Del 8 % al 10 %: lo que pagas de ITP al comprar vivienda en Aragón, y el tramo que fija el valor entero de la casa

La conversación se repite cada semana y casi siempre llega tarde. El comprador ha hecho sus cuentas con el precio y con la cuota. Ha juntado el 20 % de la entrada y un colchón para la notaría. Y a diez días de la firma le llega el desglose de verdad, y hay una línea que se lleva más dinero que la notaría, el registro y la gestoría juntos.

No es un error ni un abuso. Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP, y lo paga el comprador cuando compra una vivienda de segunda mano. En un piso de 200.000 € en Aragón son 16.000 € que salen de tu bolsillo el mismo mes de la firma y que ningún banco te financia.

Aragón no tiene un tipo único: tiene una escala de cinco tramos que empieza en el 8 % y llega al 10 %. Y el tramo no lo fija lo que tú compras, sino el valor del bien completo. Si compras la mitad de una casa de 600.000 €, tu impuesto se calcula con el tipo que corresponde a 600.000 €, no a 300.000 €.

Hay además dos cosas de Aragón que no encontrarás contadas en casi ningún sitio y que cambian la cuenta. La primera: en Aragón no existe un “modelo 600” numerado para una compraventa ordinaria. Lo hemos comprobado en las cinco fuentes oficiales de la Agencia Tributaria de Aragón, y no aparece. La autoliquidación se hace dentro de su plataforma telemática, YAFAR.

La segunda: desde 2023 Aragón tiene un régimen fiscal diferenciado para el medio rural que mejora las bonificaciones de este impuesto si compras en un pueblo en riesgo de despoblación. Está en el texto refundido, tiene tres artículos, y casi nadie lo nombra al hablar de comprar casa.

Nada de esto se aplica solo. Se pide, se hace constar en la escritura y se justifica. Lo que viene a continuación es el mapa completo, con el artículo al lado de cada cifra, para que llegues a la notaría sabiendo exactamente lo que vas a pagar y por qué.

Por qué te toca a ti y no al vendedor

El impuesto de la compraventa mete tres conceptos distintos en la misma ley: transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados (artículo 1.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993). El que te afecta al comprar un piso usado es el primero.

Y el sujeto pasivo no admite discusión. El artículo 8.a) de esa ley dice que está obligado al pago, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, “el que los adquiere”. Es decir: tú. Aunque en el contrato privado pongáis otra cosa, la Agencia Tributaria de Aragón te lo reclama a ti.

La competencia territorial también está clara y conviene saberla antes de pensar en dónde se presenta: Aragón liquida los inmuebles situados en Aragón, los bienes muebles cuando el adquirente reside en Aragón, y las operaciones societarias cuando la sociedad tiene aquí su domicilio social o fiscal.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene tener clara antes de firmar arras: el impuesto es tuyo, el cálculo es tuyo, la presentación es tuya y el riesgo de equivocarte también. Nadie en la operación —ni el vendedor, ni la agencia, ni el banco— responde por ti si aplicas una bonificación a la que no tenías derecho o se te pasa el plazo.

La escala: del 8 % al 10 %, y por tramos

El artículo 121-1 del texto refundido aragonés no fija un porcentaje: fija una escala. Los tipos aplicables a la transmisión onerosa de inmuebles son los que, en función del valor del bien objeto del negocio jurídico, resultan de esta tabla. Es la redacción vigente desde el 30 de diciembre de 2015.

Conviene leer la tabla bien, porque se confunde con facilidad. No es un escalón: es una escala acumulativa, como el IRPF. Una casa de 600.000 € no paga el 9,5 % de 600.000 €. Paga 40.750 € por los primeros 500.000 € y el 9,5 % solo por los 100.000 € que pasan de ahí.

La frase que cambia la cuenta si compráis a medias

La última línea del artículo 121-1 es la pieza que casi nadie cuenta y la que más veces descoloca: determinados así los tipos procedentes, se aplicarán sobre la base liquidable en la misma proporción que sobre el valor del bien.

Traducido: el tramo de la escala se busca con el valor de la casa entera, y después el resultado se reparte en proporción a lo que tú compras. La propia guía de la Agencia Tributaria de Aragón lo avisa en mayúsculas: para determinar el tipo medio impositivo se considera el valor del bien en su totalidad y no el de la participación que estás comprando.

Esta regla aparece en tres situaciones muy frecuentes y en ninguna la avisa nadie: cuando compráis entre dos y cada uno autoliquida su mitad, cuando compras una participación indivisa, y cuando adquieres una parte de una herencia ya repartida. Si tu gestoría calcula tu mitad como si fuera un inmueble de medio valor, el tipo que aplica es el equivocado.

Las rebajas: quién paga menos y cuánto menos

Aragón no baja el tipo: bonifica la cuota. Es una diferencia técnica con un efecto práctico importante — primero calculas lo que te toca con la escala, y después descuentas el porcentaje de bonificación. Todas están en el texto refundido y todas se piden, ninguna se aplica sola.

Los 100.000 € que dejan fuera a casi toda la ciudad

La bonificación del 12,5 % por ser menor de 35 años, tener discapacidad del 65 % o más o ser víctima de violencia de género tiene un límite que la hace muy poco aplicable en Zaragoza capital: el valor real del inmueble no puede superar los 100.000 €. No es el valor de tu parte: es el del inmueble.

Su apartado 4 resuelve el caso de la compra en pro indiviso: cuando no todos los adquirentes cumplen los requisitos, la deducción se aplica en proporción a su participación. La guía oficial lo dice más corto: cuando haya varios adquirentes y no todos cumplan, solo puede aplicar la bonificación quien los cumpla.

Familia numerosa: la mitad de la cuota, con cuatro llaves

Esta es, con diferencia, la rebaja que más dinero mueve en Aragón: el artículo 121-5 bonifica el 50 % de la cuota íntegra. Pero exige cuatro requisitos a la vez, y basta con que falle uno para perderla entera.

1. 1Condición legal de familia numerosa en el momento de la adquisición, y que la vivienda se destine a vivienda habitual de la familia.
2. 2Venta en firme de la anterior vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o los cuatro posteriores, salvo que lo que se adquiera sea un inmueble contiguo que se una físicamente para ampliar la vivienda.
3. 3Que la nueva tenga más de un 10 % de superficie útil que la anterior.
4. 4Que la renta conjunta no pase de 35.000 €, sumando la base imponible general y los rendimientos del capital mobiliario de los apartados 1, 2 y 3 del art. 25 de la ley del IRPF, menos el mínimo del contribuyente y por descendientes, de todas las personas que vayan a habitar la vivienda. La cifra sube 6.000 € por cada hijo que exceda del mínimo para tener la condición legal de familia numerosa.

Y aquí está el apartado que casi nadie lee: el 121-5.3 da por cumplidos los requisitos segundo y tercero —la venta de la anterior y el 10 % más de superficie— cuando la vivienda que compras es la primera vivienda habitual del sujeto pasivo. Una familia numerosa que compra su primera casa solo tiene que cumplir dos de los cuatro requisitos.

El reverso también está escrito: si te acoges confiando en vender la anterior y no la vendes dentro de los cuatro años, el apartado 2 obliga a presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora, y da un mes desde el día siguiente al vencimiento de ese plazo de cuatro años para hacerlo.

Para acreditar la renta, el artículo 123-3 exige aportar las declaraciones de IRPF de quienes van a habitar la vivienda, las notificaciones del cálculo de la devolución, o la certificación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del art. 34.1.g) de la Ley General Tributaria. No vale decirlo: hay que documentarlo.

Si compras en un pueblo: el régimen del medio rural

Esta es la parte de la fiscalidad aragonesa que menos se cuenta y la que puede decidir dónde compras. Desde el 17 de abril de 2023, el texto refundido tiene un Capítulo VI entero —los artículos 160-1 a 160-3— con un Régimen Especial de Fiscalidad Diferenciada del Medio Rural de Aragón, añadido por la disposición final segunda de la Ley 13/2023, de 30 de marzo.

Su objeto, dicho por la propia norma, es contribuir a la dinamización de la economía rural y a la fijación de población en el medio rural. Y su efecto en este impuesto es directo: mejora las bonificaciones que ya existen.

Quién entra en el régimen

El artículo 160-1 acota el ámbito con precisión, y conviene leerlo antes de ilusionarse. El régimen alcanza a las personas y bienes radicados en asentamientos rurales con alto riesgo de despoblación (Rangos VIII y IX) o con riesgo extremo (Rango X), y además solo a aquellos a los que corresponda un valor inferior a 100 en el Índice Sintético de Desarrollo Territorial de la Estrategia de Ordenación Territorial de Aragón.

• Residencia habitual: hay que residir en uno de esos asentamientos durante el año natural del devengo y los cuatro siguientes. En tributación conjunta basta con que concurra en cualquiera de los cónyuges.
• El inmueble, también allí: si el beneficio depende de adquirir un inmueble, el inmueble tiene que radicar igualmente en uno de esos asentamientos.
• La vía de entrada que casi nadie conoce: el apartado 4 abre el régimen a quien traslade su residencia habitual a uno de esos asentamientos y la mantenga durante cuatro años desde la adquisición. No hay que ser de allí: hay que irse a vivir allí.

El rango del asentamiento y su índice no se deducen del tamaño del pueblo ni de la intuición: salen de la Estrategia de Ordenación Territorial de Aragón, que es la que clasifica cada núcleo. Antes de contar con este régimen hay que comprobar en qué rango está ese municipio concreto.

Sobre qué valor se calcula: el valor de referencia manda

El tipo es la mitad de la cuenta. La otra mitad es la base, y desde 2022 no es el precio que pagas. El artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993 fija la base imponible de los inmuebles en su valor de referencia del Catastro, y solo cuando el precio pactado es superior a ese valor de referencia se toma el precio. La guía oficial aragonesa lo dice con esas mismas palabras: la base imponible es la mayor de las dos cifras.

La consecuencia práctica es la que no gusta: puedes acabar pagando impuesto por un valor mayor del que has pagado por la casa. Si compras por 180.000 € un piso cuyo valor de referencia es 200.000 €, el ITP se calcula sobre 200.000 €. Son 1.600 € más, por una diferencia de precio que te beneficiaba (cálculo propio).

El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar arras, y se puede impugnar después. Pero el orden correcto es consultarlo antes: ese número decide cuánto efectivo necesitas el día de la firma.

Dos detalles aragoneses que vienen de su propia guía oficial: cuando el inmueble no tiene valor de referencia se puede pedir una valoración previa a la Administración —salvo si es finca rústica sin valor de referencia—, y para las parcelas exclusivamente agrícolas la Agencia Tributaria de Aragón publica un “valor mínimo informativo”.

El AJD: en una compra de segunda mano, no hay cuota gradual

Es la confusión más repetida del sector. La cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados del artículo 31.2 del texto refundido estatal exige que el acto no esté sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas. Una compraventa de vivienda usada tributa por TPO, así que no paga cuota gradual de AJD. No hay doble impuesto. Lo único que paga es la cuota fija del papel timbrado del artículo 31.1, que son céntimos por pliego.

El AJD aragonés sí aparece, y con fuerza, en los casos en los que no hay TPO:

Cómo se paga: en Aragón no hay un modelo 600 numerado

Aquí hay que decir algo que contradice a casi todo lo que vas a leer sobre Aragón. El ITP es un impuesto autoliquidable: no esperas a que te manden una carta, lo calculas tú y lo ingresas tú. Pero Aragón no publica un impreso numerado “modelo 600” para una compraventa ordinaria.

Lo hemos comprobado en sus cinco fuentes oficiales: su página de impresos y modelos lista bajo este impuesto solo cinco impresos, y los cinco son para documento privado —extinción de usufructo adquirido por compraventa, cancelación de condición resolutoria, cancelación de hipoteca, declaración responsable de explotación agraria prioritaria y solicitud de descalificación de vivienda protegida—. Para la escritura de compraventa no hay impreso que descargar.

La autoliquidación se confecciona, se paga y se presenta dentro de YAFAR, el Servicio de Presentación Telemática de Tributos del Gobierno de Aragón. Y para los profesionales la presentación telemática es obligatoria, no una opción.

1. 1Consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Ese es tu punto de partida, salvo que el precio escriturado sea mayor.
2. 2Entra en YAFAR con Cl@ve de nivel avanzado, DNI electrónico o certificado electrónico: aplicaciones.aragon.es/yafarcentral. La ficha del trámite, abierta en plazo permanente, está en la sede del Gobierno de Aragón.
3. 3Aplica la escala y la bonificación que te corresponda y comprueba que lo que esa bonificación exige está acreditado. El teléfono y el correo electrónico son campos obligatorios en la aplicación.
4. 4Paga y guarda la diligencia de presentación. Es la pieza que el Registro de la Propiedad te va a pedir.

El artículo 123-1.1 dice dónde se presenta cuando no se hace por vía telemática: en las Direcciones de los Servicios Provinciales de la Administración tributaria aragonesa o en las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario. Las oficinas tributarias son tres —Zaragoza, Huesca y Teruel—, todas con cita previa, y su directorio está en la página de oficinas tributarias.

La Agencia Tributaria de Aragón presta un servicio de ayuda telefónica para confeccionar la autoliquidación, pero con una condición de calendario que conviene anotar: solo atiende siempre que falten más de diez días hábiles para que termine el plazo voluntario. Si llamas al final, ya no hay ayuda.

La diligencia de presentación, o el Registro no te inscribe

Esta es la parte que convierte el impuesto en un problema de propiedad y no solo de dinero. El artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 cierra el Registro a los documentos que no acrediten el pago, la exención o la no sujeción, y Aragón ha regulado cómo se acredita con un detalle poco común, en su artículo 213-1.

Ese artículo dice tres cosas que conviene saber. Primera: el pago solo libera si se hace a favor de la Hacienda aragonesa, en cuentas autorizadas o restringidas de su titularidad y con los modelos aprobados por Orden del Consejero. Segunda, y es la que puede costar muy cara: los pagos realizados a órganos ajenos o incompetentes no liberan al deudor. Pagar al sitio equivocado no es pagar.

Y tercera, la que te interesa el día del Registro: vale la diligencia de presentación extendida por la oficina tributaria competente, que debe contener al menos la descripción del documento —notario autorizante, número de protocolo y fecha— y la de la autoliquidación —número de justificante, hecho imponible, fecha de devengo, obligado tributario e importe ingresado—. Puede ir incorporada al documento o en soporte independiente, en papel o electrónico, y acredita el cumplimiento tanto ante los registros públicos como ante órganos judiciales, bancos y aseguradoras.

Sin esa diligencia no hay inscripción, y sin inscripción tu compra no es oponible frente a terceros. Es el único trámite de toda la operación que puede dejarte con la casa pagada y sin la propiedad asegurada.

El plazo: un mes, y se cuenta de fecha a fecha

Aragón sí fija su propio plazo, y lo hace en el artículo 123-1.3, en la redacción que le dio el artículo 1 de la Ley 2/2016, de 28 de enero, vigente desde el 3 de febrero de 2016. El plazo de presentación de la autoliquidación y de los documentos es de un mes contado a partir del día siguiente al de la fecha del devengo del impuesto.

El mismo artículo añade dos reglas. Una excepción: seis meses para el nudo propietario en los usufructos pendientes del fallecimiento del usufructuario, cuando el desmembramiento del dominio se produjo por un negocio jurídico a título oneroso. Y una regla de cómputo: cuando el último día del plazo caiga en sábado, domingo o festivo, se entiende prorrogado al primer día hábil siguiente.

La Agencia Tributaria de Aragón publica además cómo se cuenta ese mes, y es un detalle que evita errores: el plazo se cuenta de fecha a fecha. Si en el mes en que vence no hay día equivalente al del inicio del cómputo, el plazo termina el último día de ese mes.

Un mes es de los plazos cortos del mapa español, aunque no el más corto: hay comunidades que dan treinta días hábiles —que son unas seis semanas naturales— y dos que dan dos meses. En Aragón el reloj arranca al día siguiente de la escritura, no cuando te acuerdas.

Qué pasa si te pasas: los recargos

Aragón no tiene régimen propio de recargos. Lo hemos comprobado sobre el texto consolidado completo: la palabra “recargo” no aparece ni una sola vez en toda la norma. Se aplica por tanto el artículo 27 de la Ley General Tributaria, y así lo publica la propia Agencia Tributaria de Aragón en su documento oficial de recargos.

La buena noticia es que presentar tarde por tu cuenta es mucho más barato que esperar a que te lo reclamen: si llega un requerimiento previo de la Administración, ya no es recargo, es sanción.

Si ya tienes hipoteca: cambiar tipo o plazo no cuesta impuesto

Esto no es de la compra, pero es la parte de este impuesto que más veces ahorra dinero de verdad. Cuando se toca una hipoteca que ya existe, la escritura de novación no paga AJD: el artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la cuota gradual las escrituras de novación modificativa pactadas de común acuerdo, siempre que el acreedor sea una entidad del artículo 1 de esa ley y la modificación se refiera al tipo de interés, al plazo o a ambos.

Y Aragón va un paso más allá que la mayoría, que es lo que conviene saber si tu novación se sale de ese molde. Su artículo 122-6 bonifica el 100 % de la cuota de AJD en las escrituras de novación modificativa que no estén exentas por la norma estatal, cuando se refieren a los supuestos de los apartados II), III) y IV) del punto 2 del artículo 4 de esa misma Ley 2/1994.

Traducido a tu caso: si lo que te frena para mejorar las condiciones de tu hipoteca es el miedo al coste fiscal del cambio, en Aragón ese miedo no tiene base por ninguna de las dos vías. El impuesto de la novación es cero. Los costes de mover una hipoteca son otros, están tasados y se pueden poner por escrito antes de empezar.

Segunda mano u obra nueva: no es el mismo impuesto

Si estás decidiendo entre un piso usado y uno de promoción, el impuesto no es un detalle: es la primera diferencia real entre las dos operaciones. La obra nueva no lleva ITP: lleva IVA al 10 % (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992, que incluye hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente) y, esta vez sí, AJD de la escritura de compraventa, al 1,5 % del artículo 122-1 aragonés.

Con estos números, a la familia numerosa que cumple los cuatro requisitos la obra nueva de 200.000 € le sale 13.200 € más cara en impuestos que la misma cifra en segunda mano. Es un dato para tenerlo en cuenta, no para decidir solo con él: la obra nueva tiene otras ventajas, y el IVA es un tipo estatal que no depende de tu perfil, mientras las bonificaciones aragonesas sí.

Lo que no podemos afirmar

Hay cuatro cosas que este artículo no te va a decir, porque no están resueltas y preferimos decirlo que rellenarlo:

• Contra qué magnitud se miden los 100.000 € de las bonificaciones del 12,5 % y del 30 %. Los artículos 121-4 y 122-10 siguen diciendo “valor real del bien inmueble”, que es la redacción de 2015, cuando la base imponible de este impuesto es hoy el valor de referencia del Catastro. Qué magnitud se compara con ese límite no está resuelto en el texto, y no vamos a elegir por la Administración.
• Si la bonificación del 12,5 % exige que sea la primera vivienda habitual. La guía oficial de la Agencia Tributaria de Aragón lo titula “compra de la primera vivienda habitual”, pero el artículo 121-4 no dice la palabra “primera” en ninguno de sus apartados. Hay discrepancia entre la ley y su guía, y la declaramos en vez de resolverla.
• Qué recargo exacto se aplica a los doce meses justos. El artículo 27.2 de la Ley General Tributaria se contradice en ese punto: su fórmula de “1 % más 1 % por mes completo” daría un 13 %, y la frase siguiente fija el 15 % para “transcurridos doce meses”. La tabla de arriba salta de once meses a “más de doce” por eso.
• La deducción de IRPF por vivienda en núcleos rurales. El artículo 160-2.5 eleva al 7,5 % la deducción del artículo 110-10 para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual en núcleos rurales, pero no hemos leído el artículo 110-10, así que no damos su base ni sus límites. Lo nombramos porque existe y conviene preguntarlo, no porque lo hayamos verificado.

Y una advertencia de alcance: esta guía es del impuesto que paga el comprador. La plusvalía municipal es del vendedor y se liquida en su ayuntamiento, con sus propias reglas. No entra aquí.

Dónde encaja esto en tu operación

El ITP decide cuánto dinero tienes que tener ahorrado el día de la firma, y eso decide a qué valor puedes llegar de verdad. No es un trámite del final: es una de las dos o tres cifras que ordenan toda la operación, junto con lo que el banco te presta y lo que te queda libre cada mes.

En Aragón hay además tres decisiones que se toman antes de firmar y no después: con qué valor se busca el tramo de la escala si compráis en común o compráis una parte, si entráis en alguna de las bonificaciones —y en la de familia numerosa, cuál de los cuatro requisitos es el que puede fallar—, y si el municipio entra en el régimen del medio rural. Las tres se calculan con el valor de referencia en la mano, y el plazo para arreglar un error es el mismo mes de la autoliquidación.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 29 de octubre de 2026 por lectura directa del texto consolidado. Normativa de Aragón: artículos 121-1, 121-3, 121-4, 121-5, 121-10, 121-11, 122-1 a 122-11, 123-1, 123-3, 160-1, 160-3 y 213-1 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos, en la redacción vigente. La escala del artículo 121-1 procede del artículo 2.1 de la Ley 10/2015 y rige desde el 30 de diciembre de 2015; el plazo del artículo 123-1.3, del artículo 1 de la Ley 2/2016, de 28 de enero (BOE-A-2016-2408), vigente desde el 3 de febrero de 2016; el régimen del medio rural, de la disposición final segunda de la Ley 13/2023, de 30 de marzo (BOE-A-2023-10878), vigente desde el 17 de abril de 2023; la bonificación de pactos sucesorios, de la Ley 3/2025, de 27 de junio (BOE-A-2025-14790). Normativa estatal: artículos 1.1, 8.a), 10, 11, 31 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículo 122 del Real Decreto 828/1995 (BOE-A-1995-15071); artículo 27 de la Ley 58/2003; artículo 9 de la Ley 2/1994; artículos 20 y 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992. La vía de presentación, el cómputo del plazo y la tabla de recargos, consultados en la sede del Gobierno de Aragón, en la guía oficial de compraventa de inmuebles de la Agencia Tributaria de Aragón y en su documento de recargos. Los importes en euros son cálculos propios sobre esa escala y esas bonificaciones, y van marcados como tales. Comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.