Comprar casa en Asturias: el ITP que pagas y el céntimo que puede costarte 3.000 euros

Hay una conversación que se repite y siempre llega tarde. El comprador ha firmado arras, ha pedido la hipoteca, tiene fecha de notaría, y entonces alguien le pone delante la cifra del impuesto. Y no cuadra con la que llevaba en la cabeza.

En Asturias ese desajuste tiene una causa concreta y muy fácil de explicar: el impuesto no se calcula por tramos, se calcula por saltos. Hay tres tipos —8 %, 9 % y 10 %— y el que te toca se decide por el valor total de la casa. No se aplica un poco de cada uno. Se aplica uno solo, a todo.

La diferencia entre las dos cosas no es técnica. Son miles de euros, y se deciden por un céntimo.

Esto es lo que dice la norma asturiana vigente, artículo por artículo, con las cifras calculadas y marcadas. Lo que se puede hacer antes de firmar y lo que ya no se arregla después.

Quién paga el ITP y sobre qué valor

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo paga el que compra. No el que vende. Lo dice el artículo 8.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993: en las transmisiones de bienes y derechos, está obligado al pago el adquirente.

Y se paga cuando compras vivienda de segunda mano. La obra nueva va por IVA (10 % en vivienda) y no por ITP. Si estás comprando a promotora y te hablan de ITP, hay algo que no encaja y conviene mirarlo antes de la notaría.

La base sobre la que se calcula es el valor del inmueble, y desde 2022 ese valor no es libremente el precio que pusisteis en la escritura. El artículo 10.2 del mismo texto estatal lo define: en los bienes inmuebles la base es su valor de referencia previsto en la normativa del Catastro Inmobiliario a la fecha del devengo; si el valor declarado es mayor, manda el declarado.

Traducido: pagas sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio de la escritura, el mayor de los dos. Pagar menos de lo que diga el Catastro no es una opción que esté sobre la mesa.

Esto importa el doble en Asturias, y ahora verás por qué: aquí el valor no solo fija la cantidad sobre la que se multiplica. Fija qué porcentaje se multiplica. Un valor de referencia por encima del precio pactado puede empujarte al tramo siguiente.

El tipo general: 8, 9 o 10 %

El artículo 26 del Decreto Legislativo 2/2014 fija la tarifa de la transmisión de inmuebles en Asturias en tres escalones:

Un salto, no una escala. Y la diferencia son 3.000 euros

Aquí está el punto que casi nadie te cuenta, y está en el literal del artículo. El tipo se determina —palabras de la norma— «atendiendo al valor íntegro del bien o derecho, con independencia de que la transmisión, constitución o cesión objeto de gravamen no se realice sobre la totalidad del mismo».

Léelo despacio, porque tiene dos consecuencias y las dos cuestan dinero.

La primera: no hay escala progresiva. En Extremadura, en Cataluña o en Canarias la tarifa suma por escalones, y pasar un corte solo encarece los euros que lo pasan. En Asturias no. Si el valor pasa de 300.000 €, el 9 % se aplica a los 300.000 € también.

Un céntimo por encima de 300.000 € vale 3.000 euros. Un céntimo por encima de 500.000 €, 5.000. No es una errata: es cómo está escrita la tarifa.

Y recuerda de dónde sale el valor: del Catastro si es mayor que el precio. Así que el salto puede activarlo una cifra que no has decidido tú.

Y si compras solo una parte de la casa, el salto te sigue

La segunda consecuencia de ese literal es la que de verdad sorprende. El tipo se elige por el valor íntegro del inmueble, aunque tú compres solo una parte de él. La norma lo dice expresamente: con independencia de que la transmisión no se realice sobre la totalidad.

Esto afecta a situaciones muy comunes: comprar la mitad a un hermano en una herencia, quedarse con la parte del ex en una separación, entrar al 50 % en una casa con la pareja comprando a dos vendedores distintos, adquirir una cuota indivisa.

Pagas sobre 200.000 €, pero al tipo de una casa de 400.000 €. Es legal, está escrito y es exactamente lo que la norma quiso decir.

Cómo se ve Asturias al lado de las otras

Un 8 % de salida no es llamativo: hay comunidades que empiezan igual o más arriba. Lo que diferencia a Asturias es el mecanismo, y se nota cuando el precio sube.

Hasta los 300.000 € Asturias y Extremadura cobran lo mismo. A partir de ahí, el mecanismo pesa más que el porcentaje.

Los tipos reducidos: del 10 % al 4 %

La buena noticia es que Asturias tiene un tipo reducido fuerte, y que entra en él más gente de la que cree. La mala es que tiene su propio salto y sus propias condiciones de mantenimiento.

El 4 % del artículo 32 bis: quién entra

El artículo 32 bis del DL 2/2014 baja el tipo de la adquisición de vivienda habitual a 4 % hasta 150.000 € y 6 % por encima, para estos casos:

• Vivienda en zona rural de un concejo en riesgo de despoblación, según la clasificación oficial.
• Jóvenes de hasta 35 años.
• Familias numerosas.
• Familias monoparentales.
• Mujeres víctimas de violencia de género.

Y hay un detalle que suele quedarse fuera de las tablas y vale dinero: el apartado 3 extiende el tipo reducido a un trastero y hasta dos plazas de garaje adquiridos junto con la vivienda. No son dos operaciones al tipo general: entran en el 4 %.

Pero el reducido también salta: 150.000 € y otros 3.000 euros

El tipo reducido está escrito con la misma lógica que el general. No es un 4 % hasta 150.000 € y un 6 % para lo que pase: es un tipo único elegido por el valor.

Así que en una compra con tipo reducido hay dos cifras que vigilar, no una: los 150.000 € del reducido y, si lo pierdes, los 300.000 € del general. Y las dos las puede mover el valor de referencia del Catastro.

Lo que hay que cumplir después: seis meses y tres años

El tipo reducido no se agota en la notaría. El apartado 2 del artículo 32 bis pone dos obligaciones posteriores, y si no se cumplen hay que devolver la diferencia:

1. 1Habitar efectivamente la vivienda en el plazo de seis meses desde la adquisición.
2. 2Mantenerla como vivienda habitual durante tres años continuados.

El propio artículo prevé tres excepciones tasadas: fallecimiento o circunstancias que necesariamente impidan ocuparla; que se disponga de vivienda habitual por razón de cargo o empleo; y que haya obras previas, con tres meses desde el fin de obra y un año como límite.

Tres años es mucho tiempo si la casa es un escalón hacia otra. Eso se decide antes de firmar, no cuando aparece el traslado.

Los otros cuatro tipos reducidos

Además del 32 bis, la norma asturiana tiene cuatro tipos específicos que se aplican menos pero existen:

Un cambio reciente, por si lo has leído en otro sitio: el artículo 31 está derogado. Era el tipo del arrendamiento para vivienda habitual, y lo derogó la disposición derogatoria única de la Ley 5/2025, de 31 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2026. Las tablas que siguen citándolo están desactualizadas.

El 20 % del gran tenedor (y por qué te interesa)

Desde el 3 de diciembre de 2025, Asturias tiene un artículo 31 bis que grava al gran tenedor de vivienda al 20 %. Lo añadió la Ley 3/2025, de 19 de noviembre.

Los umbrales que leídos en el artículo marcan quién es gran tenedor:

• Más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial.
• 10 o menos, si la superficie construida supera 1.500 m² (sin contar garajes ni trasteros).
• Más de 5 en zona de mercado residencial tensionado.
• 5 o menos en zona tensionada, si la superficie supera 750 m².

El apartado 5 añade otro 20 % para la adquisición de edificios enteros destinados a uso turístico, con tres reglas antielusión que conviene conocer: se acumulan las adquisiciones parciales del mismo edificio de los cuatro años anteriores; se presume el destino turístico si en los cuatro años siguientes se destina a ese uso el 25 % de las viviendas; y "edificio entero" es un inmueble urbano con división horizontal de al menos tres viviendas.

El apartado 4 deja fuera al promotor social y a la entidad sin ánimo de lucro con certificado, y también la adquisición destinada a sede social o centro de trabajo del propio adquirente.

Si compras tu casa, esto no te grava: te quita competencia. Un fondo que antes pujaba contra ti por el mismo piso ahora paga 20 % donde tú pagas 8 %, o 4 % si entras en el reducido.

Es la lectura honesta del dato: para el comprador particular, el 31 bis es una ventaja relativa de doce puntos. No cambia tu factura; cambia quién está sentado enfrente en la subasta de ese piso.

El AJD: el otro impuesto de la compra

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el que se paga por la escritura, no por la transmisión. Y aquí hay que separar dos cosas, porque mucha gente las mezcla:

• En una compra de vivienda de segunda mano sujeta a ITP, la escritura de compraventa no lleva cuota gradual de AJD: el ITP y el AJD gradual son incompatibles sobre el mismo acto.
• La escritura del préstamo hipotecario sí lleva AJD, y desde el Real Decreto-ley 17/2018 lo paga el banco, no tú.

Las dos reducciones del alquiler merecen una línea, porque son de las que se pierden sin querer. El 0,3 % de los artículos 37 y 38 se aplica con carácter provisional y se cae si en diez años alguna vivienda queda sin arrendar dos años continuados, si se transmite, si algún contrato es de menos de seis meses, si se prestan servicios propios de la industria hostelera o si se arrienda a parientes hasta el tercer grado. Si se incumple, hay que presentar autoliquidación complementaria con intereses de demora.

Cómo se presenta: el modelo 600

El ITP es un impuesto de autoliquidación: no te llega una carta con la cifra. Lo calculas, lo declaras y lo pagas tú, en el modelo 600.

Dónde se presenta

En Asturias el impuesto lo gestiona el Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias, y la presentación se hace en su sede electrónica: sede.tributasenasturias.es. Las instrucciones oficiales del modelo 600 están publicadas aquí: instrucciones del modelo 600.

El plazo: treinta días hábiles, y no lo dice Asturias

Este es el punto donde más guías se equivocan, porque lo deducen en vez de leerlo. La norma asturiana no fija plazo. El Título II del Decreto Legislativo 2/2014 —artículos 51 a 53, normas de gestión— regula obligaciones formales y suministro de información, pero no pone un plazo de presentación para el ITP y AJD.

Al no haber plazo autonómico, rige el estatal: el artículo 102.1 del Real Decreto 828/1995, Reglamento del ITP y AJD, que da treinta días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

Treinta días hábiles, no un mes natural. No son lo mismo, y el que se confía al mes se queda corto.

Y no se puede copiar de la comunidad de al lado: Extremadura legisla su propio mes, Galicia lo manda a una orden de su consejería y Asturias calla. Cada una hay que leerla donde está.

Si llegas tarde: el recargo del artículo 27

Presentar fuera de plazo sin que Hacienda te haya requerido no es una multa: es un recargo, y está en el artículo 27 de la Ley General Tributaria. Un 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, hasta los doce meses. A partir de ahí, el 15 % más intereses de demora.

Un detalle del propio artículo 27 que conviene saber: a los doce meses justos la fórmula del 1 % más 1 % por mes daría 13 %, y la frase siguiente del mismo artículo fija el 15 % a partir de los doce meses. La norma se contradice en ese punto exacto y aquí no lo resolvemos: lo señalamos para que, si te juegas ese mes, lo consultes con el dato delante.

Y el dato que cierra la operación: sin justificante no hay Registro

Esto es lo que convierte el plazo en algo urgente de verdad. El artículo 54.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 dice que ningún documento que contenga actos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en oficina o registro público sin que se justifique el pago, la exención o la no sujeción.

Mientras el modelo 600 no esté presentado, la casa no se inscribe a tu nombre. Tienes escritura, pero el Registro no te reconoce como titular frente a terceros.

Y si hay hipoteca, el banco no cierra expediente hasta que la inscripción está hecha. Ese es el motivo real por el que el modelo 600 no es papeleo de después: es parte del cierre.

Si vas a cambiar la hipoteca, no la casa

Si lo que estás mirando no es comprar sino mejorar las condiciones de la hipoteca que ya tienes, el impuesto que aparece es el AJD de la escritura de novación, no el ITP.

El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de AJD las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios cuando la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo o a los dos. Eso es lo que cubre la exención estatal, y Asturias no la amplía: no hay en su norma una deducción propia que estire ese perímetro, como sí la hay en Galicia.

Dicho de otro modo: cambiar el tipo o alargar el plazo está exento. Tocar otras condiciones financieras puede no estarlo, y eso se mira antes de firmar la novación, no después.

Lo que no podemos afirmar

Esta guía se ha escrito leyendo la norma, no copiando tablas. Y eso incluye decir dónde se para la lectura:

• No damos la lista de concejos en riesgo de despoblación. La clasificación la fija el Decreto 83/2025, de 23 de junio, mediante el Indicador Sintético de Estado Demográfico, y esa norma no la hemos leído. Si tu compra depende de que el concejo esté dentro, es el primer dato que hay que verificar, y no se verifica en una tabla de internet.
• No decimos qué pasa cuando concurren varios supuestos. Si alguien es joven, familia monoparental y compra en zona rural, el artículo 32 bis da el mismo 4 % por cada vía, pero no hemos encontrado en el texto una regla expresa de concurrencia ni de prorrateo cuando no todos los adquirentes cumplen. No lo inventamos.
• No damos plazos de resolución ni criterios de comprobación de valores. Si el Catastro te saca de tramo, hay vías para discutirlo, pero su encaje concreto no está leído en fuente primaria aquí.
• Las cifras en euros son cálculo propio, hechos sobre los tipos leídos y marcados como tales en cada tabla. No son una liquidación.

Qué se decide antes de firmar

Vamos a lo práctico. En Asturias hay cuatro cosas que se deciden antes y no se arreglan después:

1. 1Dónde cae el valor de referencia del Catastro respecto a los cortes de 150.000 €, 300.000 € y 500.000 €. Un céntimo decide 3.000 o 5.000 euros.
2. 2Si entras en el 4 % del artículo 32 bis, y por qué vía: edad, situación familiar o zona rural del concejo.
3. 3Si vas a poder cumplir los seis meses para habitarla y los tres años de permanencia. Si la respuesta honesta es que no, el ahorro de hoy es una complementaria mañana.
4. 4Si compras una cuota y no la casa entera, porque entonces el tipo lo decide un valor que no es tu base.

Nada de eso se mira bien con la hipoteca ya pedida y la fecha de notaría puesta. Se mira al principio, cuando todavía se puede negociar el precio, elegir el trastero o decidir si entra el garaje en la misma escritura.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 29 de octubre de 2026 por lectura directa de la fuente. Texto consolidado del BOE: artículos 26 a 32 bis, 34 a 39 ter y 51 a 53 del Decreto Legislativo 2/2014, de 22 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales del Principado de Asturias en materia de tributos cedidos por el Estado (BOE-A-2015-945), con la derogación del artículo 31 por la Ley 5/2025, de 31 de diciembre (BOE-A-2026-2888) y el artículo 31 bis añadido por la Ley 3/2025, de 19 de noviembre (BOE-A-2025-25707); artículos 8, 10 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículo 102 del Real Decreto 828/1995; artículo 27 de la Ley 58/2003, General Tributaria; artículo 9 de la Ley 2/1994; artículo 20 de la Ley 37/1992. El modelo 600 y su sede de presentación están comprobados además en la sede electrónica del Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias. Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Los tipos impositivos se tocan en cada ley de acompañamiento de presupuestos: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.