Comprar casa en Extremadura: el ITP que pagas y el céntimo que puede costarte 8.000 euros

Extremadura tiene una de las tarifas de ITP mejor construidas de España, y casi nadie lo cuenta. Funciona como el IRPF: por escalones. Si el precio pasa de un corte, solo paga más el exceso, no la casa entera.

Pero esa buena noticia esconde la mala, y es donde se pierde el dinero. Los tipos reducidos no funcionan por escalones: cuelgan de dos techos, y un techo no se cruza a medias. Se cruza o no se cruza.

Un menor de 36 años que compra por 200.000 € paga 8.000 € de ITP. Si el valor sube a 200.000,01 €, paga 16.000 €. Un céntimo, 8.000 euros (cálculo propio).

Eso es lo que hay que mirar antes de firmar arras, no después. Vamos con la norma extremeña vigente, artículo por artículo, con las cifras calculadas y marcadas.

Quién paga el ITP y sobre qué valor

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo paga el que compra, no el que vende. Lo dice el artículo 8.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993: está obligado al pago el adquirente.

Y se paga en la vivienda de segunda mano. La obra nueva va por IVA (10 % en vivienda), no por ITP. Si estás comprando a promotora y te hablan de ITP, hay algo que revisar antes de la notaría.

La base de cálculo no es libremente el precio de la escritura. El artículo 10.2 del mismo texto estatal la define: en los inmuebles, la base es el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo, y si el valor declarado es mayor, manda el declarado.

Pagas sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio escriturado, el mayor de los dos.

En Extremadura esto no es un detalle administrativo: es la pieza clave. Porque el techo de 200.000 € del que cuelgan los tipos reducidos se mide sobre ese valor. Una casa pactada en 196.000 € con un valor de referencia de 203.000 € pierde el tipo reducido, aunque el precio que pagaste esté por debajo del techo.

El tipo general: 8, 10 y 11 % por escalones

El artículo 36 del Decreto Legislativo 1/2018 fija la tarifa de la transmisión de inmuebles en tres escalones:

Por escalones de verdad, y está en el literal

Esto no se presume: está escrito dos veces. La tabla se encabeza con la expresión «porción de base liquidable comprendida entre», y el apartado 2 del artículo lo remata: «La cuota íntegra será la suma de las cuotas correspondientes a las cantidades situadas dentro de cada escalón, a las que se aplica el tipo propio de cada uno de ellos».

Dicho en claro: pasar de 360.000 € no te encarece la casa entera, solo el exceso. Es como el IRPF, y es lo correcto. No todas las comunidades lo hacen así: Asturias, por ejemplo, elige un tipo único mirando el valor total del inmueble, de modo que un céntimo encarece toda la operación.

Fíjate en la fila de 400.000 €: en Asturias, con un tipo máximo más bajo (10 % frente al 11 % extremeño), esa misma casa paga 36.000 € porque allí el tipo se aplica a toda la base. Aquí paga 32.800 €. El mecanismo pesa más que el porcentaje.

Los tipos reducidos: aquí se decide la mitad

Extremadura tiene dos tipos reducidos potentes para la vivienda habitual, y los dos cuelgan de los mismos dos requisitos. Primero los requisitos, porque sin ellos no hay nada.

Los dos techos del artículo 40

El artículo 40 baja el tipo al 7 % para la adquisición de vivienda habitual, con dos requisitos que se cumplen simultáneamente:

1. 1Que el valor de la vivienda no supere los 200.000 €.
2. 2Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del IRPF del adquirente no pase de 30.000 € en tributación individual o 55.000 € en conjunta. Quien no está obligado a declarar cumple este requisito si sus ingresos netos no superan esos límites.

Los dos. No uno. Y los dos se comprueban con documentos que existen antes de la firma: el valor de referencia del Catastro de ese inmueble y la declaración de la renta del año que corresponda.

El 4 % del artículo 41: quién entra

El artículo 41 baja el tipo al 4 %. Y aquí hay que leer con cuidado, porque el artículo arranca remitiendo a «los mismos requisitos establecidos en el artículo anterior»: el 4 % cuelga del artículo 40. Hay que cumplir los dos techos y además una de estas circunstancias:

• Tener menos de 36 años cumplidos a la fecha del devengo.
• Formar parte de una familia numerosa, o ser ascendiente separado legalmente o sin vínculo matrimonial con dos hijos sin derecho a percibir anualidades por alimentos.
• Tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 65 %, necesitar ayuda de terceros para desplazarse, tener movilidad reducida reconocida o curatela representativa.

Entre el tipo general y el del artículo 41 hay 8.000 € de diferencia en una vivienda de 200.000 €. Es la mitad del impuesto, y se decide por dos requisitos que se comprueban antes de firmar.

Y el techo es un acantilado, aunque la tarifa sea progresiva

Esta es la contradicción que hay que entender, porque es donde se pierde más dinero en Extremadura. La tarifa general es progresiva, sí. Pero el techo de 200.000 € no lo es. Superarlo no te encarece el exceso: te saca del tipo reducido y te devuelve al general, sobre toda la base.

Y recuerda sobre qué valor se mide: el de referencia del Catastro si es mayor que el precio. Así que el acantilado puede activarlo una cifra que no has negociado tú.

La trampa del artículo 40 bis derogado

Hay una lectura equivocada que circula desde agosto de 2026 y conviene desactivarla. La Ley 2/2026, de 3 de agosto, derogó el artículo 40 bis, que era el tipo reducido de los menores de 36 años para viviendas que no fueran protegidas de precio máximo legal.

Quien lee solo esa derogación concluye que Extremadura ha dejado a los jóvenes sin tipo reducido. No es así. El 4 % para menores de 36 sigue vigente en el artículo 41.1.a), con los requisitos del artículo 40. Lo hemos comprobado leyendo los dos artículos en el texto consolidado, no en una nota de prensa.

Un apartado derogado no deroga el beneficio. El 4 % para menores de 36 está vivo, y está en el artículo 41.

El resto de la caja extremeña

El AJD: Extremadura es de las más caras

El AJD de la cuota gradual aparece en la obra nueva y en la escritura del préstamo hipotecario, no en la compraventa de segunda mano sujeta a ITP: el ITP y el AJD gradual son incompatibles sobre el mismo acto.

Y en el préstamo hipotecario, desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo es el prestamista —el banco—, no tú. Aun así conviene saber el tipo, porque un AJD alto se nota en la oferta que el banco te pone delante.

Dos cambios de la Ley 2/2026, en vigor desde el 5 de agosto de 2026, y van en direcciones opuestas. Uno suma: el artículo 47 bis estrena un AJD del 0,1 % para las escrituras de adquisición de vivienda protegida de precio máximo legal destinada a vivienda habitual, acreditada con certificación de la comunidad. Otro resta: el artículo 50 bis, que reducía el AJD de la vivienda habitual en zonas rurales, queda derogado.

Esa derogación del artículo 50 bis sí es un beneficio que desaparece sin sustituto para la vivienda, y hay que decirlo claro: el artículo 50 ter, que sigue vivo al 0,50 % en municipios de menos de 3.000 habitantes, es para inmuebles destinados a actividad empresarial o negocio profesional, no para vivir. No son la misma cosa y no se pueden presentar como si una sustituyera a la otra.

Trampa formal del artículo 50.3, para quien compra como empresa o autónomo: el 0,75 % del inmueble que va a ser domicilio fiscal o centro de trabajo exige hacerlo constar expresamente en la escritura. Y la norma añade que tampoco se aplica si la omisión se subsana con una rectificación posterior, salvo que esa rectificación se haga dentro del plazo de presentación de la declaración. Es decir: si no lo pusiste, tienes un mes para arreglarlo y después ya no.

Cómo se presenta: el modelo 600

El ITP es de autoliquidación: no llega una carta con la cifra. Lo calculas, lo declaras y lo pagas tú, en el modelo 600, que sirve para las tres modalidades del impuesto —transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados—.

Dónde se presenta

En Extremadura, en el Portal Tributario de la Junta de Extremadura, que es donde están el impreso, las instrucciones y el pago telemático.

El plazo: un mes, y lo dice la ley extremeña

El artículo 70.2 del Decreto Legislativo 1/2018 fija el plazo de presentación en un mes, contado desde la fecha en que se cause el acto o contrato.

Extremadura es una de las pocas comunidades que legisla su propio plazo. Asturias y La Rioja no lo hacen, y allí rige la regla estatal de treinta días hábiles. El plazo no se deduce del régimen ni por analogía: se lee donde está.

Y hay un segundo plazo de un mes que casi nadie tiene en el radar: el artículo 69.2 obliga a presentar autoliquidación complementaria en el plazo de un mes cuando se incumple sobrevenidamente un requisito del que dependía un beneficio fiscal. Si pierdes el tipo reducido dos años después, el reloj arranca ahí.

Si llegas tarde: el recargo del artículo 27

Presentar fuera de plazo sin requerimiento previo de Hacienda no es una multa: es un recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria. Un 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, hasta los doce meses. A partir de ahí, el 15 % más intereses de demora.

Un detalle del propio artículo 27: a los doce meses justos la fórmula del 1 % más 1 % por mes daría 13 %, y la frase siguiente del mismo artículo fija el 15 % a partir de los doce meses. La norma se contradice en ese punto exacto y aquí no lo resolvemos: lo señalamos para que, si te juegas ese mes, lo consultes con el dato delante.

Y el dato que cierra la operación: sin carta de pago no hay Registro

El artículo 54.1 de la ley estatal dice que «ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público» sin que se justifique el pago, la exención o la no sujeción.

La ley extremeña es de las más explícitas de España al concretarlo. Su artículo 68.3º dice que la presentación y el pago se entenderán acreditados cuando el documento presentado lleve incorporada la nota justificativa y se presente acompañado, «como carta de pago», del correspondiente ejemplar de la autoliquidación, ambos sellados por una oficina tributaria de la comunidad autónoma. Su apartado 4º admite el modelo de pago telemático para la vía electrónica.

Mientras el modelo 600 no esté presentado y sellado, la casa no se inscribe a tu nombre. Tienes escritura, pero el Registro no te reconoce como titular frente a terceros, y el banco no cierra el expediente de la hipoteca.

Si vas a cambiar la hipoteca, no la casa

Si lo que buscas no es comprar sino mejorar las condiciones de la hipoteca que ya tienes, el impuesto que aparece es el AJD de la escritura de novación, no el ITP.

El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de AJD las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios cuando la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo o a los dos. Esa es la exención estatal, y Extremadura no la amplía: no hay en su norma una deducción propia que estire el perímetro.

Así que cambiar el tipo o alargar el plazo está exento. Tocar otras condiciones financieras puede no estarlo, y eso se mira antes de firmar la novación.

Lo que no podemos afirmar

Esta guía se ha escrito leyendo la norma, no copiando tablas. Y eso incluye decir dónde se para la lectura:

• No decimos qué tipo fijaba el artículo 40 bis antes de su derogación. El texto consolidado lo muestra ya como derogado y no hemos leído su redacción anterior. Lo que sí está verificado es lo que importa hoy: el 4 % de los menores de 36 sigue en el artículo 41.1.a).
• No damos una regla de concurrencia de supuestos. Un menor de 36 que compra vivienda protegida de precio máximo está en el artículo 39 y en el 41, los dos al 4 %. La ley no establece regla expresa de concurrencia, y no la inventamos.
• No desarrollamos el artículo 42 (adquisición para actividad empresarial o negocio profesional) ni sus requisitos de mantenimiento, porque esta guía es de compra de vivienda. Si tu operación va por ahí, es un análisis distinto.
• No damos plazos de resolución ni criterios de comprobación de valores. Si el valor de referencia del Catastro te saca del techo de 200.000 €, hay vías para discutirlo, pero su encaje concreto no está leído en fuente primaria aquí.
• Las cifras en euros son cálculo propio, hechas sobre los tipos leídos y marcadas como tales en cada tabla. No son una liquidación.

Qué se decide antes de firmar

Vamos a lo práctico. En Extremadura hay cuatro cosas que se deciden antes y no se arreglan después:

1. 1Qué dice el valor de referencia del Catastro de ese inmueble, y si deja la operación por debajo o por encima de los 200.000 €. De ese dato cuelga la mitad del impuesto.
2. 2Qué suman tus bases del IRPF, general y del ahorro, y si entras en los 30.000 € individuales o los 55.000 € conjuntos. Es el segundo techo, y se comprueba con la renta, no de memoria.
3. 3Si entras en el 4 % del artículo 41 y por qué vía: edad, familia numerosa o monoparental con dos hijos, o grado de discapacidad.
4. 4Si compras como empresa o autónomo y el inmueble va a ser domicilio fiscal o centro de trabajo, que eso tiene que constar en la escritura y hay un mes para rectificarlo.

Nada de eso se mira bien con la hipoteca pedida y la fecha de notaría puesta. Se mira al principio, cuando todavía se puede negociar el precio, pedir la valoración o decidir cómo se escritura.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 29 de octubre de 2026 por lectura directa de la fuente. Texto consolidado del BOE: artículos 36 a 42, 46 a 51 y 68 a 70 del Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de tributos cedidos por el Estado (BOE-A-2018-8159), con última actualización publicada el 4 de agosto de 2026, que incorpora las modificaciones y derogaciones de la Ley 2/2026, de 3 de agosto, en vigor desde el 5 de agosto de 2026 —entre ellas la derogación de los artículos 40 bis y 50 bis y el nuevo artículo 47 bis—; artículos 8, 10 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículo 27 de la Ley 58/2003, General Tributaria; artículo 9 de la Ley 2/1994; artículo 20 de la Ley 37/1992. El modelo 600 y su sede de presentación están comprobados además en el Portal Tributario de la Junta de Extremadura. Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Los tipos impositivos se tocan en cada ley de acompañamiento de presupuestos: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.