ITP en Cantabria: el modelo es el 601, no el 600, y la tarifa cambió el 1 de mayo

Comprar una vivienda de segunda mano en Cantabria lleva un impuesto propio: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el ITP. Lo paga el comprador, no se financia con la hipoteca y hay que tenerlo en la cuenta el día de la notaría, no después.

Hasta ahí, como en el resto de España. Lo que no es como en el resto de España son dos cosas: el impreso con el que se paga y la tarifa que se te aplica. Las dos despistan, y las dos cuestan dinero cuando se despistan.

Esta guía pone el número encima de la mesa antes de que firmes: qué tipo te toca después de la reforma de mayo, qué reducción puedes pedir, dónde está el techo que las corta todas, cómo se presenta y qué pasa exactamente si se te pasa el plazo.

Las dos cosas que no puedes fallar: en Cantabria el impreso es el modelo 601, no el 600 (Orden HAC/14/2009, BOC de 11/06/2009), y el plazo es de treinta días hábiles desde la escritura. Si buscas «modelo 600 Cantabria» no vas a encontrar nada oficial, porque no existe.

Por qué te toca a ti y no al vendedor

El art. 8.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993 lo zanja en una línea: en las transmisiones de bienes y derechos el obligado a pagar es «el adquirente». Tú. No se negocia, no se reparte y no depende de lo que ponga en el contrato de arras.

Lo que sí paga el vendedor es la plusvalía municipal, que es otro impuesto, de otra administración y con otro plazo. No lo mezcles: no está en el 601 ni lo liquida Cantabria.

Y una consecuencia práctica que mucha gente descubre tarde: como el impuesto es tuyo y no se financia, tiene que estar ahorrado. El banco financia un porcentaje del valor del inmueble; el ITP va aparte, encima de la entrada.

El tipo general y la tarifa de vivienda habitual

El tipo general de Cantabria es el 9 %. Lo dice el art. 9.1.A) del Decreto Legislativo 62/2008: en la transmisión de bienes inmuebles «se aplicará el tipo del 9 por ciento».

Pero si la vivienda va a ser tu vivienda habitual, no se te aplica ese 9 %: se te aplica la tarifa del art. 9.2, que desde el 1 de mayo de 2026 tiene dos tramos.

Es una escala que suma por tramos, no un tipo único. Una vivienda habitual de 350.000 € paga el 7 % de los primeros 300.000 € y el 9 % de los 50.000 € restantes: 25.500 €, que es un tipo medio del 7,29 %. Cálculo propio sobre la tarifa.

Y conviene decir qué es «vivienda habitual» aquí, porque no lo decide tu intención: lo decide el IRPF. Si compras como habitual y luego no lo es, el beneficio decae y hay que regularizar.

Lo que cambió el 1 de mayo de 2026 (y por qué casi todo lo que leerás está desfasado)

La Ley 5/2026, de 28 de abril, reescribió el art. 9. Hasta el 30 de abril de 2026, la tarifa de vivienda habitual no era una escala: era un acantilado. Decía literalmente «Menor de 200.000 €. | 7 %» e «Igual o mayor de 200.000 €. | 9 %», y ese 9 % se aplicaba al valor entero, no al exceso.

El resultado era brutal en el borde. Una vivienda de 199.999 € pagaba 13.999,93 €. Una de 200.000 € pagaba 18.000 €. Un euro de diferencia en el precio costaba 4.000,07 € de impuesto. Cálculo propio sobre la tarifa anterior.

Hoy ese escalón no existe. Pasar de 300.000 € a 300.001 € cuesta nueve céntimos más. Y el umbral, además, subió de 200.000 € a 300.000 €.

La misma ley cambió otras dos cosas que importan. La edad del tipo reducido del 4 % pasó de «menos de treinta y seis años cumplidos» a menos de cuarenta años: cuatro años enteros de gente que antes quedaba fuera. Y el tipo del 5 % por rehabilitación dejó fuera expresamente «las viviendas de uso turístico reguladas en el Decreto 50/2025, de 24 de julio».

Una cosa que sí hemos comprobado y conviene decir, porque es fácil equivocarse al contarlo: el techo de 300.000 € sobre los tipos reducidos del art. 9.7 no lo creó esta reforma. Ya estaba. Lo único que la Ley 5/2026 cambió en ese apartado fue la expresión «valor de la vivienda» por «valor del inmueble». Lo hemos leído versión contra versión en el texto consolidado.

Los tipos reducidos: 4 %, 3 % y el 5 % de rehabilitación

Por debajo de la tarifa hay cuatro vías. Las tres primeras exigen que sea tu vivienda habitual.

El 4 % (art. 9.3)

Basta con reunir uno de estos cinco:

• Ser titular de familia numerosa, o su cónyuge, o de familia monoparental reconocida conforme al Decreto 26/2019.
• Tener una discapacidad reconocida igual o superior al 33 % e inferior al 65 %.
• Tener, en la fecha de adquisición, menos de cuarenta años. Este es el que cambió en mayo de 2026.
• Comprar una vivienda de Protección Pública que no esté ya exenta por el art. 45 del RDL 1/1993.
• Que la vivienda esté en un municipio incluido en la Orden de Delimitación de Municipios afectados por riesgo de despoblamiento en Cantabria.

Si compráis en pro indiviso y solo uno cumple, el 4 % se aplica a ese comprador y en proporción a su porcentaje de participación, no a toda la compra. Salvo en el caso de la discapacidad, donde la norma tiene una regla propia: si quien cumple adquiere al menos el porcentaje del usufructo vitalicio del art. 26 de la Ley 29/1987, el tipo reducido alcanza a todos.

El 3 % (art. 9.6)

Para la persona con discapacidad reconocida igual o superior al 65 %, con la misma regla de pro indiviso. Sobre 300.000 € son 9.000 € en lugar de 21.000 €.

El 5 % por rehabilitación inmediata (art. 9.4)

Este no exige vivienda habitual, pero exige obra, y de verdad. Es el apartado más exigente de todo el artículo y lo resumimos porque la letra pequeña es donde se pierde:

• Hay que hacer constar en la propia escritura que la vivienda va a ser objeto de inmediata rehabilitación.
• El coste de las obras tiene que ser como mínimo el 25 % del precio de adquisición que conste en escritura.
• Las obras deben terminar en menos de dieciocho meses desde el devengo.
• En el mes siguiente a esos dieciocho meses hay que presentar la licencia o declaración responsable y la relación firmada de facturas ante el Servicio de Tributos o la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario.
• Las facturas se conservan cuatro años.
• Y nada se puede pagar en efectivo: tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. La norma dice que «en ningún caso» dan derecho las cantidades satisfechas en metálico.
• La edificación tiene que mantener el uso de vivienda tres años después de acabar la obra, y desde mayo de 2026 quedan expresamente excluidas las viviendas de uso turístico del Decreto 50/2025.

Además, la obra hecha por el propio titular sin profesionales de la construcción está excluida del concepto de rehabilitación. No vale el manitas.

Y uno que casi nadie pide a tiempo

El art. 9.9 es el que tumba más beneficios en la práctica: los tipos reducidos hay que solicitarlos expresamente en el documento en que se formalice la compra. Si no se pidió, aún queda una puerta: una rectificación o subsanación presentada en un plazo máximo de tres meses desde que finaliza el plazo de autoliquidación. Pasado eso, se pierde.

Esto es una conversación con el notario antes de la firma, no un trámite posterior. Dilo tú si nadie lo dice.

El techo de 300.000 € que corta todos los reducidos

El art. 9.7 es corto y decide mucho: «Los tipos reducidos establecidos en el presente artículo, exceptuando el recogido en el apartado 5, solo serán aplicables hasta 300.000 euros del valor del inmueble. Para el tramo que exceda a dicho valor será de aplicación el tipo de gravamen general».

Traducido: tu 4 % o tu 3 % se aplican a los primeros 300.000 € y lo que pase de ahí va al 9 %. No es un acantilado —no pierdes el beneficio entero—, pero el tipo medio sube deprisa.

La única excepción es el apartado 5 —el 4 % de las transmisiones con exención de IVA sin renuncia—, que no tiene techo. Es un supuesto de empresa, no de particular.

Sobre qué se calcula: el valor de referencia del Catastro

Desde 2022 la base imponible no es lo que pone en la escritura: es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo. Si el precio pactado o el valor declarado son superiores, manda el mayor de los tres. Si no hay valor de referencia, se vuelve al mayor entre declarado, precio y valor de mercado.

Esto tiene una consecuencia muy concreta en Cantabria: el techo de 300.000 € del art. 9.7 se mide sobre ese valor, no sobre lo que tú pagues. Puedes comprar por 295.000 € y estar por encima del techo.

Consúltalo antes de firmar arras, no después. La ACAT tiene su propia sección de valoración de bienes, y el valor de referencia se comprueba en el Catastro en dos minutos.

El AJD: lo que no pagas y el 2 % que no es tuyo

Aquí hay dos buenas noticias que casi nadie cuenta, y las dos son dinero.

La primera: en una compraventa de segunda mano sujeta a ITP no se paga cuota gradual de AJD. El art. 31.2 del RDL 1/1993 solo la exige cuando el acto no está sujeto a transmisiones patrimoniales. Si pagas ITP por la compra, no pagas además AJD por esa escritura.

La segunda: el art. 13.3 del DL 62/2008 dice que «cuando se trate de documentos que formalicen préstamos con garantía hipotecaria el tipo de gravamen será en todo caso del 2 por ciento». Es un tipo alto, y es el que más asusta al leerlo. Pero ese 2 % no lo pagas tú: desde el Real Decreto-ley 17/2018, el art. 29 del RDL 1/1993 dice que en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria «se considerará sujeto pasivo al prestamista». Lo paga el banco.

Dónde sí te afecta el AJD cántabro es en la obra nueva, porque ahí la compra va con IVA y la escritura sí lleva cuota gradual: 1,5 % general, 1 % si protocoliza la adquisición de vivienda habitual y 0,1 % para los mismos cuatro colectivos del art. 13.4, con el mismo techo de 300.000 € del art. 13.9.

Y un detalle del art. 13.4 que corta muchos intentos: esos tipos reducidos «en ningún caso» alcanzan a documentos notariales que protocolicen actos distintos de la adquisición de la vivienda, «aun cuando se otorguen en el mismo documento».

Cómo se paga: el modelo 601, paso a paso

La Agencia Cántabra de Administración Tributaria (ACAT) gestiona el ITP y el AJD. El trámite vive en su Oficina Virtual.

Qué modelo (y aquí está el despiste)

El modelo 601, «Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados». En Cantabria no hay modelo 600 para una compraventa: el impreso lo aprueba la Orden HAC/14/2009, de 28 de mayo, que creó los modelos 601 WEB, 611 WEB y 631 WEB para autoliquidar a través de la web de la Consejería (BOC de 11/06/2009).

Si vienes de comprar en otra comunidad y buscas el 600, no lo vas a encontrar, y no es que esté escondido: no existe aquí. Sus vecinos tampoco son el tuyo: el 611 es para el pago en metálico de recibos y pagarés, el 631 para letras de cambio y el 621 para vehículos usados.

Dónde

• Página del impuesto en la ACAT: agenciacantabratributaria.es · Transmisiones patrimoniales
• Presentar el modelo 601: ovhacienda.cantabria.es · modelo 601
• Confección de modelos: ovhacienda.cantabria.es · confección de modelos
• Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario: agenciacantabratributaria.es · oficinas liquidadoras
• Valoración de bienes: agenciacantabratributaria.es · valoración de bienes
• Formas de pago: agenciacantabratributaria.es · pagos
• Cita previa: ovhacienda.cantabria.es · cita previa
• Orden HAC/14/2009, que aprueba el modelo 601: BOC de 11/06/2009

Hay una vía presencial que en Cantabria pesa más que en otras comunidades: además de en la ACAT, se puede presentar en las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario, que están «sitas en los Registros de la Propiedad según competencia territorial por razón de la localidad donde radique el bien transmitido». Y el pago puede hacerse en la Caja del Gobierno de Cantabria, en Paseo de Pereda nº 13 de Santander, o en cualquier entidad colaboradora.

El plazo: treinta días hábiles

La ACAT lo publica en mayúsculas: «El plazo para presentar será de 30 DÍAS HÁBILES, contados desde el momento en que se cause al acto o contrato».

Y aquí hay un matiz que merece la pena, porque explica por qué el plazo cántabro es el que es. Hemos leído el texto consolidado entero de la ley de tributos cedidos de Cantabria —350.000 bytes— buscando un plazo propio de presentación del ITP. No lo hay. La comunidad no fija plazo. Se aplica por eso la norma estatal supletoria, el art. 102.1 del Real Decreto 828/1995, que dice exactamente lo mismo: «treinta días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato». La propia ACAT cita ese reglamento en su sección de normativa.

Días hábiles, no naturales: no cuentan sábados, domingos ni festivos. Y no lo deduzcas del plazo de la comunidad de al lado, porque no se parecen: Madrid da 30 días hábiles, Cataluña y Comunitat Valenciana dan un mes, Andalucía da dos meses. Si vienes de comprar en otra comunidad, no apliques el plazo que recuerdas.

Si llegas tarde: el recargo del artículo 27

Cantabria no tiene recargos propios: se aplica el art. 27 de la Ley General Tributaria, que la propia ACAT reproduce. Un 1 % más otro 1 % adicional por cada mes completo de retraso, siempre que presentes tú antes de que Hacienda te requiera.

Dos cosas importan más que los porcentajes. El recargo solo se aplica si presentas tú por tu cuenta: si Hacienda te requiere antes, entras en el terreno de las sanciones, que es otro orden de magnitud. Y a partir de los doce meses se suman intereses de demora desde el día siguiente al término de esos doce meses.

Sin carta de pago no hay Registro

Aunque el plazo fuera más generoso, hay un motivo práctico para no agotarlo. El art. 54.1 del RDL 1/1993 dice que ningún documento sujeto al impuesto «se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria […], conste declarada la exención […], o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento».

Hasta que no tengas el justificante, el Registro de la Propiedad no inscribe tu compra. Y mientras no esté inscrita, tu derecho no está protegido frente a terceros y tu banco no tiene inscrita la hipoteca que le sirve de garantía. Por eso la gestoría presenta en los días siguientes a la notaría, no al final del plazo.

La pieza cántabra que casi nadie conoce: pagarlo en tres años

Esta no la tiene casi ninguna comunidad y vale dinero si vas justo el día de la notaría. La ACAT y las oficinas liquidadoras pueden acordar el fraccionamiento del pago del ITP en tres anualidades como máximo, para la adquisición de viviendas destinadas a domicilio habitual y permanente del comprador «cuya superficie útil no exceda de 120 metros cuadrados».

La trampa está en el reloj: el plazo para pedirlo es el mismo, treinta días hábiles desde que se cause el acto o contrato. No es algo que se solicite cuando llega el agobio tres meses después. Se decide antes de firmar o no se decide.

Y conviene saber que la Administración dispone de cuatro años para resolver el expediente, contados desde el día siguiente al fin del plazo de presentación. Tu operación no queda cerrada el día que pagas.

Si ya tienes hipoteca: cambiar tipo o plazo no cuesta impuesto

Si lo que vas a hacer no es comprar sino tocar la hipoteca que ya tienes, la pregunta cambia: ¿cuánto AJD paga una novación? En el caso más común, cero.

El art. 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la cuota gradual de AJD las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactadas de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una entidad de las del art. 1 de esa ley y la modificación se refiera «a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas».

Las dos palabras que mandan son tipo y plazo. Pasar de variable a fijo, bajar el diferencial, alargar o acortar años: exento. Ampliar el capital prestado no está en la lista.

Cantabria no añade nada propio aquí. Hemos leído el art. 13 entero: su apartado 11 reduce al 0,3 % la constitución y cancelación de garantías cuando el sujeto pasivo es una sociedad de garantía recíproca o una entidad del sector público autonómico. No es un beneficio para la novación de la hipoteca de un particular. La exención que te sirve es la estatal.

Segunda mano u obra nueva: no es el mismo impuesto

Todo lo anterior vale para la segunda mano. Si compras a un promotor, la compra no lleva ITP: lleva IVA al 10 % y, esta vez sí, cuota gradual de AJD, porque la escritura ya no está sujeta a transmisiones patrimoniales.

Sobre una vivienda habitual de 300.000 €, la cuenta fiscal es esta: segunda mano, 21.000 € de ITP y nada de AJD; obra nueva, 30.000 € de IVA más 3.000 € de AJD al 1 %. Son 12.000 € de diferencia, y si entras en el 4 % la distancia se dobla. Cálculo propio.

Lo que no podemos afirmar

Tres cosas que hemos leído en la fuente y que, leídas, no cuadran o no están. Las decimos porque callarlas sería más cómodo y menos útil:

• El art. 27.2 de la Ley General Tributaria se contradice en los doce meses justos. Su fórmula («1 % más otro 1 % por cada mes completo») daría un 13 % a los doce meses, pero la frase siguiente fija el 15 % para cuando hayan transcurrido doce meses. Nuestra tabla salta de once meses a «transcurridos doce» y declara el hueco en vez de inventarse la cifra del día exacto.
• La ley cántabra no fija plazo propio de presentación, y eso no es un olvido menor. Lo hemos comprobado sobre el texto consolidado entero, no sobre un resumen. El plazo de treinta días hábiles que aplica la ACAT es el estatal del art. 102.1 del RD 828/1995. Si el Estado lo cambiara, en Cantabria cambiaría solo.
• No decimos cuánto tarda de verdad una comprobación de valores en Cantabria. La propia ACAT publica que la Administración dispone de cuatro años para resolver el expediente. Cuánto tarda en la práctica no está en ninguna fuente oficial que hayamos podido leer, así que no damos una cifra.

Y algo que no entra en esta guía porque no es tuyo: la plusvalía municipal del incremento de valor de los terrenos la paga el vendedor y la regula cada ayuntamiento. No está en el modelo 601 ni la liquida la ACAT.

Dónde encaja esto en tu operación

Si has llegado hasta aquí, ya sabes más de ITP cántabro que la mayoría de la gente que firma esta semana. Pero el impuesto no se decide solo: se decide a la vez que la hipoteca, y las dos decisiones se tocan en puntos muy concretos.

Mira el techo de 300.000 €: se mide sobre el valor de referencia del Catastro, no sobre lo que pagas, y por encima de él tu 4 % se convierte en 9 % para el exceso. Mira la edad: cuarenta años desde mayo de 2026, no treinta y seis. Y mira el fraccionamiento en tres anualidades: se pide en treinta días hábiles o no se pide. Son números que se calculan antes de las arras o no se calculan nunca.

Nosotros trabajamos la hipoteca, no el impuesto. Pero las dos cuentas salen de la misma operación y hay que verlas juntas: cuánto necesitas ahorrado de verdad, cuánto financia el banco, qué entra en la cuota y qué tiene que estar en la cuenta el día de la notaría.

Y la pregunta importante, cuando aparezca alguien ofreciéndote hipoteca, no es cuánto cobra: es de quién eres cliente. Nos contratas tú, nos pagas tú, a ti te rendimos cuentas. Lo ves por escrito antes de empezar.

Datos verificados el 29/10/2026 en fuente oficial. Normativa autonómica: Decreto Legislativo 62/2008, de 19 de junio, texto refundido de la Ley de Medidas Fiscales en materia de Tributos cedidos por el Estado de Cantabria (legislación consolidada BOCT-c-2008-90028), arts. 9 y 13, en la redacción vigente desde el 01/05/2026 dada por el art. 2.10 a 15 de la Ley 5/2026, de 28 de abril (BOE-A-2026-10431); antes, Ley 3/2024, de 23 de diciembre (BOE-A-2025-643), Ley 3/2023, de 26 de diciembre (BOE-A-2024-1373), Ley 11/2022, de 28 de diciembre (BOE-A-2023-3297), Ley 12/2020, de 28 de diciembre (BOE-A-2021-842) y Ley 5/2019, de 23 de diciembre (BOE-A-2020-504). Modelo 601: Orden HAC/14/2009, de 28 de mayo (BOC de 11/06/2009). Normativa estatal: Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE-A-1993-25359), arts. 8, 10, 29, 31 y 54, con la redacción del art. 29 dada por el Real Decreto-ley 17/2018 (BOE-A-2018-15344); Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE-A-1995-15071), art. 102.1; Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE-A-2003-23186), art. 27; Ley 2/1994, de 30 de marzo (BOE-A-1994-7556), art. 9; Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, art. 91. Las tablas de comparación de tarifas, los tipos medios y los importes de recargo son cálculos propios sobre esas normas y se señalan como tales en cada tabla; no son cifras oficiales. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado: cada operación tiene sus circunstancias y la Agencia Cántabra de Administración Tributaria es la administración competente para resolver dudas sobre tu caso.