Mi Primera Vivienda en Madrid: hasta el 100 % de la casa, y la letra pequeña que nadie te lee

La conversación se repite en todas las oficinas de Madrid. Tu perfil es bueno, la cuota te la puedes permitir, y el problema no eres tú: es la entrada. El banco financia el 80 % del valor de la vivienda y el 20 % restante sale de tu bolsillo, antes de impuestos, notaría y registro. En una casa de 300.000 euros son 60.000 euros que tienes que tener en la cuenta el día de la firma.

Mi Primera Vivienda es la respuesta de la Comunidad de Madrid a eso, y lleva funcionando desde 2022. Lo que casi nadie ha leído es que desde el 7 de agosto de 2026 el programa es otro. Una orden nueva, la de 27 de julio de 2026 (BOCM núm. 186, de 6 de agosto), derogó entera la norma anterior y cambió tres cosas grandes: la edad sube de 40 a 50 años, el porcentaje ya no es uno solo sino tres según la edad, y el precio máximo de la vivienda queda en 425.000 euros.

El mecanismo es el mismo de siempre y conviene entenderlo, porque explica casi todo lo demás. La Comunidad de Madrid deposita dinero público en una cuenta abierta en el propio banco (art. 15.1). Ese depósito permite que la hipoteca supere el 80 % del valor del inmueble «hasta un máximo de 20 puntos porcentuales sobre dicho 80 por 100» (art. 15.2). No recibes una ayuda ni un cheque: lo que recibes es un banco que puede prestarte más de lo que te prestaría solo.

La regla que ordena todo lo demás está en el artículo 14 b): el banco concede la financiación «de acuerdo con su política de riesgos». Cumplir los requisitos del programa te abre la puerta. Quien decide si te presta sigue siendo la entidad.

Cuánto te financian, según los años que tengas

Aquí está el cambio más importante de la orden de 2026. Antes había un único porcentaje. Ahora el artículo 1.1 establece tres tramos, y el porcentaje se calcula siempre sobre el menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa.

Fíjate en la primera fila, porque se lee mal y vale dinero: si tienes una familia numerosa, monoparental o con hijos menores a tu cargo, el 100 % no depende de tu edad. Puedes tener 52 años. La edad solo manda cuando no estás en ninguno de esos supuestos.

Con el precio máximo del programa, 425.000 euros, el tramo que el depósito respalda llega a 85.000 euros. Esa es la cifra que la Comunidad pone detrás de una operación al 100 %: no te la dan, la garantiza. Y el artículo 16 explica qué pasa si la cosa sale mal: si hay ejecución hipotecaria y se recupera por encima del 80 %, ese exceso va a la Comunidad hasta cubrir su pérdida. Por debajo del 80 %, todo lo recuperado es del banco. Dicho de otra forma: el riesgo del tramo alto lo asume el dinero público, y por eso el banco puede decir que sí.

El depósito no es eterno. Según se va amortizando el préstamo, la Comunidad retira fondos «hasta que no queden préstamos hipotecarios vivos con un importe superior al 80 por 100» (art. 15.3). Tu hipoteca, a partir de ahí, es una hipoteca normal.

Quién puede pedirlo

Que no haya límite de ingresos no es un detalle menor: es lo que distingue a Madrid de casi toda España. En Galicia hay ingresos mínimos, en Euskadi hay un techo, en Canarias hay además un tope de patrimonio. Aquí no hay ninguno. Si tu problema es el ahorro y no el sueldo, Madrid es de las pocas comunidades donde eso no te deja fuera.

El requisito de «primera vivienda» tiene dos excepciones tasadas en el propio artículo 3 b), y merece la pena leerlas despacio porque rescatan muchos casos. No se considera que eres titular cuando el derecho recae únicamente sobre una parte alícuota no superior al 50 % y la adquiriste por herencia, legado o donación. Tampoco cuando, en una sentencia de separación o divorcio, no se te adjudicó el uso de la vivienda que era la residencia familiar.

Traducido: heredar un tercio del piso de tus padres no te expulsa del programa. Heredar el 60 %, sí. Y un usufructo cuenta igual que la propiedad, porque la norma habla de «derecho real de uso o disfrute», no solo de pleno dominio.

Los dos años de residencia legal en Madrid no se arreglan con papeles: se arreglan esperando. Se cuentan continuados e ininterrumpidos hacia atrás desde el día en que presentas la solicitud en el banco. Si te mudaste hace catorce meses, hoy no cumples.

Y un aviso sobre la edad que vale para quien esté justo en el filo. La orden derogada aclaraba en su articulado qué significaba «no superar los cuarenta años»: «que no hayan cumplido cuarenta y un años a fecha de presentación de la solicitud». Esa frase aclaratoria desapareció en la orden de 2026. Si cumples 40, 45 o 50 años este año, no lo des por supuesto: pide a la entidad que te confirme por escrito en qué tramo entras antes de firmar nada.

Qué casa puedes comprar

Sobre los 425.000 euros hay una confusión que conviene despejar, porque la hemos visto en fuentes oficiales. Mientras preparábamos la guía del clúster, la ficha de la propia comunidad.madrid seguía diciendo 390.000 euros. El boletín dice 425.000. Manda el boletín. Si en una oficina te dicen que tu casa se pasa de precio, pide que miren el artículo 4 b) de la orden de 27 de julio de 2026.

El matiz de «sin los gastos y tributos inherentes a la adquisición» juega a tu favor: el tope se mide sobre el precio de la escritura, no sobre lo que al final te cuesta la operación con impuestos dentro.

Lo que hay que llevar al banco, y la trampa del orden

El artículo 5 enumera lo que se presenta junto con la solicitud, y referido a todas las personas compradoras:

• Documento de identidad, o tarjeta equivalente si eres extranjero residente en España.
• Certificado o volante del padrón municipal donde conste el empadronamiento y su antigüedad. Si eres extranjero residente, además el certificado de residencia legal en España que expide la Dirección General de la Policía.
• Certificado negativo catastral y nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad, que es el documento que acredita que no tienes otra vivienda a tu nombre en ningún punto de España.
• Contrato de arras o preacuerdo que acredite el compromiso de compraventa del inmueble.
• Declaración responsable de que vas a destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente al menos durante cinco años.

Lee otra vez el cuarto punto. Para pedirlo necesitas haber firmado ya las arras. Es decir: tienes que comprometerte con una casa concreta, y poner dinero encima de la mesa, antes de que el banco te diga si entras en el programa y en qué porcentaje.

Ese es el punto donde más gente se la juega en Madrid, y no lo cuenta nadie. Las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil tienen una consecuencia muy concreta: si te echas atrás, las pierdes. Firmar arras sin saber si el programa te cubre el 100 %, el 95 % o el 90 % es apostar la señal a una respuesta que todavía no tienes.

El orden correcto es el contrario, y es el que aplicamos nosotros: primero se sabe qué hipoteca te dan y en qué tramo del programa entras, y solo después se firman arras. Se puede hacer. Se trabaja con la entidad el estudio previo, se deja negociado el plazo de las arras y se firma con la respuesta ya encima de la mesa. Lo que no se puede es deshacer una señal perdida.

Lo que el banco está obligado a hacer (y casi nadie reclama)

Esta es la parte del programa que no aparece en ningún folleto, porque no está en el articulado sino en el modelo de convenio del Anexo, que es lo que cada entidad firma con la Comunidad. Son obligaciones del banco, y te las puedes exigir.

Dos de esas líneas valen dinero contante. La tasación de una vivienda en Madrid se mueve entre 300 y 600 euros según el inmueble, y aquí la paga el banco. El estudio de solvencia, igual. Si en la oficina te pasan el cargo de la tasación en una operación de Mi Primera Vivienda, enséñales el apartado 2.4 del convenio que su propia entidad tiene firmado.

Y los cinco días hábiles cambian la negociación de la compraventa entera. Con una respuesta vinculante en una semana y una oferta que aguanta 30 días naturales, se pueden pedir arras cortas sin jugársela. Eso es exactamente lo que hace que un vendedor te elija a ti y no al siguiente.

Lo que firmas sin darte cuenta: cinco años atado y un tope de reventa

El artículo 6 se titula «Deberes de las personas adquirentes de la vivienda» y tiene dos párrafos que cambian tus planes de los próximos cinco años. El primero lo sabe casi todo el mundo: tienes que dedicar la casa a residencia habitual y permanente durante al menos cinco años desde la adquisición, y la dirección general competente puede comprobarlo pidiéndote el certificado de empadronamiento.

El segundo no lo sabe casi nadie, y es literal del artículo 6 a): si vendes la vivienda dentro de los cinco años siguientes, «el precio máximo de venta será el precio de adquisición actualizado con el IPC desde la fecha de adquisición».

Léelo despacio, porque no es una penalización ni una devolución de ayuda: es un techo al precio al que puedes vender. Si compras por 300.000 euros, vives tres años y el mercado madrileño sube un 20 % en ese tiempo, no puedes vender a 360.000. Puedes vender a 300.000 más el IPC acumulado. La plusvalía de esos cinco años, sencillamente, no es tuya.

No es una razón para descartar el programa. Es una razón para no entrar en él si lo que de verdad estás haciendo es una compra a tres años para revender. Mi Primera Vivienda está pensado para quien va a vivir en la casa, y la norma lo blinda por escrito.

El artículo 7 cierra el círculo: quien se beneficie del programa «sin reunir los requisitos previstos» responde de los daños y perjuicios causados a la Comunidad y a la entidad, más los gastos, y el importe «no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido». No es una multa tasada: es responsabilidad por lo que haya costado. Y el artículo 6 b) te obliga a comunicar al banco cualquier variación de las condiciones que se tuvieron en cuenta.

Con qué bancos se puede hacer, y por qué eso hoy tiene una respuesta incómoda

Aquí hay que separar lo que está publicado en el boletín de lo que solo está anunciado, porque no es lo mismo y a ti te afecta.

Lo publicado: el BOCM núm. 253, de 23 de octubre de 2025, publicó nueve convenios, todos firmados el 23 de septiembre de 2025, uno por entidad. Son estos, en el orden en que salen en el boletín: Abanca, CaixaBank, Eurocaja Rural, Ibercaja, ING, Kutxabank, Banco Sabadell, Banco Santander y Unicaja.

Del texto de esos convenios salen dos cifras que no están en ninguna nota de prensa. El crédito del programa para el ejercicio 2025 fue de 25.000.000 de euros, y cada una de las nueve entidades recibió un depósito inicial de 1.388.888,89 euros. Esa cifra tan rara es exactamente la mitad del crédito repartida a partes iguales entre nueve: 12.500.000 entre 9. Cuadra al céntimo con la regla de reparto, y es la mejor prueba de que las nueve entraron a la vez.

Lo anunciado, que no es lo mismo: una nota de la Comunidad de Madrid del 21 de octubre de 2026 habla de doce entidades —las nueve anteriores más Bankinter, Cajamar y Unión de Créditos Inmobiliarios, que según la propia nota «se sumarán»— y de una dotación de 25 millones de euros para 2026. Lo contamos como lo que es: una nota, con su fecha. A 26 de octubre de 2026 no hemos localizado en el BOCM ningún convenio firmado al amparo de la orden nueva.

El detalle que puede cambiarte las condiciones

La orden de 2026 tiene una disposición transitoria única de dos apartados, y dice literalmente esto: las hipotecas formalizadas y las solicitudes presentadas antes de su entrada en vigor se rigen por la orden antigua; y los convenios suscritos antes de su entrada en vigor, también.

Los nueve convenios publicados se firmaron el 23 de septiembre de 2025. Y su cláusula octava les da un año de vigencia desde la formalización a efectos de conceder hipotecas, prorrogable excepcionalmente un año más. Es decir: o están prorrogados, o su ventana para conceder operaciones nuevas se cerró el 23 de septiembre de 2026. No consta publicada ninguna prórroga, ni ningún convenio nuevo.

Qué hacer con esto, en una frase: antes de firmar arras, pide a la entidad que te confirme por escrito al amparo de qué convenio va a tramitar tu operación y qué porcentaje te corresponde. No es desconfianza: es que la norma hace depender tus condiciones de un papel que tú no ves.

Y no des por hecho que en la oficina lo saben. Una orden publicada en agosto, nueve convenios de 2025 que vencían en septiembre y una nota de octubre con tres entidades nuevas son demasiadas piezas para que el gestor que te atiende las tenga todas. Esto, sinceramente, es parte de lo que hacemos nosotros.

Por qué importa a qué banco vas, y cuándo

El programa no reparte el dinero entre compradores: lo reparte entre bancos. Y el artículo 10 explica cómo, con una lógica que te conviene conocer porque determina quién tiene fondos en qué momento.

1. 1El 50 % del crédito del año se reparte a partes iguales entre todas las entidades que hayan firmado convenio.
2. 2Cuando una entidad acredita que ha ejecutado al menos el 90 % de lo que le tocó, lo comunica y se reparte el resto.
3. 3De ese 50 % restante, el 70 % va proporcionalmente al grado de ejecución —criterio de eficiencia— y el 30 % proporcionalmente al apalancamiento que cada entidad ofreció al firmar.
4. 4«En todo caso, la totalidad de los fondos correspondientes al ejercicio serán repartidos antes del 30 de noviembre del año en curso» (art. 10.3).

El apalancamiento del artículo 9.3 es el compromiso formal de la entidad de prestar por encima del 80 % por un importe superior al de los fondos públicos depositados. Traducido a tu operación: dos bancos con el mismo depósito no tienen la misma capacidad, porque uno se ha comprometido a multiplicarlo más que el otro.

Hay otro detalle operativo con consecuencias. El convenio obliga a la entidad a usar «un sistema que refleje la fecha y hora de presentación de las solicitudes» (cláusula TERCERA 2.1). Los fondos de cada entidad son finitos y las solicitudes llevan hora. No hace falta inventar urgencias: el programa funciona por orden de llegada dentro de cada bolsa.

Y el banco también tiene prisa, aunque no lo parezca. Bajo el convenio de 2025, una entidad que a los tres meses no hubiera concedido hipotecas por al menos el 20 % de su depósito era declarada «entidad financiera con baja ejecución» y podía quedarse sin fondos. La orden nueva sustituye ese castigo por una redistribución entre entidades, previa audiencia ante la comisión de seguimiento (art. 15.5). El incentivo es el mismo: prestar, y pronto.

Por último, no cualquier banco puede entrar. El artículo 11 exige calificación crediticia de grado de inversión por una agencia admitida en el Eurosistema, y al menos cinco sucursales en la Comunidad de Madrid acreditadas con certificación del Registro de Entidades de Crédito del Banco de España. Quien no llegue a cinco, puede identificar oficinas colaboradoras, pero necesita al menos una propia en Madrid.

Lo que el programa no cubre: el dinero que sigues necesitando

Esta es la cuenta que más disgustos da, porque la gente la hace tarde. El porcentaje del programa se calcula sobre el valor del inmueble, y el artículo 4 b) dice expresamente «sin los gastos y tributos inherentes a la adquisición». Una hipoteca al 100 % te quita la entrada. No te quita los impuestos.

En Madrid, con una vivienda de segunda mano de 300.000 euros, el impuesto de transmisiones patrimoniales al 6 % son 18.000 euros que tienes que tener ahorrados. Si la vivienda cuesta 250.000 euros o menos y es tu vivienda habitual, se aplica una bonificación del 10 % de la cuota: 15.000 euros se quedan en 13.500. En obra nueva no hay ITP sino IVA al 10 % más actos jurídicos documentados al 0,75 %: sobre 300.000 euros, 30.000 más 2.250 euros.

Estas cifras fiscales no salen del BOCM, sino de nuestra propia tabla de tributación por territorios, revisada el 28/08/2026 sobre el Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid. Los tipos y las bonificaciones cambian: confírmalos antes de firmar. El AJD de la escritura de préstamo hipotecario, en cambio, lo paga la entidad prestamista en toda España desde el Real Decreto-ley 17/2018, y no es gasto tuyo.

Súmale notaría, registro y gestoría de la compraventa. La regla práctica que usamos: reserva entre un 8 % y un 10 % del precio para gastos e impuestos, aunque la hipoteca te cubra el 100 %. Quien llega a la notaría sin eso, no firma.

Los cinco errores que dejan fuera a gente que cumplía

1. 1Firmar arras antes de tener respuesta. La orden te obliga a llevar las arras para pedirlo, pero nada te obliga a firmarlas sin un estudio previo. Si el banco dice que no, o dice 90 % donde contabas con 100 %, la señal ya está puesta.
2. 2Contar el padrón en vez de la residencia legal. Son dos años continuados e ininterrumpidos hacia atrás desde la solicitud (art. 3 c). Empadronarte el mes pasado no cuenta como nada.
3. 3Olvidar un usufructo o una parte heredada. El artículo 3 b) habla de pleno dominio y de derecho real de uso o disfrute en todo el territorio nacional, y lo acredita la nota del servicio de índices. Aparece todo.
4. 4Medir el 425.000 sobre el total de la operación. El tope es el precio de la vivienda sin gastos ni tributos. Y el porcentaje de financiación se calcula sobre el menor entre precio y tasación: si la tasación baja, tu entrada sube.
5. 5Dar por hecho el tramo por la edad del que firma primero. El artículo 3 exige los requisitos a todas las personas compradoras. Si compráis dos, el tramo lo marca vuestra situación conjunta, no la de uno.

¿Merece la pena?

Sí, con una condición: que vayas a vivir en esa casa. Si es tu primera vivienda, está en Madrid, cuesta menos de 425.000 euros y no tienes la entrada, este programa es lo mejor que hay en España para tu caso. No pone techo a tus ingresos, llega hasta los 50 años, te deja la tasación y el estudio de solvencia pagados y te obliga a tener respuesta en cinco días hábiles. No hay ninguna otra comunidad que junte las cuatro cosas.

Si lo que tienes en la cabeza es comprar y revender en tres años, no. El tope de precio de reventa del artículo 6 a) te quita exactamente eso.

Y recuerda lo que el programa no hace: no aprueba tu hipoteca. Quita el obstáculo de la entrada y deja al banco decidir «de acuerdo con su política de riesgos». Por eso el orden correcto es siempre el mismo: primero saber qué hipoteca te dan y en qué tramo entras, después elegir entidad, y solo entonces firmar arras.

Fuente principal de esta guía, leída íntegra en el boletín oficial el 26/10/2026: Orden de 27 de julio de 2026, de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, por la que se regula el programa Mi Primera Vivienda (BOCM núm. 186, de 06/08/2026, anuncio BOCM-20260806-6), en vigor desde el 07/08/2026, que deroga la Orden 2350/2022. Los nueve convenios con entidades y sus importes proceden del BOCM núm. 253, de 23/10/2025 (anuncios 33 a 41), también leídos en su PDF oficial. La relación de doce entidades y la dotación de 2026 proceden de una nota de la Comunidad de Madrid de 21/10/2026 y se citan como tal. Los fondos de cada ejercicio se agotan y los convenios vencen: comprueba las condiciones vigentes con la entidad antes de decidir. Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.