El impuesto que aparece el día de la notaría: lo que de verdad pagas de ITP en la Comunitat Valenciana

La escena se repite cada semana. El comprador ha hecho sus cuentas con el precio y con la cuota. Ha ahorrado el 20 % de la entrada y un colchón para la notaría. Y a diez días de la firma le llega el desglose real, y hay una línea que se lleva más dinero que la notaría, el registro y la gestoría juntos.

No es un error ni un abuso. Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP, y lo paga el comprador cuando compra una vivienda de segunda mano. En una casa de 250.000 € en la Comunitat Valenciana, al tipo general, son 22.500 € que salen de tu bolsillo el mismo mes de la firma y que ningún banco te financia.

El ITP no se financia, no se aplaza y no se negocia. Pero sí cambia —mucho— según quién compra, qué compra y a qué valor. Entre el tipo general y el más bajo de la Comunitat Valenciana hay seis puntos de diferencia: en 180.000 €, más de 10.000 € de impuesto.

Por qué te toca a ti y no al vendedor

El impuesto de la compraventa tiene tres conceptos distintos metidos en la misma ley: transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados (artículo 1.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993). El que te afecta al comprar un piso usado es el primero.

Y el sujeto pasivo no admite discusión. El artículo 8.a) de esa ley dice que está obligado al pago, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, "el que los adquiere". Es decir: tú. Aunque en el contrato privado pongáis otra cosa, Hacienda te lo reclama a ti.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene tener clara antes de firmar arras: el impuesto es tuyo, el cálculo es tuyo y el riesgo de equivocarte en el tipo también. Nadie en la operación —ni el vendedor, ni la agencia, ni el banco— responde por ti si aplicas un tipo reducido al que no tenías derecho.

El tipo general: 9 %, y 11 % a partir del millón

El apartado Uno del artículo 13 de la Ley 13/1997 fija el 9 % en las adquisiciones de inmuebles. Y añade que cuando el valor del inmueble sea superior a un millón de euros, el tipo aplicable es el 11 %.

Ese 9 % es reciente y casi nadie lo ha actualizado todavía. Lo puso el artículo 33 de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, "con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026 inclusive". Hasta esa fecha el tipo general era el 10 %. En una compra de 250.000 €, la diferencia entre la redacción vieja y la nueva es de 2.500 € (cálculo propio). Si has leído por ahí un 10 %, estaba bien escrito el año pasado.

Lo que manda es la fecha del devengo, no la fecha en que empezaste a buscar casa ni la del contrato de arras. El 9 % se aplica a los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026.

El escalón del millón cuesta 20.000 € de golpe

Aquí está el detalle que mueve dinero de verdad, y hay que entenderlo bien porque el artículo no funciona como el IRPF. No hay tramos que se sumen: superado el millón, el 11 % se aplica a toda la base, no solo al exceso. El apartado Uno no usa en ningún momento el lenguaje de "resto" o "exceso" propio de las normas que escalonan de verdad.

Si tu operación ronda esa cifra, el número que hay que tener en la mano antes de firmar arras no es el precio: es el precio más el impuesto. Entre una vivienda de 1.000.000 € y otra de 1.020.000 €, el desembolso total se separa en 42.200 €, de los cuales 22.200 € son solo impuesto (cálculo propio). Es la clase de dato que cambia una decisión y que casi nunca está sobre la mesa cuando se decide.

Los tipos reducidos: del 9 % al 3 %

La Comunitat Valenciana no tiene un tipo reducido: tiene una rejilla de cuatro, en los apartados Dos, Tres, Cuatro y Cinco del artículo 13. Y todos giran sobre la misma bisagra: 180.000 €. Por debajo de ese valor el tipo baja dos puntos más; por encima, sube. Igual que con el millón, el tipo del escalón se aplica a toda la base.

Tres precisiones que la tabla no puede dar y que deciden si entras o no.

• Jóvenes, discapacidad y violencia de género se aplican "por la parte que adquieran". Si compráis dos y solo uno tiene menos de 35 años, el tipo reducido es sobre su parte. La otra va al tipo general.
• Vivienda habitual es el concepto del IRPF, no una declaración de intenciones (art. 13.Seis). Y en los tipos de jóvenes y de VPO tiene que ser además la primera vivienda habitual; en familia numerosa, discapacidad y violencia de género basta con que sea la habitual.
• Hace falta escritura pública. El art. 13.Siete exige, como requisito imprescindible para todos los tipos reducidos, que la adquisición se efectúe en documento público o se formalice así dentro del plazo de declaración. Un contrato privado no sirve.

La bisagra de los 180.000 € también es un escalón seco

Los apartados Dos, Tres, Cuatro y Cinco condicionan cada tipo a que el valor "exceda" o "no exceda" de los 180.000 €. No reparten la base: la clasifican entera. Lo que eso significa con números:

La base no es lo que pagas: es el valor de referencia del Catastro

Este es el punto donde más gente se lleva un disgusto, y es ley estatal, no valenciana. El artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993 dice que en los bienes inmuebles la base imponible es el valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario a la fecha del devengo. Y añade: si el valor declarado, el precio pactado o ambos son superiores a ese valor de referencia, se toma la mayor de esas magnitudes.

Léelo despacio, porque funciona en una sola dirección. Si compras por debajo del valor de referencia, tributas por el valor de referencia. Si compras por encima, tributas por el precio. El impuesto nunca baja; solo puede subir.

Puedes acabar pagando impuesto por más dinero del que te costó la casa. Es la regla general desde 2022, no una interpretación agresiva de una oficina liquidadora.

Cuando no existe valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor de tres: valor declarado, precio pactado o valor de mercado, y la Administración puede comprobarla después.

Y el valor de referencia no se discute antes: se discute después. El artículo 10.3 solo permite impugnarlo al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación. Hecho eso, la Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro (art. 10.4). Significa que primero se paga y luego se pelea, y que quien decide el fondo del asunto es el propio Catastro.

Antes de firmar arras, consulta el valor de referencia del inmueble. Es gratuito, está en la sede del Catastro y es el único número con el que puedes calcular tu impuesto de verdad. Mirarlo después es enterarte cuando ya no puedes negociar nada.

Lo que de verdad NO pagas: el AJD de la compraventa

Aquí hay que ser muy preciso, porque es donde circulan más cifras infladas. En una compraventa de vivienda de segunda mano sujeta a ITP no se devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. Ni el 1,4 %, ni el 0,1 %, ni nada.

El motivo está en el artículo 31.2 de la ley estatal, y es literal: somete a la cuota gradual las primeras copias de escrituras que contengan actos inscribibles "no sujetos... a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley". Y el número 1.º de ese artículo son, precisamente, las transmisiones patrimoniales onerosas. Si la escritura ya tributa por ITP, la cuota gradual de AJD queda fuera.

Entonces, ¿de dónde salen los tipos valencianos de AJD? El artículo 14 de la Ley 13/1997 los fija así:

Es decir: ese 0,1 % de vivienda habitual es el de la obra nueva, donde la compra lleva IVA y no ITP. Y el 2 % del préstamo hipotecario no lo pagas tú: el artículo 14.Tres solo lo aplica "siempre que el sujeto pasivo sea el prestamista", y el artículo 29 de la ley estatal lo dice sin rodeos desde el Real Decreto-ley 17/2018: "Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista".

Si en algún desglose de gastos te aparece AJD en una compra de segunda mano, o AJD de la hipoteca a tu cargo, pide el artículo. No hay ninguno.

Si quieres ver tu desglose completo con este criterio aplicado, es lo que hace el Índice de Gastos Legado: pones el precio, la comunidad y la bonificación que te corresponda, y te devuelve el impuesto, la notaría, el registro y la tasación por separado, más una nota de 0 a 100 que te sitúa frente al resto de España. En segunda mano no suma AJD, por lo que acabas de leer. Es una estimación con los tipos vigentes y los aranceles publicados, no una liquidación: tu número definitivo sale del valor de referencia de tu inmueble.

Trocear la compra no baja el tipo

La idea se le ocurre a casi todo el mundo al ver los escalones: comprar la mitad ahora y la otra mitad el año que viene, y quedarse las dos veces por debajo de la bisagra. El apartado Ocho del artículo 13 lo cierra: las adquisiciones relacionadas con una misma finca registral realizadas al mismo transmitente en el plazo de tres años, a contar desde la fecha de cada una, se consideran una sola transmisión a fin de liquidar el impuesto.

Tres años. No es una presunción que se pueda discutir: es cómo se liquida.

Tienes un mes, y el reloj arranca el día de la firma

El artículo 14 ter.1 fija el plazo de autoliquidación en un mes contado desde el día en que se cause el acto o contrato. No son los seis meses del impuesto de sucesiones, con los que se confunde a menudo. Un mes.

Y hay un segundo plazo que casi nadie tiene presente: si aplicas un tipo reducido y después pierdes el derecho por incumplir un requisito —dejas de vivir allí, no formalizas en documento público, cambia tu situación—, el apartado 2 del mismo artículo te da un mes desde el incumplimiento para presentar la autoliquidación. Con la parte del impuesto que dejaste de ingresar y con intereses de demora.

Cómo se paga: el modelo 600 y el reloj que nadie te avisa

Aquí está la parte que descoloca a casi todo el mundo, y es la que de verdad te va a tocar hacer. Este impuesto no te lo reclama nadie. No llega una carta, ni un aviso, ni un recibo al banco. Lo calculas tú, lo rellenas tú y lo pagas tú, y el reloj empezó a correr el día que firmaste. El silencio no es buena señal: es el trámite esperándote.

Eso es lo que significa autoliquidación: la Administración no te manda la cuenta, la haces tú y respondes de ella. Y se hace en un impreso concreto, en un sitio concreto.

El modelo 600, en la Agència Tributària Valenciana

El impreso es el modelo 600. Las instrucciones oficiales lo dicen sin margen: el modelo 600 "debe utilizarse en todas las autoliquidaciones que se practiquen por las tres modalidades" del impuesto, siempre que el rendimiento corresponda a la Comunitat Valenciana. Dentro del formulario eliges el concepto 0001, Transmisiones patrimoniales, que es el de tu compra. Lo tramita la Agència Tributària Valenciana. Y si en alguna búsqueda te sale el modelo 620, ese es el de compraventa de vehículos: no es el tuyo.

Por internet son tres pasos, y en este orden:

1. 1Generar la autoliquidación con el programa de ayuda de la Agència. Para este trámite la propia sede avisa de que es imprescindible disponer de certificado digital.
2. 2Pagar por la pasarela de pagos. Si en vez de eso pagas en una entidad colaboradora, cuenta un par de días hasta que el sistema reconozca el ingreso: no presentes antes de eso.
3. 3Presentar la autoliquidación en la plataforma de tramitación, con el número de documento que te dio el primer paso y la documentación en formato digital.

También puedes hacerlo en papel, pidiendo cita previa en la oficina que te corresponda. Y esa oficina no la eliges tú: en los inmuebles es la del territorio donde está la vivienda, y si la compra incluye varios en sitios distintos, la del de mayor valor. La Agència publica el listado de oficinas competentes. En presencial, además, el modelo tiene que ir firmado por el sujeto pasivo; si lo lleva otra persona, necesita tu autorización firmada.

Cada modelo 600 admite los datos de un solo contribuyente. Si compráis dos, son dos autoliquidaciones, cada una por la parte que adquiere cada uno. Encaja con lo que ya has leído de los tipos reducidos: este impuesto se mira por partes, no por parejas.

Ten a mano también la referencia catastral: el formulario la exige en los bienes que la tengan. Es el mismo dato con el que se consulta el valor de referencia, así que si hiciste los deberes del bloque de la base imponible, ya la tienes localizada.

El plazo ya lo has visto. Lo que hay al otro lado, no

No lo repetimos entero porque está justo arriba: el artículo 14 ter.1 te da un mes desde el día en que se cause el acto o contrato. Lo que casi nunca se cuenta es qué pasa cuando ese mes se agota.

Si se te pasa y lo presentas por tu cuenta, antes de que Hacienda te lo pida, lo que se te aplica es un recargo, no una sanción. Lo fija el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria: un 1 % más otro 1 % adicional por cada mes completo de retraso, calculado sobre el importe a ingresar. Pasados los doce meses, cambia de régimen.

Y hay una rebaja que casi nadie reclama, porque casi nadie sabe que está ahí. El apartado 5 del mismo artículo reduce el recargo en un 25 % si ingresas el resto del recargo en el plazo que se te abre con su notificación y, además, pagas la deuda de la autoliquidación al presentarla. Hacer las cosas en orden, cuando ya vas tarde, todavía vale dinero.

Todo esto vale si te adelantas tú. El artículo 27.1 llama a esto presentación "sin requerimiento previo", y considera requerimiento cualquier actuación de la Administración, con conocimiento formal tuyo, dirigida a comprobar o liquidar la deuda. Si Hacienda llega primero, ya no estás en el terreno del recargo. Por eso, cuando el plazo se ha pasado, lo que conviene es presentar cuanto antes y no esperar a ver qué ocurre.

Sin el justificante, tu escritura no entra en el Registro

Este es el dato que cierra la operación y que casi nunca aparece en ningún desglose. El artículo 54.1 de la ley estatal es terminante: ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria. Traducido a tu caso: hasta que no acredites el ITP, tu escritura de compraventa no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Se queda parada.

Y ahora lee el artículo hasta el final, porque el margen es mayor de lo que suele contarse. La ley se conforma con una de estas tres cosas: que se justifique el pago, que conste declarada la exención, o "cuando menos, la presentación" del documento en la oficina. Y añade que esa justificación se hace aportando el original acreditativo o una copia de él, en cualquier soporte. No tienes que desprenderte del papel bueno.

Guarda ese justificante igual que guardas la escritura. Es el papel con el que tu compra entra en el Registro, y el primero que te va a pedir quien tramite la inscripción.

Si ya tienes hipoteca: cambiar tipo o plazo no cuesta impuesto

Esto no es de la compra, pero es la parte de este impuesto que más veces ahorra dinero de verdad, y la que menos se cuenta. Cuando se toca una hipoteca que ya existe, la escritura de novación modificativa no paga AJD. Por dos vías que se solapan:

• Exención estatal. El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la modalidad gradual de AJD las escrituras de novación modificativa pactadas de común acuerdo, siempre que el acreedor sea una entidad del artículo 1 de esa ley y la modificación se refiera al tipo de interés, al plazo o a ambos.
• Bonificación valenciana. El artículo 14 bis.Uno de la Ley 13/1997 aplica una bonificación del 100 % de la cuota en esos mismos supuestos.

Y la Comunitat Valenciana va un paso más allá que la ley estatal. El artículo 14 bis.Dos bonifica también al 100 % la novación que cambia el método de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras, pero ahí sí pone tres condiciones: que el préstamo se concertara para adquirir una vivienda, que esa vivienda sea la habitual del deudor en el momento de la novación, y que el acreedor sea una de esas entidades.

Ojo con el perímetro del apartado Dos: el propio artículo excluye de "otras condiciones financieras" la ampliación o reducción de capital, la alteración del plazo o del tipo de interés y la modificación de garantías personales. Plazo y tipo no se quedan fuera del beneficio —están en el apartado Uno—, pero ampliar capital sí sale de él.

Traducido a tu caso: si lo que te frena para mejorar las condiciones de tu hipoteca es el miedo al coste fiscal del cambio, ese miedo no tiene base. El impuesto de la novación es cero. Los costes de mover una hipoteca son otros, están tasados y se pueden poner por escrito antes de empezar.

Segunda mano u obra nueva: no es el mismo impuesto

Si estás decidiendo entre un piso usado y uno de promoción, el impuesto no es un detalle: es la primera diferencia real entre las dos operaciones. La obra nueva no lleva ITP: lleva IVA al 10 % (artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, que incluye hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente) y, esta vez sí, AJD de la escritura de compraventa.

Con estos números, la obra nueva de 250.000 € sale 2.750 € más caro en impuestos que la misma cifra en segunda mano al tipo general, y 5.250 € más caro que una segunda mano comprada por un menor de 35 años. Es un dato para tenerlo en cuenta, no para decidir solo con él: la obra nueva tiene otras ventajas, y el IVA es un tipo estatal que no depende de tu perfil, mientras el ITP sí.

Lo que no podemos afirmar

Hay cuatro cosas que este artículo no te va a decir, porque no están resueltas en el texto de la norma y preferimos decirlo que rellenarlo:

• Cómo se mide el millón cuando hay varios compradores. El apartado Uno habla del "valor de los bienes inmuebles transmitidos" y no usa la fórmula "por la parte que estos adquieran" que el mismo artículo sí emplea en los tipos de jóvenes, discapacidad y violencia de género. La letra no lo resuelve, y es justo el detalle que decide 20.000 €.
• Cuál era el tipo de AJD general antes del 1 de junio de 2026. Sabemos que el 1,4 % es nuevo porque lo dice la Ley 5/2025. No hemos leído la redacción anterior, así que no la citamos.
• Cuánto va a durar el 9 %. El tipo general se ha movido dos veces en tres años: era el 10 % hasta el 31 de mayo de 2026. Se cambia por ley de presupuestos o de acompañamiento, con efectos a mitad de año. Lo que lees aquí es lo vigente hoy, no una promesa.
• Qué recargo se aplica justo en los doce meses de retraso. El artículo 27.2 de la Ley General Tributaria suma 1 % por cada mes completo, lo que en el mes doce daría un 13 %, y en la frase siguiente fija el 15 % para quien presenta "una vez transcurridos 12 meses". Las dos reglas se tocan en ese punto exacto y la letra no dice cuál manda. Por eso la tabla de arriba salta de los once meses a "transcurridos doce".

Y una advertencia de alcance: esta guía es del impuesto que paga el comprador. La plusvalía municipal es del vendedor y se liquida en su ayuntamiento, con sus propias reglas. No entra aquí.

Dónde encaja esto en tu operación

El ITP decide cuánto dinero tienes que tener ahorrado el día de la firma, y eso decide a qué valor puedes llegar de verdad. No es un trámite del final: es una de las dos o tres cifras que ordenan toda la operación, junto con lo que el banco te presta y lo que te queda libre cada mes.

Por eso lo miramos al principio y no al final. Antes de que firmes arras, antes de que el valor de referencia te dé una sorpresa, y antes de que un tipo reducido al que tenías derecho se caiga por no haberlo hecho constar en la escritura.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 28 de octubre de 2026 por lectura directa del texto consolidado del BOE: artículos 13, 14, 14 bis, 14 ter y 4.cuatro de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de tributos cedidos de la Comunitat Valenciana (BOE-A-1998-8202); artículos 1, 8, 10, 29, 31 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículo 27 de la Ley 58/2003, General Tributaria (BOE-A-2003-23186); artículo 9 de la Ley 2/1994; artículo 91 de la Ley 37/1992. El modelo 600, sus tres pasos de tramitación y la oficina competente están tomados de la sede de la Agència Tributària Valenciana y de las instrucciones oficiales del propio modelo, consultadas el mismo día. El 9 % y el 1,4 % proceden de los artículos 33 y 34 de la Ley 5/2025, de 30 de mayo (BOE-A-2025-11959), y el 10 % anterior del artículo 19 de la Ley 7/2023, de 26 de diciembre (BOE-A-2024-2666). Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Los tipos impositivos se tocan en cada ley de presupuestos: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.