El aval del IBAVI: el único aval autonómico que se paga, y qué te compra exactamente ese 0,50 %

Hay una cuenta que en Palma, en Eivissa y en Maó se hace igual y acaba igual. Dos sueldos razonables, trabajo fijo, el piso visto. Y un agujero de cincuenta o sesenta mil euros entre lo que el banco presta y lo que cuesta la casa. No falta solvencia. Falta la entrada. Y mientras se ahorra, el precio se mueve: ahorrar la entrada en Baleares es correr detrás de un objetivo que se aleja.

El Institut Balear de l’Habitatge existe para ese hueco concreto. Avala el tramo que el banco no financia y te permite llegar hasta el 100 %. Y de los avales autonómicos que hemos verificado uno a uno, el balear es el que admite la casa más cara: 382.744,84 €, sin gastos ni impuestos.

También es el único que se cobra: un pago único del 0,50 % sobre el principal garantizado, a favor del IBAVI, por adelantado. Está en el apartado 5 del Programa. Y casi ningún comparador lo cuenta.

Todo lo que viene está leído en el BOIB, apartado por apartado: el texto consolidado del Programa Garantía Hipoteca IBAVI aprobado por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 21 de febrero de 2025 (BOIB núm. 24, de 22 de febrero de 2025, edicto 1804). Ni una cifra de aquí sale de una nota de prensa.

Cuánto te cubre, y cuánto cubre de verdad

El IBAVI avala hasta el 20 % del valor de la vivienda (apartado 3.1). Ese 20 % no es un porcentaje suelto: es exactamente el tramo que va del 80 % que el banco financia sin pestañear hasta el 100 % del precio. El Programa lo dice así en el apartado 4.2.a: la financiación será de más del 80 % y hasta el máximo del 100 % del precio de referencia.

Y el precio de referencia no es el que tú pagas: es el menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa. Si tasa por debajo de lo que has firmado, la diferencia la pones tú. Esto no es letra pequeña balear: es la regla de todos los avales del clúster, y es la que más operaciones se lleva por delante.

El 20 % no es para todos: para la mitad de los compradores es el 15 %

Aquí está la diferencia balear que no cabe en una tabla. La edad no excluye a nadie: gradúa. El apartado 7.2 dice que la garantía llega al 20 % si se cumple alguno de estos requisitos en el momento de presentar la solicitud:

• Edad inferior a 40 años de todos los solicitantes.
• Familia numerosa de cualquier grado.
• Familia monoparental.
• Personas con discapacidad —cualquiera de los solicitantes— o con personas con discapacidad a su cargo.

Para el resto de solicitantes la garantía llega al 15 %. No se queda fuera: cubre menos. Y fíjate en el detalle de la primera línea, porque decide expedientes: los 40 años los tienen que cumplir todos. Si compráis dos y uno tiene 41, el expediente entra por el 15 %, salvo que encaje por otro de los colectivos.

La fórmula del boletín, y lo que significa para tu bolsillo

El apartado 4.4 no deja la garantía en un porcentaje fijo: la hace evolucionar durante toda la vida del préstamo con esta fórmula, cuyo resultado se aplica al principal pendiente en cada momento.

Porcentaje garantizado = (Principal − 0,8 × PR) ÷ Principal × 100. Donde PR es el precio de referencia en el momento de la firma y Principal es lo que quede pendiente.

Traducido: el IBAVI responde solo de lo que pase del 80 % del valor. Nada más. Si financias el 100 % de una casa de 300.000 €, al firmar el principal son 300.000 € y el 80 % del precio de referencia son 240.000 €, así que el aval cubre 60.000 € —el 20 %—. Cálculo nuestro sobre la fórmula del boletín: si lo que te avalan no puede pasar del 15 %, la financiación máxima que encaja es el 95 % del precio de referencia. Esa cifra no está escrita en el Programa; sale de despejar su propia fórmula.

El 0,50 %: cuándo se paga, a quién y sobre qué

El apartado 5 es de una línea y conviene leerlo entero, porque los tres detalles importan: el otorgamiento de la garantía repercutirá un único pago, a favor del IBAVI, del 0,50 % sobre el principal garantizado, y lo abonan los adquirentes de manera anticipada, una vez aprobada la concesión de la garantía y antes de que se formalice la escritura pública.

• Es único. No es una prima anual ni un coste que se arrastre treinta años. Se paga una vez.
• Es sobre el principal garantizado, no sobre la hipoteca. Sobre los 60.000 € del ejemplo, no sobre los 300.000 €. Es la diferencia entre 300 € y 1.500 €.
• Va a la tesorería pública, no al banco ni a un intermediario. El beneficiario del pago es el IBAVI.
• Hay que tenerlo antes de la notaría. Se paga entre la resolución favorable y la firma. Cuéntalo en la provisión de fondos, porque llega antes de lo que la gente espera.

Y una obligación que va con él y que casi nadie lee: el apartado 12.e exige al beneficiario estar al corriente de pago de las liquidaciones correspondientes al coste de la garantía y de sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

Lo que el banco no te puede exigir

Apartado 4.2.b, literal: la entidad financiera no podrá exigir la contratación de ningún producto o servicio bancario adicional por el otorgamiento del préstamo hipotecario.

Esto es dinero, y bastante. Un seguro de vida de prima única financiada, un plan de pensiones o una alarma colocados «porque si no, el aval no sale» son exactamente lo que el Programa prohíbe exigir. Ojo a la palabra: exigir. Ofrecerte una bonificación de tipo a cambio de domiciliar la nómina o contratar un seguro sigue siendo legal, y a veces te conviene. Lo que no cabe es que te lo pongan como condición del aval.

El mismo apartado 4.2.c añade otra cosa útil: los contratos de préstamo no podrán incorporar cláusulas que dificulten el correcto funcionamiento de las garantías, y la hipoteca tiene que quedar inscrita en el registro de la propiedad en un plazo máximo de seis meses desde la escritura.

Quién entra

El apartado 7.1 es una lista cerrada de ocho letras. Esta es, sin adornos:

Las tres excepciones al requisito de no tener otra vivienda están tasadas y son estas: que el derecho recaiga solo sobre una parte alícuota y se haya heredado; que no tengas la disponibilidad de la vivienda por separación o divorcio, situación catastrófica, violencia de género o ser víctima de terrorismo; o que la vivienda resulte inaccesible por dependencia o discapacidad sobrevenida con un grado reconocido igual o superior al 33 %.

Los ingresos: 6,5 veces el IPREM, pero ponderado

El apartado 8 no se conforma con decir «6,5 veces el IPREM». Explica el cómputo, y el detalle cambia el resultado: se parte de la base imponible general más la base imponible del ahorro del IRPF del último ejercicio con plazo vencido, y el límite se divide por un coeficiente autonómico según el número de prestatarios. El propio boletín publica el cuadro con el IPREM de 2023:

Un límite de 68.250 € de base imponible conjunta para dos compradores no es un programa para rentas bajas: es un programa para gente que gana bien y no tiene ahorro. Que es exactamente el perfil que describe el preámbulo del Acuerdo: estabilidad laboral y solvencia, sin ahorro previo suficiente.

El precio máximo más alto de España, y el hueco que tiene

Los 382.744,84 € del apartado 7.1 no son una cifra inventada por nadie: el preámbulo explica de dónde sale. Se subió el precio máximo del Programa al valor máximo de una vivienda sometida a algún régimen de protección, anexos incluidos, para llegar a más compradores. Y añade la pieza clave: ese precio se actualizará cada año por acuerdo del Consejo de Gobierno, conforme a la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2018 de vivienda de las Illes Balears.

Ese acuerdo anual existe y lo hemos leído. El Acuerdo del Consejo de Gobierno de 20 de febrero de 2026 (BOIB núm. 24, de 21 de febrero de 2026, edicto 1817) actualiza los precios máximos de venta y alquiler de la vivienda protegida un 2,9 % —el IPC de Baleares entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025, superior al 1,39 % del índice de costes de la construcción— con efectos desde el 1 de enero de 2026.

Aquí hay un hueco y lo decimos: ese acuerdo de 2026 no nombra el Programa Garantía Hipoteca IBAVI ni publica ninguna cifra de precio máximo total — solo precios unitarios por metro cuadrado. Así que el único precio máximo que hemos leído en un boletín para este Programa sigue siendo 382.744,84 €. Si alguien aplicara el 2,9 % sobre esa cifra saldrían 393.844,45 €, pero eso es aritmética nuestra y un escenario hipotético, no el tope vigente. Antes de firmar arras, pide a la entidad el precio máximo que el IBAVI está aplicando hoy.

Y no olvides la última letra del apartado 7.1, que se come operaciones enteras: el precio de adquisición tiene que incluir la plaza de aparcamiento, el trastero y cualquier otro anexo que vaya con la vivienda. El piso a 370.000 € con garaje a 20.000 € aparte no son dos operaciones: son 390.000 € y el expediente se cae.

Los papeles, y el orden en que hay que tenerlos

La solicitud no se presenta en el IBAVI: se presenta ante la entidad financiera (apartado 10). El banco recoge, el IBAVI comprueba y resuelve, y el banco solo concede el préstamo con la resolución favorable del IBAVI en la mano. El apartado 9 fija el mínimo documental:

1. 1Solicitud y declaración responsable conforme al modelo publicado en la web del IBAVI.
2. 2DNI o documento de identificación de extranjero de los solicitantes.
3. 3Declaración de IRPF o certificado de ingresos de la Agencia Tributaria del último ejercicio con plazo vencido.
4. 4Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad.
5. 5Contrato de opción de compra, reserva o compraventa de la vivienda. Sí: antes de pedir el aval hay que tener la casa comprometida.
6. 6Declaración sobre consulta y tratamiento de datos personales, según modelo.
7. 7Certificado de empadronamiento que acredite la antigüedad en el padrón de Illes Balears.
8. 8Si la vivienda es protegida o de precio tasado, certificado vigente del precio máximo de venta autorizado.
9. 9Si vas por uno de los colectivos del 20 %: título de familia numerosa o tarjeta de familia monoparental, o el certificado de discapacidad y, si es a cargo, el certificado de convivencia.
10. 10Y en vivienda libre, tasación conforme al artículo 13 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, para determinar el importe de la garantía.

El procedimiento termina con resolución del presidente del IBAVI concediendo o denegando, y una vez concedida, un representante del IBAVI interviene en la propia escritura pública (apartado 11). En la notaría no estaréis solo tú y el banco.

Lo que pasa si dejas de pagar

Esta es la parte que no sale en ningún titular y que hay que entender antes de firmar. El aval no te perdona la deuda: la cambia de acreedor.

El apartado 4.3 obliga a que, en el momento de la formalización, el prestatario suscriba con el IBAVI una póliza de contragarantía con intervención notarial. Esa póliza garantiza los importes que el IBAVI tenga que pagar al banco por tu incumplimiento, y regula las actuaciones y los plazos con los que el IBAVI te reclamará las cuotas impagadas desde el primer impago.

Y el apartado 3.3 cierra el círculo: la fianza se ajusta a lo previsto en el Código Civil con renuncia expresa al beneficio de excusión —el banco puede ir contra el IBAVI sin agotar antes su acción contra ti— y con reconocimiento al IBAVI del derecho de subrogación en los derechos y garantías del acreedor. Si el IBAVI paga, el IBAVI cobra. A ti.

Lo decimos claro porque es lo honesto: el aval no reduce tu deuda ni tu riesgo. Reduce el riesgo del banco, y por eso el banco te presta hasta el 100 %. Tu cuota es la de una hipoteca al 100 %, y tu responsabilidad también.

Dato del propio preámbulo, y es a tu favor: el Consejo de Gobierno bajó del 50 % al 25 % el fondo líquido que el IBAVI inmoviliza por las garantías concedidas, y lo justificó por la inexistencia de impagos en el Programa hasta la fecha. Lo que es un buen recordatorio de quién pide estos avales: gente que paga.

El apartado 15 añade el otro riesgo, el administrativo: el incumplimiento total o parcial de los requisitos puede dar lugar a la cancelación de la garantía y a la liberación del IBAVI como fiador. Dejar de tener la casa como domicilio habitual durante la vigencia del aval es incumplir un requisito del apartado 7.1.

Cómo se apaga la garantía

El aval no dura treinta años: se consume. El apartado 4.5 dice que la garantía queda sin efecto cuando el capital amortizado del préstamo sea igual a la cuantía garantizada, y que cualquier pago del principal reduce en primer lugar el capital garantizado por el IBAVI.

Encaja con la fórmula, y por eso es fácil de ver: cálculo nuestro sobre el ejemplo de 300.000 € financiados al 100 %, la garantía arranca en 60.000 € y muere cuando has amortizado 60.000 € de principal, porque en ese momento lo pendiente son 240.000 €, que es justo el 80 % del precio de referencia. A partir de ahí el IBAVI queda liberado. En una hipoteca a treinta años, eso suele pasar mucho antes de la mitad del préstamo.

Lo cual tiene una consecuencia práctica que conviene tener delante: amortizar anticipadamente mata el aval antes —cada euro de principal que pagas se come primero el tramo garantizado—. No es malo. Pero si lo que esperabas era guardar el aval para una segunda operación, no existe: el requisito del apartado 7.1 es no ser propietario de otra vivienda.

Con qué se puede combinar, y qué no cubre

El apartado 6 es generoso y tiene trampa, en ese orden. La garantía es compatible con cualquier otra ayuda para la adquisición de vivienda, siempre que no se exceda del 100 % del coste de la actuación elegible y lo permita la normativa de esa ayuda y el derecho de la Unión Europea.

La trampa está justo después: si obtienes subvenciones, ayudas, ingresos o recursos que financien la compra, se destinarán a amortizar el préstamo garantizado, total o parcialmente. No puedes cobrar otra ayuda y guardártela: va contra la hipoteca. Y el mismo apartado recuerda que la garantía es finalista: el importe garantizado tiene que ir al precio de la vivienda.

Y lo que no cubre, dicho en el apartado 4.2.a sin rodeos: no serán objeto de financiación los tributos, directos o indirectos, que graven la compra y la financiación de la vivienda. El aval te resuelve la entrada. Los impuestos y los gastos los pones tú, en efectivo, el día de la notaría.

La cuenta fiscal balear, que es la que de verdad decide

Y aquí llega el cruce que cambia decisiones, porque los dos topes no están en el mismo sitio. El aval admite una casa de hasta 382.744,84 €. Pero las bonificaciones fiscales de Baleares para la primera vivienda habitual se cortan antes: según nuestra tabla fiscal interna, el umbral de valor es de 331.859,70 € en Mallorca y Menorca y de 378.212 € en Eivissa y Formentera, tras la Ley 4/2026.

Dicho de otra forma: hay un tramo de precio en el que entras en el aval y te quedas fuera del ITP del 2 %. En Mallorca, entre 331.859,70 € y 382.744,84 €. Esa franja de cincuenta mil euros de precio puede costarte en impuestos más de lo que te ahorra el aval en años de alquiler. Hay que hacer la cuenta antes de firmar arras, no después.

El resto del cuadro fiscal balear, con la misma advertencia: tipo del 2 % de ITP para menores de 36 años en primera vivienda habitual; AJD general del 1,5 % y reducido del 1,2 %, que es el de la obra nueva y no el de una compra de segunda mano (si la escritura ya tributa por ITP, la cuota gradual de AJD queda fuera por el artículo 31.2 de la ley del impuesto); bonificación del 100 % de la cuota para menores de 30 años o con discapacidad igual o superior al 33 %, con tres años de residencia previa en Baleares, hipoteca de al menos el 60 % de la tasación y renta limitada; y bonificación del 50 % para la Vivienda de Precio Limitado. La escala general de ITP va del 8 % al 13 % por tramos de valor.

Estas cifras fiscales no son lectura de boletín: salen de nuestra tabla interna, revisada el 28 de agosto de 2026 sobre el Decreto Legislativo 1/2014 modificado por las Leyes 12/2023 y 4/2026. Y de la escala general del 8 % al 13 % no publicamos ninguna cuota concreta porque no hemos confirmado con el texto literal si el tipo del tramo superior sustituye a toda la base o solo grava el exceso. Para tu operación, confírmalo con la ATIB o con quien te lleve la escritura.

Hasta cuándo, con cuánto dinero y en qué bancos

El Programa tiene dos relojes, y el que manda es el del dinero. El apartado 10 exige que la solicitud se presente y el préstamo se formalice antes del 1 de febrero de 2028 y siempre que no se haya agotado el importe global máximo, que son 30.000.000 € (apartado 3.2) desde el Acuerdo de 13 de diciembre de 2024 que lo subió desde los 15 millones iniciales.

Esa es la única urgencia real que hay aquí, y es la del boletín: no hay contador, no hay cuenta atrás y no hay fecha de cierre anticipada publicada. Hay una dotación finita con una fecha tope. Cuando se agote, se agota.

Dos huecos que declaramos, en vez de rellenarlos: no sabemos cuánto queda de los 30.000.000 € —el Programa no obliga a publicar el consumo— y no hay lista oficial de entidades adheridas. El Programa manda publicar en la web del IBAVI los modelos de solicitud, pero no la relación de bancos. En el registro de convenios del Govern, consultado el 27 de octubre de 2026, consta una Addenda de 15 de abril de 2025 con CaixaBank, Colonya - Caixa d’Estalvis de Pollença y Cajamar Caja Rural. Es un asiento con su fecha, no una lista cerrada ni actual: pregunta en tu entidad si está adherida hoy.

Dos piezas más del Programa que conviene conocer. El apartado 16 permite que la gestión vaya a través de una entidad colaboradora seleccionada en régimen de concurrencia competitiva. Y el apartado 13 crea una Comisión de Seguimiento —Dirección General de Vivienda, Dirección General del Tesoro, IBAVI, entidad colaboradora y un representante de cada banco adherido— que se reúne como mínimo una vez al año y resuelve las dudas de interpretación. Si tu expediente se atasca en una lectura discutible del Programa, ese es el sitio donde se decide.

Entonces, ¿te conviene pagar ese 0,50 %?

Si tienes la entrada ahorrada, no. Entrarás igual, con menos deuda y pagando menos intereses durante treinta años, y no tendrás que firmar una póliza de contragarantía con el IBAVI. El aval no está pensado para ti.

Si no la tienes, la cuenta es otra y no la decide el 0,50 %: la decide el tiempo. Trescientos euros una vez, en el ejemplo de antes, frente a tres o cuatro años ahorrando la entrada en un mercado como el balear, pagando alquiler mientras el precio se mueve. Ahí el aval no es una ayuda: es la diferencia entre comprar y seguir mirando.

Y una cosa más, que es la que de verdad cambia el resultado. El aval te abre la puerta del banco, pero no negocia por ti el diferencial, ni el plazo, ni las vinculaciones que legalmente sí pueden ofrecerte a cambio de bajarte el tipo. Tampoco te avisa de que tu piso está en la franja donde pierdes el ITP del 2 %, ni te dice si tu tasación va a aguantar el precio firmado. Esa parte se gana presentando bien el expediente ante varias entidades a la vez, y se pierde entrando en la primera oficina con la carpeta a medias.

Nosotros trabajamos esa parte. Y la pregunta que conviene hacerse antes de dejarse aconsejar por nadie es siempre la misma: ¿de quién eres cliente? A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de empezar.

Todo lo que has leído está verificado el 27 de octubre de 2026 en el BOIB núm. 24, de 22/02/2025 (edicto 1804, Fascículo 49, págs. 9739 a 9746) y en el BOIB núm. 24, de 21/02/2026 (edicto 1817). El barrido del buscador oficial del BOIB, sin filtros de fecha, no devuelve ninguna modificación posterior del Programa; no afirmamos que no exista. Los modelos de solicitud y el estado del programa proceden de la web del IBAVI, consultada ese mismo día, que es donde el propio Programa ordena publicarlos. Las entidades proceden del registro de convenios del Govern, con la fecha de su asiento. Las cifras fiscales salen de nuestra tabla interna, revisada el 28/08/2026, y van señaladas como tales. Las dotaciones se agotan y los precios máximos se actualizan cada febrero: comprueba las condiciones vigentes antes de decidir. Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.