gobierno de Canarias no te presta dinero ni te perdona nada. Garantiza a la entidad el tramo del 80 al 95 %, y solo las cuotas impagadas de principal (artículo 13). Si hay ejecución, el artículo 15 reparte lo recuperado: lo que exceda del 80 % va a la Comunidad Autónoma hasta cubrir su pérdida, y el resto a la entidad.

Diez años, o hasta que bajes del 80 %

La garantía dura 10 años desde la firma, o menos: se extingue en cuanto el principal pendiente sea igual o inferior al 80 % (artículos 12 y 13). Es decir, se muere sola según vas amortizando. No te cuesta dinero —nunca fue tuya—, pero conviene saberlo si alguien te la vende como una protección permanente. No lo es.

La hipoteca debe inscribirse en el Registro en el plazo de seis meses. Y hay dos candados más: cualquier novación necesita autorización previa o simultánea del Instituto Canario de la Vivienda —se salvan las medidas que alivian la carga y los Códigos de Buenas Prácticas de los Reales Decretos-ley 6/2012 y 19/2022— y los préstamos garantizados no pueden cederse a terceros.

Si vendes, devuelves el préstamo entero

Ésta no la tiene ningún otro programa del mapa, y es seria. El artículo 13.3: si transmites la vivienda por venta o donación mientras la garantía está viva, estás obligado a amortizar anticipadamente la totalidad del préstamo garantizado, previa autorización del Instituto Canario de la Vivienda. Solo se salva la transmisión a un coprestatario.

Durante diez años, por tanto, vender la casa significa cancelar la hipoteca. No es un impedimento legal para vender, pero sí un condicionante que hay que tener en la cabeza si tu horizonte vital es corto: un traslado, un cambio de isla, una familia que crece.

Vivir allí, sí; montar un negocio, no

El artículo 6.3 lo dice entero: se prohíbe realizar cualquier tipo de actividad económica en la vivienda mientras dure la garantía. Nada de alquiler vacacional, nada de despacho profesional dado de alta en esa dirección.

Alquilarla sí se contempla, pero solo cuando las circunstancias obliguen necesariamente a cambiar de residencia: matrimonio, pareja de hecho, separación, divorcio, traslado laboral, primer empleo o empleo mejor. No es una puerta abierta: es una lista.

Otras ayudas: compatibles, pero van a amortizar

El artículo 6.2 permite acumular otras ayudas mientras no se supere el 100 % del coste. Ahora bien, el 6.1 obliga a comunicarlo al Instituto Canario de la Vivienda en 10 días hábiles y a destinar esa ayuda íntegramente a amortizar el préstamo garantizado, bajo pena de reintegro. No puedes cobrar una ayuda a la entrada y gastártela en la reforma.

Lo que la garantía no paga: en Canarias no hay IVA, hay IGIC

La garantía cubre financiación, no impuestos. Y la cuenta del día de la notaría en Canarias no se parece a la del resto de España, porque en las islas la obra nueva no lleva IVA: lleva IGIC, el Impuesto General Indirecto Canario.

Los tipos están en el artículo 38 del Decreto Legislativo 1/2025 (BOC núm. 207 de 20 de octubre de 2025), en la redacción que le dio la Ley 9/2025 de presupuestos (BOC núm. 256 de 29 de diciembre de 2025) con efectos desde el 1 de enero de 2026. Importa decirlo porque la redacción anterior, de hace un año, decía cosas distintas.

Para vivienda usada el impuesto es el de siempre, Transmisiones Patrimoniales, con los tipos del artículo 31 del refundido de tributos cedidos de 2009 en su versión consolidada a 29 de diciembre de 2025: 6,5 % general y 5 % en vivienda habitual con base imponible de hasta 200.000 € y sin ser titular de otra vivienda. Y una bonificación que conviene conocer: el artículo 35.1 rebaja un 20 % esa cuota del 5 % —queda en un 4 % efectivo— cuando es tu primera vivienda habitual, nunca has tenido otro inmueble y además tienes 40 años o menos con renta de hasta 46.455 €, o eres mujer víctima de violencia de género.

El acantilado de los 200.000 €

Y aquí está el cruce que nadie cuenta, y que en Canarias vale miles de euros. La garantía llega hasta una vivienda de 250.000 €. Los dos impuestos que pagarás cortan su tipo reducido en 200.000 € de base imponible. El mismo número en IGIC y en ITP.

Hay por tanto una franja entera de compras —de 200.001 a 250.000 €— que entran en el programa y salen del tipo bueno. En obra nueva, pasar del 3 % al 7 % sobre 200.000 € son 8.000 € de diferencia (cálculo propio). Ese salto no te lo avisa nadie en la inmobiliaria, y no cambia por negociar: cambia por el precio que pongas en la escritura.

La buena noticia es que las edades ya encajan. La Ley 9/2025 movió a los 40 años tanto el tipo del 3 % del IGIC como la bonificación del 20 % del ITP, que es justo el límite de edad del programa. Quien entra por la otra puerta —familia con menores a cargo, sin tope de edad— tiene la garantía, pero para el tipo reducido necesitará encajar por familia numerosa, monoparentalidad o renta.

Cinco errores que vamos a ver este año

1. 1Contar con el aval para firmar sin entrada. En Canarias no existe el 100 %. El 5 % lo pones tú, más impuestos.
2. 2Dar por hecho que ya se puede pedir. A 27 de octubre de 2026 no consta orden de convocatoria ni entidad adherida.
3. 3Contar el garaje aparte. Suma para los 250.000 €, aunque vaya en otra escritura. Para los 120 m², no.
4. 4Olvidar el patrimonio. Puedes cumplir de ingresos y quedarte fuera por 150.000 € de patrimonio neto. Es el único programa de España que lo mira.
5. 5Quedarse en 210.000 € creyendo que da igual. Pasar de 200.000 € te saca del tipo reducido del IGIC y del ITP a la vez.

¿Te conviene de verdad?

Si tienes la entrada ahorrada, esta garantía te aporta poco: entrarás igual, con menos deuda y con menos ataduras —sin el candado de la venta, sin la prohibición de actividad económica, sin autorización previa para novar—. No es gratis en condiciones, aunque no te cueste dinero.

Si no la tienes, la cuenta es otra. Sobre una compra de 250.000 €, ese 15 % garantizado es la diferencia entre necesitar 50.000 € de ahorro y necesitar 12.500 € (cálculo propio). Eso son años. Y los años, en el precio de la vivienda en Canarias, no se quedan quietos esperándote.

Lo que decide el resultado, mientras tanto, no es el aval. Es cómo llegas al banco. La garantía te abre la puerta, pero no negocia por ti el diferencial, ni el plazo, ni las bonificaciones que legalmente sí pueden ofrecerte. Y con un reparto de fondos en partes iguales entre entidades, saber en cuál queda saldo deja de ser un detalle.

Nosotros trabajamos esa parte. Y la pregunta que conviene hacerse antes de dejarse aconsejar por nadie es siempre la misma: ¿de quién eres cliente? A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de empezar.

Todo lo que has leído está verificado el 27 de octubre de 2026 en el BOC núm. 149 de 27/07/2026 (Decreto 123/2026), el BOC núm. 256 de 29/12/2025 (Ley 9/2025, dotación e IGIC), el BOC núm. 207 de 20/10/2025 (Decreto Legislativo 1/2025) y la versión consolidada del Decreto Legislativo 1/2009 de tributos cedidos a 29/12/2025. El IPREM procede de la disposición adicional nonagésima de la Ley 31/2022. El estado operativo del programa y la ausencia de entidades adheridas proceden de las webs del Instituto Canario de la Vivienda y de juventud del Gobierno de Canarias, consultadas ese mismo día. Lo que no hemos podido leer va dicho como hueco y no como certeza. Las convocatorias cambian y los tipos impositivos se tocan en cada ley de presupuestos: comprueba lo vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.