El impuesto que no te financia nadie: lo que pagas de ITP al comprar en la Comunidad de Madrid

Hay una conversación que se repite cada semana, y casi siempre llega tarde. El comprador ha hecho sus cuentas con el precio y con la cuota. Ha juntado el 20 % de la entrada y un colchón para la notaría. Y a diez días de la firma le llega el desglose de verdad, y hay una línea que se lleva más dinero que la notaría, el registro y la gestoría juntos.

No es un error ni un abuso. Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP, y lo paga el comprador cuando compra una vivienda de segunda mano. En un piso de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, al tipo general, son 15.000 € que salen de tu bolsillo el mismo mes de la firma y que ningún banco te financia.

La buena noticia de Madrid es doble: el tipo general es del 6 %, sin escalones por tramos de valor, y si la casa va a ser tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos, la cuota se bonifica. Esos 15.000 € se quedan en 13.500 €. Y si tienes menos de 35 años y compras en un pueblo pequeño, en cero.

Nada de esto se aplica solo. Se pide, se hace constar y se justifica. Lo que viene a continuación es el mapa completo, con el artículo al lado de cada cifra, para que llegues a la notaría sabiendo exactamente lo que vas a pagar y por qué.

Por qué te toca a ti y no al vendedor

El impuesto de la compraventa mete tres conceptos distintos en la misma ley: transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados (artículo 1.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993). El que te afecta al comprar un piso usado es el primero.

Y el sujeto pasivo no admite discusión. El artículo 8.a) de esa ley dice que está obligado al pago, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, "el que los adquiere". Es decir: tú. Aunque en el contrato privado pongáis otra cosa, la Comunidad de Madrid te lo reclama a ti.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene tener clara antes de firmar arras: el impuesto es tuyo, el cálculo es tuyo, la presentación es tuya y el riesgo de equivocarte también. Nadie en la operación —ni el vendedor, ni la agencia, ni el banco— responde por ti si aplicas una bonificación a la que no tenías derecho o se te pasa el plazo.

El tipo general: un 6 % plano, sin escalones

El artículo 28 del texto refundido madrileño es de los más cortos que vas a leer en materia fiscal, y por eso mismo es fácil de comprobar: "Con carácter general, en la transmisión de inmuebles... se aplicará el tipo del 6 por 100". Punto. Esa redacción viene de la Ley 6/2013 y está en vigor desde el 1 de enero de 2014.

Lo que no dice es tan importante como lo que dice. No hay tramos de valor en el ITP madrileño: no existe un tipo más alto por pasar del millón de euros, como sí ocurre en la Comunitat Valenciana. Compres por 200.000 € o por dos millones, el tipo de partida es el mismo.

Un apunte que sirve para detectar información vieja: ese 6 % coincide exactamente con el tipo que la ley estatal fija de forma supletoria en su artículo 11.1.a), para cuando una comunidad no ha aprobado el suyo. Si lees en algún sitio que en Madrid se aplica "el tipo estatal", el número es el mismo, pero la norma que manda es la madrileña.

Las rebajas: de un 10 % de la cuota al impuesto entero

Aquí es donde Madrid se separa del resto, y donde más dinero se deja sobre la mesa por desconocimiento. La comunidad no baja el tipo para el comprador particular: baja la cuota. Es una diferencia técnica con una consecuencia muy práctica, y es que hay que aplicarla en la autoliquidación.

La bonificación del 10 % por vivienda habitual (art. 30 bis)

Las personas físicas que compran un inmueble que va a ser su vivienda habitual aplican una bonificación del 10 % de la cuota de Transmisiones Patrimoniales. Sobre un piso de 250.000 €, la cuota de 15.000 € se queda en 13.500 € (cálculo propio).

Tiene un techo, y es duro: el apartado 2 del artículo la permite exclusivamente cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 euros. Y en ese valor "se incluirán los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aun cuando constituyan fincas registrales independientes". El trastero y la plaza suman aunque tengan su propia finca registral.

Si estás negociando un precio cerca de los 250.000 €, ese límite es un argumento real y comprobable. Y si vas a comprar la plaza de garaje, hazlo sabiendo que suma al valor de la vivienda a estos efectos.

Hay un compromiso detrás, y conviene saberlo antes: si la vivienda no llega a habitarse en doce meses desde la compra, o no se habita durante un plazo mínimo continuado de tres años, tienes un mes desde el incumplimiento para presentar una autoliquidación complementaria al tipo general, con intereses de demora. La definición de vivienda habitual que se aplica es la de la disposición adicional 23ª de la Ley del IRPF, con sus causas tasadas de excepción.

El 100 % para menores de 35 años en pueblos de menos de 2.500 habitantes

Esta es la novedad reciente y la que menos gente conoce. El mismo artículo 30 bis convierte esa bonificación en el 100 % de la cuota cuando la vivienda habitual la compra un contribuyente menor de 35 años y está situada en un municipio de menos de 2.500 habitantes, según los datos del INE a 1 de enero del ejercicio anterior al del devengo.

Una casa de 200.000 € en un pueblo pequeño de la sierra o del sureste madrileño, comprada por alguien de 34 años como vivienda habitual: 12.000 € de impuesto que se quedan en cero (cálculo propio). Es la diferencia entre llegar a la firma y no llegar.

La fecha importa, porque esto no estaba hace dos años. El 100 % rural lo introdujo el artículo único.9 de la Ley 5/2024, de 20 de noviembre (BOCM núm. 284, de 28 de noviembre de 2024), y está en vigor desde el 29 de noviembre de 2024. La bonificación del 10 % es anterior: viene de la Ley 6/2018 y rige desde el 1 de enero de 2019. Si manejas información de antes de 2024, te falta la mitad buena.

Las dos condiciones son acumulativas: la edad y el municipio. Y el dato de población es el del INE a 1 de enero del año anterior al devengo, no el de la última noticia que leíste. Si tu operación depende de esto, se comprueba antes de firmar arras, no después.

El 4 % de familia numerosa (art. 29)

Es el único tipo reducido propiamente dicho que queda en pie para el comprador particular: 4 % en la transmisión de un inmueble que vaya a ser la vivienda habitual de una familia numerosa. Y pide tres requisitos simultáneos:

1. 1Que el sujeto pasivo sea titular de una familia numerosa en el sentido de la Ley 40/2003, acreditado con el título, el libro de familia u otro documento que pruebe que la condición ya concurría en la fecha del devengo. No vale conseguirlo después.
2. 2Que el inmueble constituya la vivienda habitual de esa familia numerosa, con la definición de la disposición adicional 23ª de la Ley del IRPF en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2013.
3. 3Que, si la anterior vivienda habitual era de alguno de los titulares, se venda en los dos años anteriores o posteriores a la compra de la nueva. Este requisito no se exige cuando lo que se compra es un inmueble contiguo a la vivienda habitual para unirlo a ella.

El mismo compromiso de habitación que en la bonificación: doce meses para entrar a vivir y tres años continuados de permanencia. Si se incumple, autoliquidación complementaria al tipo general en el plazo de un mes, con intereses.

Y si te tocan las dos, hay que elegir

El apartado 4 del artículo 30 bis lo cierra: la bonificación del 10 % es incompatible con el tipo del 4 % de familia numerosa. No se suman. Hay que decidir, y casi siempre la decisión es evidente:

Los otros tres casos, por si eres uno de ellos

• Empresas inmobiliarias: 2 % (art. 30). Para la compra de viviendas por empresas que las incorporan a su activo circulante para venderlas, con cinco requisitos acumulativos —entre ellos hacerlo constar en escritura pública y revenderlas dentro de tres años—. Quedan fuera las adjudicaciones en subasta judicial.
• Comercio y hostelería con solera: 95 % (art. 30 quinques). Bonificación del 95 % de la cuota para quien compra un inmueble para afectarlo a un comercio o negocio de hostelería que lleve al menos 50 años desarrollándose en la Comunidad de Madrid, con epígrafes del IAE tasados. Está en vigor desde el 1 de enero de 2026.
• Afectados por la línea 7B de Metro: 100 % (disposición transitoria octava). Para quien compra un inmueble de características análogas en sustitución del dañado por las obras del túnel en San Fernando de Henares. Se aplica desde la Orden de 21 de febrero de 2022 y hasta cuatro años después de que termine cada procedimiento de responsabilidad patrimonial, y permite rectificar la autoliquidación si ya se pagó.

Y una ausencia que conviene nombrar, porque en otras comunidades existe y aquí no: el texto madrileño no tiene tipo reducido de ITP para jóvenes por el hecho de serlo, ni por discapacidad, ni por violencia de género, ni para vivienda protegida. Para un menor de 35 años, la única puerta es la bonificación del 100 % rural del artículo 30 bis. Lo hemos buscado leyendo el capítulo entero, no de memoria.

La base no es lo que pagas: es el valor de referencia del Catastro

Todos los porcentajes anteriores se aplican sobre una base, y esa base no la decides tú en el contrato. El artículo 10 de la ley estatal, en su redacción vigente desde el 11 de julio de 2021, dice que en los inmuebles la base imponible es el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro a la fecha del devengo.

Solo cuando el valor declarado, el precio pactado o la contraprestación son superiores al valor de referencia, manda el mayor de ellos. Dicho a la inversa, que es como duele: si compras por debajo del valor de referencia, pagas impuesto por el valor de referencia. Si compras por encima, pagas por lo que has pagado.

Cuando no hay valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor de tres: valor declarado, precio pactado o valor de mercado, y la Administración puede comprobarla después.

El valor de referencia tampoco se discute antes: se discute después. Solo se puede impugnar al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación, y la Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro. Primero se paga, luego se pelea, y quien decide el fondo es el propio Catastro.

En Madrid esto tiene un efecto añadido: el límite de 250.000 € de la bonificación se mide sobre el valor del inmueble, no sobre lo que pone en el contrato privado. Consulta el valor de referencia en la sede del Catastro —es gratis— antes de firmar arras. Es el único número con el que puedes calcular tu impuesto de verdad y saber si entras o no en la bonificación.

Lo que de verdad NO pagas: el AJD de la compraventa

Aquí hay que ser muy preciso, porque es donde circulan más cifras infladas. En una compraventa de vivienda de segunda mano sujeta a ITP no se devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. Ni el 0,75 %, ni el 0,4 %, ni nada.

El motivo está en el artículo 31.2 de la ley estatal, y es literal: somete a la cuota gradual las primeras copias de escrituras que contengan actos inscribibles "no sujetos... a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley". Y el número 1.º de ese artículo son, precisamente, las transmisiones patrimoniales onerosas. Si la escritura ya tributa por ITP, el AJD gradual queda fuera.

Entonces, ¿para qué están los tipos de AJD madrileños? Para la obra nueva, para la renuncia a la exención del IVA y para la hipoteca, que no paga el comprador:

Dos lecturas que ahorran discusiones. La primera: ese 0,75 % de vivienda es el de la obra nueva, donde la compra lleva IVA y no ITP. La segunda: el AJD del préstamo hipotecario no lo pagas tú. El artículo 29 de la ley estatal lo dice sin rodeos desde el Real Decreto-ley 17/2018: "Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista".

Si en algún desglose de gastos te aparece AJD en una compra de segunda mano, o AJD de la hipoteca a tu cargo, pide el artículo. No hay ninguno.

El error de salto del artículo 37, que casi nadie aplica

Los tramos del AJD madrileño funcionan por saltos, igual que la bonificación de los 250.000 €: pasar de 180.000 € a 180.001 € sube el tipo del 0,5 % al 0,75 % sobre toda la base. Pero aquí la propia ley pone un freno que en el ITP no existe.

El artículo 37 dice que cuando de aplicar los tipos de los artículos 32 y 33 resulte que a un incremento de la base corresponde una porción de cuota superior a ese incremento, la cuota se reduce en la cuantía del exceso.

Y sobre esa cuota todavía caen las bonificaciones de AJD: el artículo 38 bis aplica el mismo 10 % (o el 100 % rural) por vivienda habitual hasta 250.000 €, y el artículo 38 ter un 95 % para familia numerosa. También son incompatibles entre sí.

Si quieres ver todo esto junto —impuesto, notaría, registro y gestoría— sobre tu caso y tu comunidad, tenemos la cuenta hecha en el Índice de Gastos Legado: te da el desembolso total del día de la firma y en qué parte de la horquilla nacional te deja.

El modelo 600 y la Oficina Virtual Tributaria

En la Comunidad de Madrid el ITP de una compraventa se declara con el modelo 600, y no hay que esperar a que te manden nada: es una autoliquidación. Tú calculas, tú declaras y tú pagas.

El trámite vive en la Oficina Virtual Tributaria de la Comunidad de Madrid, y el camino telemático es el ordinario. Para presentar y pagar desde casa necesitas identificarte con certificado digital reconocido por la Comunidad de Madrid, Cl@ve PIN, Cl@ve permanente, IDentifica o DNI electrónico.

1. 1Calculas la base. Valor de referencia del Catastro, o el precio si es mayor. Aquí decides también si entras en la bonificación de los 250.000 €.
2. 2Rellenas el 600 en la Oficina Virtual, con el tipo y la bonificación o el tipo reducido que te corresponda. Sin certificado puedes elaborar la autoliquidación, pero no presentarla.
3. 3Pagas. Cargo en cuenta, tarjeta, Bizum o transferencia —una transferencia por cada autoliquidación, no una sola para varias—.
4. 4Guardas el justificante. Lo necesitas para el Registro de la Propiedad, y por eso este paso no es opcional ni aplazable: el artículo 54.1 de la ley estatal prohíbe inscribir ningún documento que contenga actos sujetos al impuesto sin que se justifique su pago, exención o no sujeción.

Mientras el modelo 600 no esté pagado y presentado, tu compra no entra en el Registro de la Propiedad. Has firmado en notaría, has pagado el precio, tienes las llaves — y no figuras como titular registral.

En la práctica, en una compra con hipoteca, de esto se encarga la gestoría que designa el banco y el dinero sale de la provisión de fondos. Que lo haga otro no cambia de quién es la obligación: el sujeto pasivo sigues siendo tú, y el recargo, si llega tarde, también.

Treinta días hábiles, y no se cuentan los festivos

El plazo de presentación es de treinta días hábiles a contar desde el momento en que se formaliza el acto o contrato gravado, y lo fija el artículo 102.1 del Reglamento del impuesto (Real Decreto 828/1995). La propia Comunidad de Madrid lo confirma en su sede y añade la precisión que más confunde: "No se contarán sábados, domingos ni festivos".

Treinta días hábiles son, en la práctica, alrededor de mes y medio de calendario. No es "un mes" —ese es el plazo valenciano— ni son los seis meses del impuesto de sucesiones, con el que se confunde a menudo. Y el reloj arranca el día de la escritura, no el día en que la gestoría recibe los papeles.

Si se pasa el plazo y presentas tú, sin que la Administración te haya requerido antes, no hay sanción: hay recargo por declaración extemporánea. El artículo 27 de la Ley General Tributaria, en su redacción vigente desde julio de 2021, lo gradúa así:

El recargo no es lo peor. Lo peor es lo otro: sin el modelo 600 pagado, la escritura no se inscribe, y una vivienda sin inscribir es una vivienda que no puedes vender ni hipotecar con normalidad.

Trocear la compra: lo que la norma madrileña no dice

En cuanto alguien ve el escalón de los 250.000 €, se le ocurre la misma idea: partir la operación. Comprar la mitad ahora y la otra mitad después, o dejar la plaza de garaje para otra escritura, y colarse por debajo del límite.

Dos cosas, y las dos comprobadas en el texto. La primera: la propia norma ya cierra la vía del garaje, porque el artículo 30 bis.2 obliga a incluir en el valor "los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aun cuando constituyan fincas registrales independientes".

La segunda, dicha con todas las letras: a diferencia de la Comunitat Valenciana, que suma las adquisiciones de la misma finca al mismo vendedor en tres años, en el texto refundido madrileño no hemos encontrado ninguna regla de acumulación equivalente. Lo hemos buscado leyendo entero el capítulo del impuesto y sus disposiciones transitorias. Que no esté ahí no significa que la operación salga gratis: el valor lo fija el Catastro, la Administración comprueba, y una compra partida artificialmente tiene que sostenerse por sí sola. No lo presentamos como una jugada; lo decimos porque la diferencia entre comunidades existe y conviene no copiar reglas de una a otra.

Si ya tienes hipoteca: cambiar tipo o plazo no cuesta impuesto

Esto no es de la compra, pero es la parte de este impuesto que más veces ahorra dinero de verdad, y la que menos se cuenta. Cuando se toca una hipoteca que ya existe, la escritura de novación no paga AJD. Por dos vías que se solapan:

• Exención estatal. El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la modalidad gradual de AJD las escrituras de novación modificativa pactadas de común acuerdo, siempre que el acreedor sea una entidad del artículo 1 de esa ley y la modificación se refiera al tipo de interés, al plazo o a ambos.
• Bonificación madrileña. El artículo 38 del texto refundido aplica una bonificación del 100 % de la cuota gradual a la modificación del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras, y a la subrogación de créditos hipotecarios, siempre que se trate de préstamos o créditos para la inversión en vivienda habitual.

El propio artículo 38 pone el límite en una frase: "En ningún caso, se aplicará esta bonificación a la ampliación o reducción del capital del préstamo o crédito". Cambiar condiciones, sí. Pedir más dinero sobre la misma hipoteca, no.

Traducido a tu caso: si lo que te frena para mejorar las condiciones de tu hipoteca es el miedo al coste fiscal del cambio, ese miedo no tiene base. El impuesto de la novación es cero. Los costes de mover una hipoteca son otros, están tasados y se pueden poner por escrito antes de empezar.

Segunda mano u obra nueva: no es el mismo impuesto

Si estás decidiendo entre un piso usado y uno de promoción, el impuesto no es un detalle: es la primera diferencia real entre las dos operaciones. La obra nueva no lleva ITP: lleva IVA al 10 % (artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, que incluye hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente) y, esta vez sí, AJD de la escritura de compraventa.

Con estos números, la obra nueva de 250.000 € sale 13.187,50 € más cara en impuestos que la misma cifra en segunda mano con la bonificación aplicada. Es un dato para tenerlo en cuenta, no para decidir solo con él: la obra nueva tiene otras ventajas, y el IVA es un tipo estatal que no depende de tu perfil, mientras el ITP madrileño sí.

Lo que no podemos afirmar

Hay cuatro cosas que este artículo no te va a decir, porque no están resueltas en el texto de la norma y preferimos decirlo que rellenarlo:

• Cómo se mide el límite de 250.000 € cuando compran dos. El artículo 30 bis.2 habla del "valor del inmueble adquirido", no de la parte que adquiere cada comprador, y no usa en ningún momento la fórmula "por la parte que estos adquieran" que otras normas autonómicas sí emplean. La letra no lo resuelve, y es justo el detalle que decide 1.500 €.
• Qué tipos de AJD regían en Madrid antes de 2014. Sabemos que los actuales vienen de la Ley 6/2013 y están en vigor desde el 1 de enero de 2014. No hemos leído la redacción anterior, así que no la citamos.
• Si el 6 % es el tipo general más bajo de España. Es notablemente más bajo que el valenciano, pero no hemos leído las diecinueve normas autonómicas, y sin eso no se dice.
• Cuánto va a durar la bonificación del 10 %. El artículo 30 bis se ha tocado dos veces en seis años, y siempre por ley de acompañamiento de final de año. Lo que lees aquí es lo vigente hoy, no una promesa.

Y una advertencia de alcance: esta guía es del impuesto que paga el comprador. La plusvalía municipal es del vendedor y se liquida en su ayuntamiento, con sus propias reglas. No entra aquí.

Dónde encaja esto en tu operación

El ITP decide cuánto dinero tienes que tener ahorrado el día de la firma, y eso decide a qué valor puedes llegar de verdad. No es un trámite del final: es una de las dos o tres cifras que ordenan toda la operación, junto con lo que el banco te presta y lo que te queda libre cada mes.

En Madrid hay además una decisión que se toma antes de firmar y no después: si tu compra entra o no en los 250.000 €, si te conviene la bonificación o el tipo de familia numerosa, y qué hay que dejar escrito en la escritura para no perderlo. Una bonificación que no se aplica en la autoliquidación no se recupera sola.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 28 de octubre de 2026 por lectura directa del texto consolidado. Normativa de la Comunidad de Madrid: artículos 28, 29, 30, 30 bis, 30 quinques, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 38 bis, 38 ter y disposición transitoria octava del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado (BOCM núm. 255, de 25 de octubre de 2010). La bonificación del 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes procede del artículo único.9 de la Ley 5/2024, de 20 de noviembre (BOCM núm. 284, de 28 de noviembre de 2024), en vigor desde el 29 de noviembre de 2024. Normativa estatal: artículos 1, 8, 10, 11, 29, 31 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículo 102 del Real Decreto 828/1995; artículo 27 de la Ley 58/2003; artículo 9 de la Ley 2/1994; artículo 91 de la Ley 37/1992. El modelo, el plazo y la vía de presentación, consultados en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid. Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Los tipos y las bonificaciones se tocan en cada ley de acompañamiento: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.