Qué hipoteca te puedes permitir de verdad (no la que te aprueban)
Hay dos cifras, y no son la misma. Una es la que el banco te va a aprobar. La otra es la que te deja dormir tranquilo dentro de ocho años, cuando llegue el mes en que todo se junta. La distancia entre las dos suele ser de unos cuarenta mil euros, y nadie te la explica en la oficina.
Pedro Torres7 min de lectura
Casi todo el mundo hace el cálculo al revés. Encuentra un piso, mira el precio, divide entre trescientos sesenta meses y decide si le cuadra. Y así es como se acaban visitando casas que no están a tu alcance, y como una tarde de domingo se convierte en una firma de la que no se sale en treinta años.
El orden correcto es el contrario: primero tu techo, después los pisos. Y tu techo se calcula con reglas concretas que puedes aplicar tú mismo esta tarde.
La regla del 35 %, que es la que decide
La mayoría de entidades trabajan con el mismo criterio: la suma de todas tus cuotas mensuales no debe superar entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos. Todas, no solo la de la hipoteca. El coche, el préstamo de la reforma, la tarjeta aplazada, la pensión de alimentos si la hay.
Sobre una nómina neta de 2.000 euros al mes, el techo de cuota total se mueve alrededor de los 700. Si ya pagas 250 de coche, tu hipoteca no puede pasar de unos 450, y eso reduce lo que te prestan mucho más de lo que la gente imagina.
| Ingresos netos del hogar | Cuota máxima orientativa | Con 250 € de otra cuota |
|---|---|---|
| 1.500 €/mes | ~ 525 € | ~ 275 € |
| 2.000 €/mes | ~ 700 € | ~ 450 € |
| 2.500 €/mes | ~ 875 € | ~ 625 € |
| 3.500 €/mes | ~ 1.225 € | ~ 975 € |
Cálculo orientativo con el 35 %. Cada entidad aplica su propio porcentaje y su propia escala: a mayor ingreso, algunas admiten un porcentaje algo más alto porque queda más dinero libre al final del mes.
Cada cuota que cancelas antes de pedir la hipoteca te devuelve, aproximadamente, esa misma cantidad de capacidad.
Qué cuenta como ingreso y qué no
Aquí es donde la mayoría de la gente se lleva la sorpresa. Tu número no es el que tú tienes en la cabeza, porque el banco no cuenta todo lo que entra en tu cuenta.
- Cuenta entero: el salario fijo de un contrato indefinido, con su antigüedad. Es la base de todo.
- Cuenta a medias o no cuenta: variables, comisiones, bonus y horas extra. Algunas entidades computan una media de los dos últimos años; otras los ignoran. Nunca los des por seguros al hacer tus cuentas.
- Cuenta con condiciones: los ingresos de alquileres, si están declarados y se pueden acreditar con contrato y con los movimientos del banco.
- Depende del ejercicio: los autónomos se estudian por rendimiento neto declarado, no por facturación. Es habitual que necesiten dos o tres ejercicios cerrados.
- No cuenta: lo que no está declarado. Por mucho que entre todos los meses, si no aparece en una nómina o en una declaración, para el banco no existe.
Esa última línea es la que más operaciones tuerce. Y no tiene arreglo con argumentos: tiene arreglo con tiempo y con papeles.
Las deudas que te restan sin que lo sepas
El banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España y los ficheros de solvencia. Ve cosas que tú probablemente no tienes presentes:
- El móvil o los muebles a plazos. Se cuentan como financiación, aunque a ti te parezca una cuota de nada.
- La tarjeta revolving con saldo pendiente, que además es la peor señal de todas por el tipo de interés que lleva.
- Un aval que firmaste hace años a un familiar. Sigue siendo riesgo tuyo mientras esté vivo.
- El límite de una línea de crédito que no usas. Algunas entidades computan el límite disponible, no el saldo dispuesto.
- Un recibo devuelto que se quedó en un fichero de morosos por cuarenta euros y que nadie canceló.
Ese último merece una tarde de tu tiempo. Puedes pedir tus datos a los ficheros de solvencia y al Banco de España antes de que lo haga el banco, y corregir lo que esté mal. Descubrirlo tú es un trámite; descubrirlo con las arras firmadas es perder el dinero de la señal.
Del máximo aprobado al máximo sensato
El banco calcula si puedes pagar. No calcula si vas a poder vivir. Son dos preguntas distintas y la segunda te toca a ti.
Antes de aceptar el máximo, resta de tu capacidad estas cuatro cosas que la hipoteca no incluye y que llegan igual:
- Los gastos de la casa que hoy no pagas. Comunidad, IBI, seguro de hogar, mantenimiento. En un piso normal no es una cifra menor y aparece todos los meses.
- La subida de cuota si vas a tipo variable. Haz el número con el euríbor dos puntos por encima del actual. Si con ese número no duermes, ese no es tu piso.
- El colchón. Seis meses de gastos fijos guardados. No es un lujo: es lo que separa un mal año de una ejecución hipotecaria.
- La vida que quieres seguir teniendo. Una hipoteca que se come los treinta años siguientes de todo lo demás se paga puntualmente y se lamenta a diario.
Cómo subir tu techo en seis meses
- Cancela la deuda pequeña, no la grande. Lo que libera capacidad es quitar cuotas mensuales, no reducir saldos. Empieza por la que tenga la cuota más alta respecto a lo que queda por pagar.
- Alarga el plazo antes que subir la cuota. Más años bajan la cuota y suben lo que te prestan. Pagas más intereses en total, y es una decisión consciente: no la tomes sin ver las dos cifras.
- Suma a un segundo titular. Dos nóminas sostienen mucho más que una. Con una consecuencia que hay que hablar antes: los dos respondéis de la totalidad de la deuda.
- Deja de pedir estudios a lo loco. Cada solicitud deja rastro. Un rosario de consultas en pocas semanas se lee como alguien a quien ya han rechazado varias veces.
Y cuando tengas tu número, el paso siguiente no es visitar cinco bancos: es entender quién negocia por ti y quién te está colocando un producto.
Los porcentajes y ejemplos de este artículo son orientativos y describen la práctica habitual de las entidades en España; no hay una norma que fije un límite de endeudamiento y cada banco aplica su propio criterio. No es asesoramiento financiero personalizado. Última revisión: 9 de septiembre de 2026.