El aval de Melilla: hasta 30.000 € de la entrada que no tienes, y el punto exacto en el que deja de cubrir

El problema no es que no puedas pagar la hipoteca. El problema es la entrada. El 20 % del precio, más los impuestos, más la notaría, todo junto y en efectivo el mismo día. Puedes llevar años pagando un alquiler más alto que la cuota que te darían, y seguir sin poder comprar.

El banco no te lo pone difícil por gusto. El propio acuerdo de EMVISMESA lo explica en su preámbulo: por el artículo 5 del Real Decreto 716/2009, las entidades no pueden conceder por encima del 80 % del valor préstamos que luego quieran titulizar, salvo excepciones. Ese 80 % es la frontera. Y el aval de Melilla existe para cruzarla: EMVISMESA responde por el tramo que al banco le falta para llegar al 95 %.

Las dos cifras que circulan, y cuál manda

En septiembre de 2024, la web de la Ciudad publicó una nota de prensa con este titular: "¡ATENCIÓN, JÓVENES! NUEVA AYUDA PARA ACCEDER A LA VIVIENDA: AVAL MUNICIPAL DE HASTA 40.000€". Decía que se avalaría "el 20 por ciento del valor de una vivienda" y "hasta 40.000 euros". Esa nota sigue ahí, y es lo que mucha gente recuerda.

Un año después, el 12 de septiembre de 2025, el BOME publicó las normas del programa. Y lo que está publicado es otra cosa: se cubre el exceso entre el 80 % y hasta el 95 % del valor, es decir 15 puntos, no 20; y el importe máximo de la garantía es de TREINTA MIL EUROS (30.000,00 €), así, en mayúsculas, en el texto del acuerdo.

No es un engaño: la nota es un año anterior al programa, y anunciaba una intención. Pero cuando vayas al banco, el que manda es el boletín. La cifra con la que tienes que hacer tus cuentas es 30.000 €, y 15 puntos.

Hasta dónde cubre, con números

La garantía se calcula sobre el menor de dos valores en el momento de firmar: la tasación hecha conforme a la Orden ECO/805/2003, o el precio de compraventa. Sobre ese valor, EMVISMESA cubre el exceso del 80 % y hasta el 95 %. Nada más. Los impuestos no entran nunca: el acuerdo lo dice dos veces, al definir el objeto y al fijar las condiciones económicas.

Y aquí está el dato que cambia la cuenta y que no verás en ninguna tabla resumen. Si la banda son 15 puntos y el techo son 30.000 €, el techo se alcanza exactamente cuando el valor es de 200.000 €. Por encima de ese precio, el aval ya no llega al 95 %: se queda donde se quede, y la diferencia la pones tú.

En una casa de 250.000 € —el precio máximo del programa— no financias el 95 %, sino el 92 %. La entrada no son 12.500 € sino 20.000 €. Ocho mil euros de diferencia que aparecen por sorpresa si has contado con el 95 %.

Para que te hagas una idea del tamaño real de las operaciones: la primera que se formalizó llevaba un aval de 19.200 euros, financiada por Cajamar, según una nota de agencia del 30 de marzo de 2026. Si ese aval cubrió los 15 puntos completos, la base era de 128.000 € —es nuestro cálculo, no un dato de la nota, que no da el precio—. Eso es el mercado de Melilla: muy por debajo del techo.

Quién entra

• Nacionalidad española o de un Estado miembro de la Unión Europea, o residencia legal en España si vienes de un país tercero.
• Hasta 40 años incluidos en el momento de solicitar la garantía ante el banco. Y esto lo tienen que cumplir todos los titulares de la financiación, sin excepción.
• No tener otra vivienda en todo el territorio nacional, ni en propiedad ni con un derecho real de uso o disfrute. Con dos excepciones, abajo.
• Dos años de residencia en Melilla, continuada e ininterrumpida, inmediatamente anteriores a la fecha en que presentas la solicitud de financiación en el banco.
• Estar limpio de deudas: no incurrir en las prohibiciones de los apartados 2 y 3 del artículo 13 de la Ley General de Subvenciones, ni tener deuda en periodo ejecutivo con la Ciudad o su sector público —empresas y organismos municipales incluidos—, ni deuda reclamada en vía judicial. Si está aplazada, fraccionada o suspendida, no bloquea.
• Si la casa es vivienda protegida, además hay que cumplir los requisitos propios de acceso a ella y tener la autorización de la autoridad competente.

Las dos excepciones al "no tener otra vivienda"

1. 1Que tu derecho recaiga sobre una parte alícuota inferior al 50 % de esa vivienda. Una herencia repartida entre cuatro hermanos, por ejemplo, no te deja fuera.
2. 2Que haya sentencia de separación o divorcio y, como consecuencia, no se te haya adjudicado el uso de la vivienda que era la residencia familiar.

La edad la tiene que cumplir cada titular. Un segundo titular que ya cumplió 41 tumba la operación completa, aunque el primero tenga 28. Si ese es tu caso, hay que decidir antes de firmar nada quién va en la escritura y quién no, y qué le hace eso a la capacidad de pago que ve el banco.

Qué casa vale

• Que esté en Melilla.
• Nueva o usada, libre o de protección pública de promoción privada.
• Que el precio de adquisición, sin gastos ni tributos, sea igual o inferior a 250.000 €.
• Que la destines a domicilio habitual, permanente y efectivo durante los tres primeros años desde la firma de la escritura.

Ese precio máximo tiene que incluir la plaza de aparcamiento, el trastero y cualquier otro anejo que vaya con la vivienda. Lo dice el acuerdo expresamente. Una casa de 240.000 € con un garaje de 15.000 € se va a 255.000 € y se queda fuera del programa, aunque en el anuncio del portal aparezcan como dos precios distintos.

Los papeles, y el que casi nadie tiene a mano

La solicitud no se presenta en EMVISMESA: se presenta en el banco adherido, y el banco la traslada. Con ella van cinco documentos, y conviene leer el tercero dos veces.

1. 1Documento acreditativo de la identidad, o la tarjeta equivalente si eres extranjero residente.
2. 2Certificado o volante del padrón municipal de Melilla.
3. 3Certificado negativo catastral y nota simple del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad de cada comprador, para acreditar que no tienes otra vivienda. Son dos documentos de dos organismos distintos, y ninguno se saca en el mismo día en que lo descubres.
4. 4Contrato de arras o preacuerdo que acredite el compromiso de compraventa.
5. 5Declaración responsable de que vas a destinar la vivienda a domicilio habitual.

Lee otra vez el cuarto: no puedes pedir el aval sin tener ya un compromiso de compra firmado. El orden real es banco, oferta, arras, solicitud. Es decir: te comprometes con el vendedor antes de que EMVISMESA haya resuelto. Ese es el riesgo de verdad de este programa, y no está escrito en ningún folleto.

Diez días hábiles, y la cola se recoloca

Las solicitudes se instruyen y se resuelven por el orden correlativo de entrada en el Registro Electrónico Único de EMVISMESA. Es una cola, literalmente, y el acuerdo invoca el artículo 71.2 de la Ley 39/2015 para decirlo.

Si falta algo, se requiere al banco para que lo subsane en diez días hábiles, y si no lo hace la solicitud se tiene por desistida. Pero lo importante es lo que viene después: cuando hay subsanación, la fecha que cuenta para el orden de prelación es la fecha en que el expediente está completo, no la del día en que se presentó.

En un programa que va por orden de llegada y con presupuesto cerrado, un papel mal presentado no te retrasa: te recoloca al final de la cola del día en que lo arreglas. Eso puede ser la diferencia entre entrar y no entrar.

El plazo máximo para resolver y notificar es de un mes desde la presentación en el registro. Y si pasa el mes sin resolución expresa, la solicitud se entiende desestimada: el silencio aquí es negativo. Contra la resolución cabe recurso potestativo ante la Presidencia en un mes, o contencioso-administrativo ante los juzgados de Melilla en dos meses si fue expresa, y seis si fue presunta.

Con qué bancos, hoy

Puede ser entidad colaboradora cualquiera que opere en Melilla a través de oficinas bancarias y esté inscrita en el Registro de Entidades de Crédito del Banco de España, y que firme el convenio. El acuerdo ordena a EMVISMESA y a los propios bancos dar publicidad de esas firmas.

En la web de EMVISMESA, consultada el 27 de octubre de 2026, aparecen dos entidades adheridas, las dos con fecha de 9 de febrero de 2026: Cajamar Caja Rural, S.C.C. y Unicaja Banco, S.A. Ese día no había ningún aviso de cierre ni de agotamiento de fondos. Lo decimos con la fecha de consulta porque es una web, no un boletín: mañana puede haber tres.

Dos entidades significa dos ofertas, y nada más. Aquí no hay un mercado al que salir: el tipo, el plazo y las condiciones son los que esas dos quieran darte, y la comparación se hace con lo que haya. Los bancos, además, no cobran nada a EMVISMESA por gestionar esto, así que su incentivo para empujarlo es el propio préstamo.

Lo que el banco no te puede exigir, y lo que sí te puede ofrecer

El acuerdo prohíbe exigirte, con ocasión del préstamo, la contratación de cualquier producto o servicio vinculado a la vivienda, "con las excepciones permitidas por la normativa de aplicación". Esa coletilla importa: no es una prohibición absoluta, remite a lo que la ley hipotecaria permite.

Y más adelante aclara el otro lado: el banco sí puede ofrecerte libremente seguro de incendios, seguro de vida y demás productos asociados, "sin que su contratación sea obligatoria ni esté vinculada a la concesión de la financiación". También puede abrirte una cuenta corriente para los movimientos del préstamo, con sus costes, que te tienen que informar. Traducido: lo que no pueden es condicionarte la hipoteca a firmarlo. Ofrecértelo, sí.

Una cosa sí está clara y a tu favor: las garantías no devengan ninguna comisión para el beneficiario. El aval en sí no te cuesta nada. Lo que te cuesta es la hipoteca que te permite firmar.

La letra pequeña que decide

El aval no es tuyo: es del banco

Esto se malentiende siempre. La garantía no te protege a ti: protege al banco de que tú no pagues. Si hay impago, es la entidad la que reclama, extrajudicial o judicialmente, "por cuenta y en nombre de EMVISMESA", y es ella la que ejecuta la hipoteca y vende el inmueble, porque es quien tiene el título ejecutivo. EMVISMESA pone el dinero y se queda detrás.

Y se queda detrás de verdad: sus créditos derivados del aval tienen rango de crédito ordinario si el deudor entra en concurso. Para que el banco no tenga que esperar, EMVISMESA le mantiene abierta en cada entidad una cuenta con el 5 % del saldo vivo de las garantías concedidas, precisamente para cubrir la morosidad.

Si hay impago, los intereses no están cubiertos (y el boletín se contradice)

Aquí hay dos apartados del mismo acuerdo que no dicen lo mismo, y no vamos a disimularlo. Al fijar las condiciones económicas, el texto dice que el importe garantizado cubre la deuda correspondiente "únicamente al capital y los intereses ordinarios". Al regular la reclamación de impagos, dice que EMVISMESA "no asumiría ningún tipo de interés ordinario, de demora, comisiones, ni gastos de ningún tipo" por la gestión de recobro ni por la ejecución.

Las dos frases están en el BOME. No sabemos cuál aplicaría una comisión de seguimiento ante un caso real, y no lo vamos a adivinar. Lo que sí se deduce, en la lectura más prudente: el aval cubre capital, y los intereses de demora, las comisiones y las costas de una ejecución son tuyos. En esa misma cláusula aparece además un tercer término de valor, "valor de referencia", que el acuerdo usa sin definirlo en ninguna parte, junto al valor de tasación y al precio.

La garantía se apaga sola

El aval se mantiene vigente hasta que el principal pendiente baje al 80 % o menos del valor que se tomó al firmar. A partir de ese momento EMVISMESA queda automáticamente liberada, sin que nadie tenga que pedirlo. Es coherente: el aval cubre esos 15 puntos de más, y cuando los has amortizado, deja de haber nada que cubrir. Pero conviene saberlo: esto acompaña el principio de tu hipoteca, no toda su vida.

Mover la hipoteca necesita permiso

Cualquier novación del préstamo garantizado tiene que ser consentida por EMVISMESA, antes o al mismo tiempo. Hay excepciones tasadas que no la necesitan, siempre que no suban el porcentaje cubierto: los periodos de carencia de capital, las rebajas temporales de tipo y las medidas de los códigos de buenas prácticas bancarias. Es decir, lo que te alivia la cuota.

Lo que no está en esa lista es llevarte el préstamo a otro banco. Y el acuerdo añade que los préstamos garantizados no pueden ser objeto de cesión a terceros. Dicho de otro modo: el aval no viaja. Si dentro de tres años aparece una oferta mejor en otra entidad, esa decisión ya no es solo tuya y del banco nuevo.

Dos años escritos, tres años obligados

Esto es una inconsistencia del propio acuerdo, y te puede costar el aval. La declaración responsable que firmas con la solicitud te compromete a destinar la vivienda a domicilio habitual durante al menos dos años. Pero las obligaciones del beneficiario y los requisitos de la vivienda hablan, las dos veces, de los tres primeros años desde la firma de la escritura.

Firmas un papel que dice dos y te obligan tres. Cuenta tres: incumplir el destino de la vivienda es causa expresa de revocación de la garantía, y EMVISMESA puede además reclamar daños y perjuicios.

Otras ayudas: compatibles, pero a amortizar

El aval es compatible con cualquier otra ayuda a la compra, siempre que entre todas no se pase del 100 % del coste de la operación y la otra normativa lo permita. Pero con una condición que cambia el plan: esa ayuda tienes que destinarla íntegramente a amortizar el préstamo garantizado. No a los muebles, no al colchón, no a los impuestos. Y tienes obligación de comunicar que la has obtenido.

Y se puede revocar

Tres causas expresas: incumplir el destino del préstamo garantizado, haber obtenido el aval sin reunir las condiciones, y no dejarse comprobar —por la entidad, por el órgano instructor, por la Intervención General de la Ciudad o por el Tribunal de Cuentas—. Además, beneficiarios y bancos quedan sometidos al régimen de infracciones y sanciones de la Ley General de Subvenciones.

El reloj de verdad: tres millones por orden de llegada

El importe máximo de garantías que concederá EMVISMESA es de tres millones de euros, y se aplica a las solicitudes recibidas por orden de entrada hasta agotarlo. EMVISMESA puede ampliar la dotación, y se compromete a dar publicidad cuando se agote. Mientras haya dinero, el banco pide un certificado de disponibilidad de fondos que se incorpora a la propia escritura de préstamo: la comprobación es formal, no una promesa.

Los convenios con las entidades están vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026, prorrogables por años naturales, o hasta que se agote el presupuesto si eso ocurre antes. "Prorrogable" no es "prorrogado": a día de hoy, lo publicado termina a final de año.

Y hay una palanca más, menos conocida. Los bancos tienen que comunicar a EMVISMESA cada mes la tasa anual de mora esperada de la cartera, y EMVISMESA se reserva la facultad de suspender la concertación de nuevas garantías, o incluso de resolver el convenio, si esa tasa se desvía de forma relevante. El programa no se cierra solo por agotar fondos: también puede pararse por riesgo.

Lo que nadie publica es cuánto queda de esos tres millones. El único dato público que hemos localizado es de marzo de 2026: una operación firmada, dos pendientes de notaría y tres en tramitación. Si vas a contar con el aval, esa es la pregunta que hay que hacer en el banco antes de firmar unas arras, y hay que hacerla por escrito.

Lo que el aval no paga: los impuestos

Conviene repetirlo porque es donde se rompen las operaciones: no será objeto de garantía la financiación de los impuestos o tasas, directos o indirectos, que graven la compra y la financiación. El aval resuelve la entrada. La factura fiscal sigue siendo tuya, y en efectivo.

En vivienda usada pagas Transmisiones Patrimoniales. El tipo es el que apruebe la Ciudad; no hemos localizado un tipo propio aprobado por Melilla, y a falta de él la ley estatal manda el 6 % en inmuebles. Sobre esa cuota cae la bonificación del 50 % que el artículo 57 bis del texto refundido reconoce a las transmisiones de inmuebles situados en Melilla. Resultado: un 3 % efectivo —ese porcentaje es nuestro cálculo, no una cifra publicada como tal—.

En obra nueva la cosa es distinta, y hay que decirla con cuidado. Melilla está fuera del ámbito de aplicación del IVA —la Ley 37/1992 excluye expresamente Ceuta y Melilla al definir el interior del país—, así que en una compra a promotor no hay un 10 % de IVA. Qué impuesto local se paga en su lugar y a qué tipo no lo hemos leído en un boletín, así que no lo publicamos. Es un hueco, y preferimos decírtelo a darte un porcentaje de memoria con el que calcules mal.

Un detalle que casi siempre se cuenta al revés: el Acto Jurídico Documentado de la escritura de préstamo lo paga el prestamista desde el Real Decreto-ley 17/2018, así que no es tu gasto. Y la bonificación del 50 % que el artículo 57 bis reconoce a esa cuota cuando el Registro está en Melilla beneficia a quien la paga, que es el banco. No a ti.

Lo que no hemos podido verificar

Este bloque va aquí a propósito. Si un dato no está en un boletín, no lo publicamos como si lo estuviera.

• Si hay alguna modificación o ampliación posterior. Hemos barrido 246 boletines de Melilla, del 12 de septiembre de 2025 al 27 de octubre de 2026, serie ordinaria completa y las dos series extraordinarias, revisando los títulos de todos sus artículos. El único artículo del programa sigue siendo el de septiembre de 2025. Eso no demuestra que no exista nada más: un cambio escondido en un artículo cuyo título no nombre el programa se nos escaparía.
• Dónde se publicó la resolución de la Presidencia que da publicidad a la firma de los convenios. El acuerdo la prevé, pero no exige el BOME para ella, así que puede estar solo en la web.
• Cuánto queda de los tres millones. No está publicado en ningún sitio que hayamos encontrado.
• Si el programa sigue en 2027. Los convenios dicen "prorrogable", y eso es todo lo que dicen.
• El impuesto y el tipo de la obra nueva. Sabemos que no es IVA. El resto, no lo hemos leído.
• Si Melilla tiene tipo propio de ITP. No lo hemos localizado; por eso hablamos del tipo estatal supletorio.

Cinco errores que vemos cada mes

1. 1Firmar las arras dando el aval por hecho. El programa te obliga a llevar arras o preacuerdo con la solicitud, y EMVISMESA tiene un mes para resolver, con silencio negativo. Te comprometes antes de saberlo. Las arras hay que escribirlas sabiendo esto.
2. 2Dejar el garaje fuera del precio. Los 250.000 € incluyen aparcamiento, trastero y cualquier anejo. Dos precios en el anuncio no son dos operaciones.
3. 3Contar el 95 % en una casa de 250.000 €. Ahí el techo de 30.000 € te deja en el 92 %, y la entrada se duplica.
4. 4Un titular que ya cumplió 41. La edad la tienen que cumplir todos, y se mira en el momento de la solicitud.
5. 5Presentar sin el certificado negativo catastral y la nota simple del Servicio de Índices. La subsanación son diez días hábiles, pero tu sitio en la cola se recalcula al día en que esté completo.

¿Te conviene de verdad?

Seamos claros con lo que hace y lo que no. El aval no te hace la casa más barata ni la hipoteca más baja: te deja deber más. Firmas por el 92 % o el 95 % en lugar del 80 %, y pagas la cuota de eso durante años. Lo que compra el aval es el tiempo que te habría costado ahorrar la diferencia, y lo que sube el alquiler mientras ahorras.

Con los números del programa, eso suele tener sentido cuando tienes ingresos estables, llevas años pagando un alquiler parecido a la cuota, la casa está por debajo de 200.000 € y vas a vivir ahí al menos tres años. Tiene mucho menos sentido si la casa roza el techo de precio, si vas a mudarte pronto —acuérdate de los tres años— o si llegas tan justo que el ITP te deja sin colchón el mismo mes de la mudanza.

Esa parte, la de decidir si en tu caso concreto sale o no, es la que trabajamos nosotros. Y la pregunta que conviene hacerse antes de dejarse aconsejar por nadie es siempre la misma: ¿de quién eres cliente? A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de empezar.

Si estás mirando ayudas en otras comunidades, o quieres el mapa completo antes de decidir dónde compras, lo tenemos reunido en la guía de ayudas a la vivienda joven comunidad por comunidad.

Todo lo que has leído está verificado el 27 de octubre de 2026 en el BOME núm. 6309, de 12 de septiembre de 2025, artículo BOME-A-2025-929, páginas 3033 a 3041. Las entidades adheridas y las dos notas de prensa citadas se consultaron ese mismo día en sus webs, y van dichas como lo que son. Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.