Vendes por 300.000 €. El comprador retiene 9.000 antes de que los veas
En la notaría, el comprador te retiene el 3 % y se lo paga a Hacienda. No es tu factura final. Es un anticipo, y hay que cuadrarlo.
Pedro Torres5 min de lectura
Has pactado el precio. Cuentas con el dinero entero. Y en la notaría el comprador retiene una parte para ingresarla en Hacienda.
No es desconfianza. Es la ley. Y te la quitan aunque no hayas ganado nada.
El 3 % es del precio, no de tu ganancia
Cuando un no residente sin establecimiento permanente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada, como pago a cuenta de tu impuesto. Se calcula sobre el precio. No sobre el beneficio.
Si el comprador no ingresa la retención, el inmueble queda afecto al pago del importe menor entre esa retención y tu impuesto. Por eso un comprador serio lo hace bien, y por eso conviene comprobar que lo ha hecho.
Tu impuesto real es el 19 % de la ganancia
La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble tributa al 19 % (art. 25.1.f).3.º). Se calcula sobre la diferencia entre lo que vendes y tu valor de adquisición, que incluye los gastos e impuestos que pagaste al comprar y las mejoras que puedas justificar.
El 24 % es el tipo general de otras rentas de no residentes. La ganancia por vender un inmueble tiene su propio tipo: el 19 %.
| Caso | Retenido (3 %) | Debido (19 % de la ganancia) | Resultado |
|---|---|---|---|
| Compraste por 200.000 € | 9.000 € | ≈ 19.000 € (sobre 100.000 €) | Pagas ≈ 10.000 € más |
| Compraste por 280.000 € | 9.000 € | ≈ 3.800 € (sobre 20.000 €) | Recuperas ≈ 5.200 € |
Ejemplo simplificado, sin restar gastos de compra ni mejoras, que bajarían la ganancia.
Dos plazos, dos responsables
El comprador ingresa el 3 % en el plazo de un mes desde la transmisión (Modelo 211). Es su obligación. Tú, aparte, presentas tu declaración con la ganancia real (Modelo 210) en tres meses, que empiezan a contar una vez pasado un mes desde la venta.
En esa declaración se compensa todo. Si el 19 % de tu ganancia es menos que el 3 % retenido, reclamas la diferencia. Si es más, pagas el resto. Nadie lo calcula por ti.
Base legal: RDL 5/2004, art. 25.1.f).3.º y 25.2, texto vigente consultado en el BOE el 09/11/2026. Plazos de los modelos 211 y 210: sede electrónica de la Agencia Tributaria, consultada el 08/11/2026. Comprueba en tu caso si hay un convenio de doble imposición entre España y tu país.
¿Por qué el comprador me retiene el 3 %?
Porque la ley obliga al adquirente de un inmueble a un no residente sin establecimiento permanente a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación, como pago a cuenta de tu impuesto.
¿Cuál es el impuesto real al vender?
El 19 % de la ganancia patrimonial: precio de venta menos el valor de adquisición, con los gastos e impuestos de la compra y las mejoras justificadas.
¿Cómo recupero lo retenido de más?
Presentando tu Modelo 210 con la ganancia real. Si el 19 % de esa ganancia es menor que el 3 % retenido, la diferencia se te devuelve.