ITP en Canarias: el 6,5 %, el 5 % de vivienda habitual y los tipos del 1 %

Hay dos momentos en una compra en Canarias. El primero es cuando el banco te dice cuánto te presta. El segundo es cuando alguien suma lo que tienes que llevar el día de la firma, y el impuesto es la pieza más grande de esa suma después de la entrada.

Sobre un piso de segunda mano de 200.000 € en Las Palmas o en Santa Cruz, el impuesto general son 13.000 € —cálculo propio sobre el 6,5 % del artículo 31.1.a) del texto refundido canario—. Si es tu primera vivienda habitual, no eres dueño de ninguna otra y tienes menos de 40 años, la misma compra puede quedarse en 8.000 €. Son 5.000 € de diferencia por tres requisitos que se cumplen o no se cumplen el día del devengo, no el día en que te acuerdes.

El impreso con el que todo esto se declara es el modelo 600, y se presenta en la Agencia Tributaria Canaria. Si has llegado aquí buscándolo, vas bien: es la pregunta correcta, porque el tipo no sirve de nada si el papel llega tarde.

Y una advertencia que no vale para ninguna otra comunidad: en Canarias la vivienda nueva no lleva IVA. Lleva IGIC, un impuesto canario con su propia ley y sus propios tipos. Donde en la península se paga un 10 %, aquí se paga un 7 %, un 5 % o un 3 % según quién compres y cuánto. Eso le da la vuelta a la comparación entre obra nueva y segunda mano, y lo vemos con números más abajo.

Quién paga el ITP y qué se paga exactamente

El ITP lo paga el comprador. No es costumbre ni negociación: es el artículo 8.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993, y lo dice cerrando la puerta —el obligado es el adquirente «cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario». Un pacto en el que el vendedor se compromete a pagarlo tiene efectos entre vosotros dos, pero no frente a Hacienda: si no se paga, quien responde eres tú.

El impuesto grava la transmisión, no la hipoteca. Son dos cosas distintas que se mezclan constantemente:

• Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Es el ITP propiamente dicho, el de la compra de un inmueble usado. Lo paga el comprador y es el protagonista de esta guía.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD). Grava el documento notarial. En la segunda mano sujeta a TPO, la cuota gradual no se paga —artículo 31.2 del RDL 1/1993—. Y el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco desde el Real Decreto-ley 17/2018, por el artículo 29.
• IGIC. Es el impuesto indirecto canario, y ocupa el lugar que en el resto de España ocupa el IVA. Aparece cuando compras a promotor, no a un particular.

Si compras de segunda mano a un particular, pagas TPO y no pagas IGIC. Si compras a promotor, pagas IGIC y sí pagas AJD. Nunca los dos primeros a la vez por la misma compra.

El tipo general: 6,5 %, y el 5 % de vivienda habitual

El artículo 31.1.a) del texto refundido canario, en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2026, fija el tipo de TPO de los inmuebles en el 6,5 %. Es un tipo plano: no hay escalones por valor ni un tramo que se dispare al pasar de una cifra. Canarias no tiene escala.

Y baja al 5 % cuando se cumplen tres condiciones a la vez, todas en el mismo artículo:

1. 1Que el inmueble vaya a constituir tu vivienda habitual. Y vivienda habitual no es lo que tú entiendas por tal: el artículo 38.3 remite al artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, que exige residencia efectiva durante un plazo continuado de al menos tres años.
2. 2Que la base imponible no supere los 200.000 €. Y en esa base entran las plazas de garaje y los anexos del mismo edificio que se transmitan conjuntamente. El tope no es el precio del piso: es el de todo el paquete.
3. 3Que no seas titular, nudo propietario ni usufructuario de otra vivienda. Si lo eres, aún te queda una salida: transmitirla en escritura pública dentro de los dos años siguientes al devengo de esta compra.

El mismo artículo recoge otros cuatro tipos que conviene conocer porque aparecen en operaciones reales: las concesiones administrativas al 7 % en inmuebles y al 5,5 % en muebles; la opción de compra al 1 %, que baja al 0 % con las mismas tres condiciones de arriba; los bienes muebles al 5,5 %; y los expedientes de dominio, las actas de notoriedad y los expedientes del artículo 206 de la Ley Hipotecaria al 7 %.

Y uno que casi nadie espera: la compra en subasta judicial, administrativa o notarial tributa al 7 %, no al 6,5 %, y baja al 5 % con esas mismas tres condiciones. Si estás mirando una subasta porque el precio sale bien, el medio punto de más entra en la cuenta.

Los tipos reducidos: del 1 %, del 0 % y la bonificación del 20 %

Aquí es donde Canarias se separa del resto. Hay tres perfiles que bajan el tipo al 1 %, uno que lo deja en 0 % y una bonificación que recorta la cuota ya calculada. Y hay una diferencia estructural con comunidades como Andalucía: aquí los reducidos del 1 % sí tienen límite de renta, no solo de valor.

Familia numerosa: 1 % (artículo 32)

La adquisición de la vivienda habitual por una familia numerosa de las de la Ley 40/2003 tributa al 1 %, con dos condiciones: que la renta del IRPF no supere los 46.455 €, más 18.200 € por cada hijo que exceda del mínimo legal para ser familia numerosa, y que no seas titular de otra vivienda.

Discapacidad del 65 % o más: 1 % (artículo 33)

Mismo tipo del 1 % cuando el adquirente tiene un grado de discapacidad igual o superior al 65 %, o cuando lo tiene alguna de las personas que dan derecho al mínimo familiar. El límite de renta es de 46.455 € más 6.825 € por cada una de esas personas, excluido el propio contribuyente.

Familia monoparental: 1 % (artículo 33-bis)

El 1 % también alcanza a la familia monoparental definida en los apartados 1, 2 y 4 del artículo 11-ter del propio texto refundido, con los mismos límites de renta. Es un tipo que existe desde hace poco y que se pasa por alto con frecuencia.

Vivienda protegida: 0 % (artículo 34)

La adquisición de una vivienda protegida que vaya a constituir la primera vivienda habitual del adquirente tributa al 0 %. No es una exención técnica: es un tipo de cero, y el modelo 600 se presenta igualmente.

La bonificación del 20 %, que es la que casi nadie cuenta (artículo 35)

Esta no es un tipo: es un recorte del 20 % de la cuota ya calculada al 5 % de las letras a) y f). Su redacción vigente es del 1 de enero de 2026 y pide tres cosas acumulativas: que sea tu primera vivienda habitual, que no hayas sido nunca titular de otro inmueble y que además concurra una de estas dos circunstancias:

• Menos de 40 años en la fecha del devengo, con una renta que no supere los 46.455 € más 6.825 €. La renta es la del artículo 17 del propio texto refundido, y es la del año natural anterior al devengo.
• Ser mujer víctima de violencia de género, con orden de protección en vigor o sentencia firme.

La aritmética de esa bonificación es la que mueve el dinero: un 5 % al que se le quita el 20 % se queda en un 4 % efectivo. Cálculo propio, y es la razón de que un comprador de menos de 40 años en su primera vivienda pueda pagar 8.000 € donde el tipo general dice 13.000 €.

Dación en pago: bonificación del 100 % (artículo 35-bis)

Si entregas tu vivienda habitual a la entidad acreedora o a su filial inmobiliaria para cancelar el préstamo, y a cambio te quedas en ella con un arrendamiento de al menos cinco años con opción de compra, la operación lleva una bonificación del 100 % de la cuota, con un tope: la cuota que corresponda a los primeros 100.000 € de base. El apartado 2 extiende ese 100 % al propio arrendamiento con opción de compra y a la recompra posterior, si se produce dentro de los diez años siguientes.

Sobre qué se calcula: el valor de referencia del Catastro

El tipo es la mitad del problema. La otra mitad es sobre qué se aplica, y ahí manda una regla estatal que cambió el juego en 2022: el valor de referencia del Catastro, en el artículo 10.2 del RDL 1/1993.

La base imponible es el valor de referencia del inmueble. Si el precio que habéis pactado es mayor que ese valor, manda el precio. Si es menor, manda el valor de referencia. Comprar barato no baja el impuesto: lo deja donde el Catastro diga.

Y hay un detalle procesal que importa mucho: el artículo 10.3 solo te deja impugnar el valor de referencia después de haber autoliquidado, y el 10.4 obliga a la Administración a pedir un informe vinculante a la Dirección General del Catastro. Es decir: primero pagas sobre el valor de referencia y después discutes. No al revés.

Esto tiene una consecuencia directa sobre el tope de 200.000 € del tipo del 5 %: si el precio pactado son 195.000 € pero el valor de referencia son 205.000 €, la base son 205.000 € y pierdes el tipo reducido entero. Es una de las dos o tres cosas que hay que comprobar antes de firmar arras, no después.

El AJD en Canarias: 0,75 %, 1 % y el 0,40 % que hay que preguntar

El AJD canario tiene dos tipos generales en el artículo 36: el 0,75 % por defecto y el 1 % cuando la operación está sujeta a IGIC o a IVA. Eso significa que la obra nueva lleva el 1 %, y que la segunda mano sujeta a TPO no devenga cuota gradual en absoluto, por el artículo 31.2 del RDL 1/1993.

El artículo 37.1 baja el AJD al 0,40 % en las primeras copias de escrituras de adquisición de vivienda habitual «en que concurran los requisitos» de los artículos 32, 33, 33-bis, 34, 35 y 35-bis. Y el 37.2 lo deja en el 0,1 % para las garantías constituidas a favor de la sociedad de garantía recíproca canaria.

Fíjate en lo que esa lista no incluye: el artículo 31.1.a), que es el del 5 % de vivienda habitual. Volvemos sobre esto en el apartado de lo que no podemos afirmar, porque es un hueco real de la norma y no lo vamos a rellenar a ojo.

Y una cosa que conviene recordar porque sigue apareciendo en conversaciones: el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco, no tú. Está en el artículo 29 del RDL 1/1993 desde el Real Decreto-ley 17/2018. Si alguien te lo pasa en una hoja de gastos, está mal.

El modelo 600: dónde se presenta y cómo

El ITP es un impuesto de autoliquidación: nadie te manda una carta con lo que debes. Lo calculas tú, lo declaras tú y lo pagas tú, en el plazo. El impreso es el modelo 600 y el organismo es la Agencia Tributaria Canaria.

La página oficial del impreso, con el formulario y las instrucciones, es la del modelo 600 en la sede de la Agencia Tributaria Canaria, dentro del portal de tributos del Gobierno de Canarias. Esa página la hemos comprobado viva, y es ella misma la que confirma el plazo de un mes.

El artículo 39 quinquies regula además la gestión telemática integral: la presentación y el pago por vía electrónica tienen exactamente los mismos efectos acreditativos que el papel a los fines del artículo 54 del RDL 1/1993 y del artículo 122 de su Reglamento. Importa porque es lo que el Registro de la Propiedad va a exigir, y volvemos a eso en un momento.

El plazo: un mes

El artículo 39.1 fija el plazo de presentación en un mes desde que se cause el acto o contrato, por remisión al artículo 49.2 de la Ley 22/2009. Un mes natural desde la escritura, no treinta días hábiles ni dos meses. Esto no se deduce por analogía con otra comunidad: cada una tiene el suyo y hay que leerlo en su ley.

Qué pasa si llegas tarde

Si presentas la autoliquidación fuera de plazo pero antes de que la Administración te requiera, se aplica el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria:

• Un 1 % si te retrasas menos de un mes completo.
• Ese 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, hasta los doce meses.
• Pasados doce meses, un 15 % más intereses de demora desde ese momento.
• Y una reducción del 25 % del recargo si pagas en plazo lo que resulte de la autoliquidación y el propio recargo, por el artículo 27.5.

Con números: sobre una cuota de 13.000 € —la del tipo general a 200.000 €—, cinco meses de retraso son un recargo del 5 %, es decir 650 €, que con la reducción del 25 % quedan en 487,50 €. Cálculo propio. No es una ruina, pero es dinero que se tira por un papel que nadie presentó.

Hay además un segundo plazo de un mes, y este se olvida siempre: el artículo 39.2 obliga a presentar una autoliquidación complementaria, con intereses, dentro del mes siguiente a que se incumpla cualquiera de los requisitos de un beneficio fiscal que ya te habías aplicado. Si dejaste de vivir allí antes de los tres años, o no transmitiste la otra vivienda en los dos años, el reloj empieza a contar solo.

El dato que nadie cuenta: sin justificar el pago no hay inscripción

El artículo 54.1 del RDL 1/1993 es tajante: ningún documento que contenga actos sujetos a este impuesto se admite ni surte efecto en un registro público sin que se justifique el pago, la exención o la no sujeción. En la práctica significa que tu escritura no se inscribe hasta que el modelo 600 esté presentado. Y una compra sin inscribir es una compra a medias: el banco no cierra, y tú no apareces como dueño en el Registro.

En la mayoría de las operaciones con hipoteca esto lo hace la gestoría del banco, con la provisión de fondos que te piden en la firma. Conviene saberlo igual, por dos razones: porque el responsable sigues siendo tú, y porque si compras sin hipoteca no hay gestoría de nadie y el trámite es enteramente tuyo.

Hay una excepción expresa y útil, en el artículo 39 quáter: la escritura que formaliza solo la cancelación de una hipoteca ya pagada —exenta por el artículo 45.I.B).18 del RDL 1/1993— no hay que presentarla ante la ATC. Va directa al Registro. Si terminas de pagar tu hipoteca y alguien te dice que primero pases por Hacienda, no es así.

El tope de 200.000 € y qué entra dentro

Como Canarias no tiene tramos, no hay nada que trocear para bajar de escalón. Pero sí hay un tope —los 200.000 € del tipo del 5 %— y lo que entra en él no es evidente.

El propio artículo 31.1.a) lo dice: en la base se incluyen las plazas de garaje y los anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. Es decir, un piso de 190.000 € con un garaje de 15.000 € suman 205.000 € y se quedan fuera del tipo reducido. La cuenta no es del piso: es del paquete.

Y el mismo artículo remite al artículo 35.7 de la Ley General Tributaria para el prorrateo cuando hay varios adquirentes y no todos cumplen los requisitos. El beneficio no se pierde entero ni se gana entero: se reparte según la parte que adquiere cada uno.

Lo que sí hay que hacer constar, y esto es lo que se pierde por descuido: el artículo 38.1 exige una certificación acreditativa de que se cumplen las condiciones, y el artículo 38.2 fija que la renta que se mira es la parte general de la base imponible del IRPF del año natural anterior al devengo. Si compras en enero, la renta relevante es la del año que acaba de cerrar, no la del año en curso. Ese detalle ha cambiado más de un tipo aplicable.

Cuánto tiempo tienes, en resumen

Si cambias de hipoteca: la novación

Dos reglas distintas, y aquí Canarias añade una propia que casi nadie conoce.

La primera es estatal: el artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de AJD las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactadas con una entidad financiera, cuando la modificación se refiere al tipo de interés o al plazo. Si lo que haces es mejorar las condiciones con tu propio banco, no hay impuesto.

La segunda es canaria: el artículo 38 bis del texto refundido fija un AJD del 0 % en la novación modificativa de créditos hipotecarios —no préstamos— cuando lo que se cambia es el tipo de interés, el plazo o ambos, y el acreedor es una entidad de las del artículo 1 de la Ley 2/1994. Es el hueco que la ley estatal dejaba fuera, cerrado por norma autonómica.

La distinción entre préstamo y crédito parece una sutileza y no lo es: muchas hipotecas de autopromoción, de reforma y de empresa se formalizan como crédito con disposiciones, y la exención estatal literalmente habla de préstamos. Si tu escritura dice «crédito», el artículo que te interesa es el canario.

Segunda mano u obra nueva: en Canarias la cuenta es otra

Todo lo anterior es de la segunda mano. Si compras a promotor, no pagas ITP: pagas IGIC, y además sí pagas AJD. Y este es el punto donde Canarias no se parece a ninguna otra comunidad del clúster, porque el IVA no se aplica en el archipiélago. El artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, el del 10 % de la vivienda nueva peninsular, aquí no rige.

Su lugar lo ocupa el Impuesto General Indirecto Canario, cuyo texto refundido vigente es el Decreto Legislativo 1/2025, de 13 de octubre. Su artículo 32 fija el tipo general en el 7 %, y su artículo 38 —«operaciones relacionadas con las viviendas»— baja ese tipo en tres escalones:

• Tipo cero en las entregas por sus promotores de viviendas protegidas de régimen especial, general o de promoción pública, con los garajes y anexos del mismo edificio que se transmitan conjuntamente, con un máximo de una plaza de garaje.
• Superreducido del 3 % cuando va a ser tu vivienda habitual, la base no pasa de 200.000 € —300.000 € en familia numerosa general y 400.000 € en la especial—, no eres propietario de otra vivienda y además concurre una de estas circunstancias: menos de 40 años al devengo, familia numerosa, discapacidad del 65 % o más, ser mujer víctima de violencia de género, familia monoparental, o una renta de la unidad familiar del año natural anterior que no supere los 46.455 €, más 15.315 € en tributación conjunta.
• Reducido del 5 % cuando va a ser tu vivienda habitual, la base no pasa de esos mismos topes y no eres propietario de otra vivienda, sin necesidad de ninguna circunstancia personal añadida.

El resto va al tipo general del 7 %. Y quedan fuera, al tipo que corresponda, los garajes y anexos que se transmitan por separado y los locales de negocio.

Y aquí está la trampa formal más caliente de toda esta guía: el apartado Dos.5 del artículo 38 exige que el comprador entregue al promotor, antes o al mismo tiempo que la entrega, una declaración de que cumple los requisitos y de que se compromete a comunicar cualquier incumplimiento posterior. Y si la entrega se formaliza en escritura pública, esa declaración tiene que incorporarse obligatoriamente a la escritura. Si ese papel no está donde la ley dice que tiene que estar, pagas el 7 %. No es un trámite: es la condición.

Lee esa tabla despacio, porque dice algo que no dice ninguna otra guía de este clúster. En la península, a igualdad de precio, la obra nueva sale unos diez mil euros más cara en impuestos que la segunda mano, porque el 10 % de IVA no tiene tipos reducidos por perfil. Aquí la diferencia en el caso general son 3.000 €, y en el tramo del 3 % desaparece: 8.000 € en obra nueva frente a 10.000 € en segunda mano con el tipo de vivienda habitual. El IGIC sí tiene tipos reducidos por perfil, y eso lo cambia todo.

No es un argumento para descartar una cosa ni la otra. Es un argumento para que el impuesto entre en la comparación desde el principio, porque en Canarias la conclusión que vale en el resto de España se invierte.

Lo que no podemos afirmar

Hay tres cosas que esta guía no te va a decir, porque no las hemos podido leer en la fuente y preferimos decirlo antes que rellenarlo:

• Si el AJD del 0,40 % alcanza al tipo del 5 % de vivienda habitual. El artículo 37.1 lo concede cuando «concurran los requisitos» de los artículos 32, 33, 33-bis, 34, 35 y 35-bis, y no menciona el artículo 31.1.a). Como en la segunda mano sujeta a TPO no hay cuota gradual de AJD, el único terreno donde ese 0,40 % puede jugar es la obra nueva sujeta a IGIC. La letra habla de requisitos, no de tipo aplicado, y no hemos encontrado criterio publicado de la Agencia Tributaria Canaria que lo resuelva. Te damos el precepto y te decimos que esto se pregunta antes de contar con él.
• Cómo se acredita cada circunstancia personal en la práctica. El artículo 38.1 exige una certificación acreditativa, pero el detalle de qué documento sirve para cada caso —título de familia numerosa, grado de discapacidad, orden de protección— depende del procedimiento de gestión y no del texto de la ley. Te damos el criterio legal, no un listado de impresos que podría estar caduco.
• Si los tipos aguantarán. Las tres redacciones clave que usamos —el artículo 31 del ITP y los artículos 32 y 38 del IGIC— entraron en vigor el 1 de enero de 2026. Los tipos cedidos se tocan en cada ley de acompañamiento de presupuestos. Lo que lees aquí es lo vigente hoy, no una previsión.

Y una advertencia de alcance: esta guía es del impuesto que paga el comprador. La plusvalía municipal y la ganancia patrimonial del IRPF son del vendedor, con sus propias reglas y su propio calendario. No entran aquí.

Dónde encaja esto en tu operación

El ITP decide cuánto dinero tienes que tener el día de la firma, y eso decide a qué precio puedes llegar de verdad. No es un trámite del final: es una de las dos o tres cifras que ordenan toda la operación, junto con lo que el banco te presta y lo que te queda libre cada mes.

En Canarias hay cuatro cosas que se deciden antes y no se arreglan después: que el valor de referencia del Catastro no te saque del tope de 200.000 €, que la renta del año natural anterior entre dentro del límite que te corresponde, que la otra vivienda —si la hay— se transmita dentro de los dos años, y que la declaración del IGIC quede incorporada a la escritura si compras obra nueva. Un derecho que no se ejerce en el documento público no se recupera con una llamada.

Por eso lo miramos al principio. Antes de que firmes arras, antes de que aparezca la provisión de fondos y antes de que un 3 % al que tenías derecho se convierta en un 7 % por un papel que no se adjuntó.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 29 de octubre de 2026 por lectura directa de la fuente. Texto consolidado del BOE: artículos 31, 32, 33, 33-bis, 34, 35, 35-bis, 36, 37, 38, 38 bis, 39, 39 quáter y 39 quinquies del Decreto-Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos (identificador BOC-j-2009-90008), en las redacciones vigentes desde el 1 de enero de 2026; artículos 32 y 38 del Decreto Legislativo 1/2025, de 13 de octubre, Texto Refundido en materia del Impuesto General Indirecto Canario y del AIEM (identificador BOC-j-2025-90249); artículos 8, 10, 29, 31, 45 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículos 27 y 35 de la Ley 58/2003, General Tributaria; artículos 1 y 9 de la Ley 2/1994; artículo 49 de la Ley 22/2009; artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). El modelo 600, su plazo y la vía telemática están comprobados en la sede oficial de la Agencia Tributaria Canaria. Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Los tipos impositivos se tocan en cada ley de acompañamiento de presupuestos: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.