El 7,75 % que no te financia nadie: lo que pagas de ITP al comprar vivienda en la Región de Murcia

La conversación se repite cada semana y casi siempre llega tarde. El comprador ha hecho sus cuentas con el precio y con la cuota. Ha juntado el 20 % de la entrada y un colchón para la notaría. Y a diez días de la firma le llega el desglose de verdad, y hay una línea que se lleva más dinero que la notaría, el registro y la gestoría juntos.

No es un error ni un abuso. Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP, y lo paga el comprador cuando compra una vivienda de segunda mano. En un piso de 200.000 € en la Región de Murcia, al tipo general, son 15.500 € que salen de tu bolsillo el mismo mes de la firma y que ningún banco te financia.

Murcia tiene un tipo general alto, del 7,75 %, y al lado tres rebajas que lo dejan en el 3 %: por tener 40 años o menos, por familia numerosa y por discapacidad del 65 % o más. En ese mismo piso de 200.000 €, la diferencia entre enterarse y no enterarse son 9.500 €.

Y hay un detalle de calendario que en Murcia conviene saber antes que ningún otro: la ley murciana no fija plazo de presentación. Lo hemos comprobado leyendo su texto refundido entero, bloque a bloque. El plazo que te aplica es el estatal, y son treinta días hábiles desde la escritura, no un mes. Es de los más cortos de España.

Nada de esto se aplica solo. Se pide, se hace constar en la escritura y se justifica. Lo que viene a continuación es el mapa completo, con el artículo al lado de cada cifra, para que llegues a la notaría sabiendo exactamente lo que vas a pagar y por qué.

Por qué te toca a ti y no al vendedor

El impuesto de la compraventa mete tres conceptos distintos en la misma ley: transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados (artículo 1.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993). El que te afecta al comprar un piso usado es el primero.

Y el sujeto pasivo no admite discusión. El artículo 8.a) de esa ley dice que está obligado al pago, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, "el que los adquiere". Es decir: tú. Aunque en el contrato privado pongáis otra cosa, la Agencia Tributaria de la Región de Murcia te lo reclama a ti.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene tener clara antes de firmar arras: el impuesto es tuyo, el cálculo es tuyo, la presentación es tuya y el riesgo de equivocarte también. Nadie en la operación —ni el vendedor, ni la agencia, ni el banco— responde por ti si aplicas un tipo reducido al que no tenías derecho o se te pasa el plazo.

El tipo general: 7,75 %, y no es el 8 %

El artículo 6.1 del texto refundido murciano fija el tipo aplicable a la transmisión de bienes inmuebles que radiquen en la Región de Murcia, y a la constitución y cesión de derechos reales sobre ellos salvo los de garantía, en el 7,75 %. Esa redacción es reciente: viene del artículo 55.14 de la Ley 3/2025, de 23 de julio, y está en vigor desde el 24 de julio de 2025.

La fecha importa más de lo que parece. Si lees una cifra distinta para el ITP murciano, comprueba de cuándo es el texto: cualquier cosa escrita antes del 24 de julio de 2025 se refiere a la redacción anterior del mismo artículo. El número que manda hoy, en el consolidado del BOE, es 7,75 %.

Lo que no dice el artículo es tan importante como lo que dice. No hay tramos de valor en el ITP murciano: no existe un tipo más alto por pasar del millón de euros, como sí ocurre en la Comunitat Valenciana. Compres por 150.000 € o por dos millones, el tipo de partida es el mismo.

Las tres rebajas al 3 %, y a quién le toca cada una

Aquí es donde más dinero se deja sobre la mesa por desconocimiento. Murcia no bonifica la cuota: baja el tipo. Es una diferencia técnica con una consecuencia muy práctica, y es que el tipo reducido se aplica en la autoliquidación y necesita que las condiciones se cumplan y, en varios casos, que consten por escrito en la escritura.

El 3 % para quien tiene 40 años o menos (art. 6.6)

Es el más frecuente y el más fácil de perder. Tributan al 3 % las transmisiones de inmuebles que radiquen en la Región por parte de sujetos pasivos de edad inferior o igual a 40 años, con dos condiciones que van juntas:

• Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de vivienda habitual del sujeto pasivo.
• Que su base imponible general menos el mínimo personal y familiar sea inferior a 40.000 €, siempre que la base imponible del ahorro no supere los 1.800 €.

Esos dos números son de tu declaración de la renta, no de tu nómina. Y la base imponible general menos el mínimo personal y familiar es una magnitud bastante más baja de lo que la gente supone al oír "40.000 €": no es el sueldo bruto. Antes de descartarte, míralo en tu última declaración.

El 3 % de familia numerosa (art. 6.5)

Mismo tipo, requisitos distintos y más generosos en renta. Tributan al 3 % las transmisiones de inmuebles en la Región cuando el sujeto pasivo tiene la consideración legal de familia numerosa, si:

• El inmueble tiene o va a tener la condición de primera vivienda habitual de la familia.
• La suma de la base imponible general menos el mínimo personal y familiar de todas las personas que vayan a habitar la vivienda es inferior a 44.000 €, límite que sube en 6.000 € por cada hijo que exceda del mínimo para alcanzar la condición legal de familia numerosa.

Lo de "primera vivienda habitual" tiene una puerta que mucha gente no ve, y está en el propio artículo. Aunque no sea la primera, el requisito se entiende cumplido si la anterior vivienda habitual se vende en firme entre los dos años anteriores y los dos posteriores a la compra, y si la superficie útil de la nueva es más de un 10 % mayor que la de la anterior. Vale también cuando el inmueble que compras es contiguo a tu vivienda y lo unes físicamente a ella para hacer una sola más grande, aunque sigan siendo fincas registrales distintas. A estos efectos manda la superficie que conste en el Catastro.

El 3 % por discapacidad del 65 % o más (art. 6.9)

Tributan al 3 % las transmisiones de inmuebles en la Región por parte de sujetos pasivos con un grado de discapacidad igual o superior al 65 %, con las mismas dos condiciones que el supuesto de los 40 años: que sea su vivienda habitual y que su base imponible general menos el mínimo personal y familiar sea inferior a 40.000 €, con la base del ahorro por debajo de 1.800 €.

El 4 % de la vivienda protegida de régimen especial (art. 6.2)

La transmisión, constitución y cesión de derechos reales —excluidos los de garantía— sobre viviendas calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial tributa al 4 %. Ojo al adjetivo: el artículo dice "de régimen especial", no cualquier VPO. Es una categoría concreta de la calificación, y lo dice la cédula.

Y si compras para tu negocio: el 5 %, el 3 % y el 1 %

El texto murciano tiene una familia entera de tipos pensados para quien compra un inmueble como herramienta de trabajo, no como casa. Los resumimos porque cada uno tiene su letra pequeña:

• 5 % (art. 6.7). Adquisiciones de inmuebles por contribuyentes de 40 años o menos que sean empresarios o profesionales, o por sociedades participadas íntegramente por personas de esa edad, que se destinen a ser su domicilio fiscal o centro de trabajo. Exige hacerlo constar en la escritura, mantener el destino cinco años y que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de patrimonio.
• 3 % (art. 6.4). Transmisiones a las que sea aplicable alguna de las exenciones del artículo 20.1, apartados 20, 21 y 22 de la Ley del IVA, cuando el adquirente es sujeto pasivo de IVA con derecho a deducción y no se ha renunciado a la exención.
• 2 % (art. 6.3). Segundas o ulteriores transmisiones de vivienda a una empresa inmobiliaria cuando la compra es parte del pago de una vivienda nueva que esa empresa vende (la permuta clásica del "te acepto tu piso"). Exige escritura pública, incorporar el inmueble al circulante y justificar la reventa dentro de dos años.
• 1 % (art. 6.8). Operaciones en las que intervienen Sociedades de Garantía Recíproca: daciones en pago, concursos, ejecuciones hipotecarias y compras con financiación ajena garantizadas por una SGR en al menos el 50 % del precio.

La letra pequeña que decide si cobras la rebaja

El artículo 9 del texto refundido murciano se titula "Normas comunes para la aplicación de los tipos reducidos" y es, con diferencia, la pieza que más dinero mueve y la que menos se cuenta. Son cuatro reglas y las cuatro muerden.

La renta que cuenta no es la de este año

Los límites de base imponible se refieren al último período impositivo anterior al devengo respecto del que haya vencido el plazo de presentación de la declaración. Traducido: si firmas en marzo de 2027, la renta que se mira no es la de 2026 —cuyo plazo aún no ha vencido— sino la de 2025. Un cambio de sueldo reciente, al alza o a la baja, no entra todavía en esta cuenta.

Si compráis dos y solo uno cumple, la rebaja se parte

El apartado 2 lo dice sin rodeos: en caso de concurrencia de varios obligados tributarios, el tipo reducido se aplica exclusivamente a la parte proporcional de la base liquidable que corresponda a quien reúne los requisitos. Y añade una regla específica para los casados en gananciales: ahí el tipo reducido se aplica al 50 % de la base liquidable cuando solo uno de los cónyuges cumple.

Lo que no está en la escritura, no existe

El apartado 3 es el que más veces cuesta dinero de verdad. Cuando un tipo exige que la adquisición se formalice en documento público, esa formalización tiene que hacerse dentro del plazo de presentación del impuesto. Y cuando un tipo exige una mención expresa, el artículo es tajante: no se aplica si no consta esa mención en el documento público, y tampoco se aplica si se rectifica después, salvo que la rectificación se haga dentro del plazo de presentación.

Esto se decide en la notaría, en el momento, y no se arregla luego con una instancia. Si tu tipo reducido necesita que algo conste en la escritura —el destino a domicilio fiscal, por ejemplo—, se dice antes de firmar, no después. Pasado el plazo de presentación, la puerta está cerrada.

Si dejas de cumplir después, se devuelve con intereses

El apartado 4 cierra el círculo: si después de aplicar el beneficio se produce el incumplimiento sobrevenido de los requisitos —y menciona expresamente el mantenimiento de la vivienda habitual en los términos del IRPF—, hay que pagar la parte del impuesto que se dejó de ingresar más los intereses de demora del artículo 26.6 de la Ley General Tributaria. Para determinar qué es vivienda habitual y cuándo se mantiene esa condición, el artículo 9.1 remite a la normativa del IRPF en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012.

Sobre qué valor se calcula: el valor de referencia manda

El tipo es la mitad de la cuenta. La otra mitad es la base, y desde 2022 no es el precio que pagas. El artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993 fija la base imponible de los inmuebles en su valor de referencia del Catastro, y solo cuando el precio pactado es superior a ese valor de referencia se toma el precio.

La consecuencia práctica es la que no gusta: puedes acabar pagando impuesto por un valor mayor del que has pagado por la casa. Si compras por 180.000 € un piso cuyo valor de referencia es 200.000 €, el ITP se calcula sobre 200.000 €. Son 1.550 € más al tipo general, por una diferencia de precio que te beneficiaba (cálculo propio).

El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar arras, y se puede impugnar después. Pero el orden correcto es consultarlo antes: ese número decide cuánto efectivo necesitas el día de la firma.

El AJD: en una compra de segunda mano, no hay cuota gradual

Es la confusión más repetida del sector, y la respuesta está en la primera línea del artículo 7.1 murciano. Ese artículo fija el 1,5 % de AJD para las primeras copias de escrituras que tengan por objeto cantidad o cosa valuable, sean inscribibles y no estén sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en los números 1.º y 2.º del artículo 1.1 del texto refundido estatal.

El número 1.º de ese artículo 1.1 es, precisamente, transmisiones patrimoniales onerosas. Así que una compraventa de vivienda usada, que tributa por TPO, no paga cuota gradual de AJD. No hay doble impuesto. Lo único que paga es la cuota fija del papel timbrado del artículo 31.1 estatal, que son céntimos por pliego.

El AJD murciano sí aparece, y con fuerza, en los casos en los que no hay TPO:

Cómo se paga: el modelo 600 de la ATRM

El ITP es un impuesto autoliquidable: no esperas a que te manden una carta, lo calculas tú y lo ingresas tú. El impreso es el modelo 600, y en Murcia lo gestiona la Agencia Tributaria de la Región de Murcia (ATRM).

1. 1Consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Ese es tu punto de partida, salvo que el precio escriturado sea mayor.
2. 2Rellena y presenta el modelo 600. La ficha oficial del procedimiento está en la sede electrónica de la CARM: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Modelo 600. El portal de la ATRM, con su Oficina Virtual y la cita previa, está en agenciatributaria.carm.es.
3. 3Aplica el tipo que te corresponda y comprueba que las menciones que exige ese tipo están en la escritura. Si no están, no se aplica.
4. 4Paga y guarda la diligencia. Es la pieza que el Registro te va a pedir.

El artículo 15.Uno del texto refundido murciano dice dónde se presenta: en las oficinas de la Dirección General de Tributos, con la posibilidad de que la Consejería autorice la presentación en las Oficinas de Distrito Hipotecario a cargo de Registradores de la Propiedad, y con la vía telemática abierta e incluso de uso obligatorio en los supuestos que se fijen.

La diligencia de pago, o el Registro no te inscribe

Esta es la parte que convierte el impuesto en un problema de propiedad y no solo de dinero. El artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 cierra el Registro a los documentos que no acrediten el pago, la exención o la no sujeción, y el artículo 122 de su Reglamento concreta cómo se acredita.

Murcia lo ha regulado con una precisión que conviene conocer. El apartado Tres del artículo 15 dice que esa justificación se realiza exclusivamente mediante la diligencia de pago y presentación expedida por el órgano u oficina competente de la Comunidad. No vale el justificante del banco a secas. Y si usas el sistema de gestión tributaria telemática integral del apartado Dos, ese uso surte idénticos efectos acreditativos que la diligencia en papel, con un sistema de verificación permanente para que el Registro pueda comprobarlo.

Sin esa diligencia no hay inscripción, y sin inscripción tu compra no es oponible frente a terceros. Es el único trámite de toda la operación que puede dejarte con la casa pagada y sin la propiedad asegurada.

El plazo: treinta días hábiles, y no lo dice la ley murciana

Aquí hay que ser preciso, porque es el punto en el que más información confusa circula. El texto refundido murciano no fija plazo de presentación del ITP. Lo hemos comprobado leyendo sus cincuenta y tres bloques —articulado, disposiciones adicionales y transitorias— y el único plazo propio que aparece es uno mensual para los empresarios de metales preciosos. Su artículo 15 regula el lugar de presentación, no el momento.

Cuando una comunidad no fija plazo, rige el estatal. Y el artículo 102.1 del Real Decreto 828/1995 es claro: el plazo para la presentación de las autoliquidaciones es de treinta días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

Treinta días hábiles no son treinta días. Según el artículo 30.2 de la Ley 39/2015, cuando los plazos se señalan por días se entienden hábiles y se excluyen del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos; y su apartado 5 prorroga al primer día hábil siguiente si el último cae inhábil. En la práctica son unas seis semanas naturales, pero el cálculo exacto depende del calendario de días inhábiles de ese año.

Es, aun así, uno de los plazos cortos del mapa español: cinco comunidades dan un mes y dos dan dos meses. En Murcia el reloj arranca el día de la escritura, no cuando te acuerdas.

Qué pasa si te pasas: los recargos

Murcia no tiene régimen propio de recargos —lo hemos comprobado en el mismo barrido—, así que se aplica el artículo 27 de la Ley General Tributaria. La buena noticia es que presentar tarde por tu cuenta es mucho más barato que esperar a que te lo reclamen: si llega un requerimiento previo de la Administración, ya no es recargo, es sanción.

Si ya tienes hipoteca: cambiar tipo o plazo no cuesta impuesto

Esto no es de la compra, pero es la parte de este impuesto que más veces ahorra dinero de verdad. Cuando se toca una hipoteca que ya existe, la escritura de novación no paga AJD: el artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la cuota gradual las escrituras de novación modificativa pactadas de común acuerdo, siempre que el acreedor sea una entidad del artículo 1 de esa ley y la modificación se refiera al tipo de interés, al plazo o a ambos.

Conviene decir de dónde viene esa exención, porque en Murcia no hay otra. En el texto refundido murciano no hemos encontrado ninguna bonificación autonómica para la novación hipotecaria: el único apartado del artículo 7 que menciona la novación es el 2.c), y es para operaciones en las que participan Sociedades de Garantía Recíproca, con la salvedad expresa de que no se aplica a las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Así que la rebaja que te vale es la estatal, y vale igual.

Traducido a tu caso: si lo que te frena para mejorar las condiciones de tu hipoteca es el miedo al coste fiscal del cambio, ese miedo no tiene base. El impuesto de la novación es cero. Los costes de mover una hipoteca son otros, están tasados y se pueden poner por escrito antes de empezar.

Segunda mano u obra nueva: no es el mismo impuesto

Si estás decidiendo entre un piso usado y uno de promoción, el impuesto no es un detalle: es la primera diferencia real entre las dos operaciones. La obra nueva no lleva ITP: lleva IVA al 10 % (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992, que incluye hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente) y, esta vez sí, AJD de la escritura de compraventa, al 1,5 % del artículo 7.8 murciano.

Con estos números, al comprador de 40 años o menos que cumple los límites de renta la obra nueva de 200.000 € le sale 14.200 € más cara en impuestos que la misma cifra en segunda mano. Es un dato para tenerlo en cuenta, no para decidir solo con él: la obra nueva tiene otras ventajas, y el IVA es un tipo estatal que no depende de tu perfil, mientras el ITP murciano sí.

Lo que no podemos afirmar

Hay cinco cosas que este artículo no te va a decir, porque no están resueltas y preferimos decirlo que rellenarlo:

• Cuál era el tipo general antes de julio de 2025. Sabemos que el 7,75 % vigente procede del art. 55.14 de la Ley 3/2025 y rige desde el 24 de julio de 2025. No hemos leído la redacción anterior del art. 6.1, así que no la citamos ni damos su cifra.
• Si los tipos reducidos del 3 % se pueden acumular entre sí. El artículo 6.8 dice expresamente que el 1 % excluye los demás salvo que resulten más favorables, pero el texto no resuelve qué pasa cuando alguien encaja a la vez, por ejemplo, en familia numerosa y en el supuesto de 40 años o menos. Como ambos llevan al mismo 3 %, en la práctica no cambia la cuota; pero la letra no lo aclara y no vamos a inventarlo.
• El calendario del contribuyente de la ATRM. Su servidor devuelve una verificación automática de navegador que no hemos podido pasar, así que no hemos leído su calendario. El plazo que damos sale del Reglamento estatal, que es la norma que manda; si la ATRM publica alguna particularidad de calendario, no la hemos visto.
• Qué recargo exacto se aplica a los doce meses justos. El artículo 27.2 de la Ley General Tributaria se contradice en ese punto: su fórmula de "1 % más 1 % por mes completo" daría un 13 %, y la frase siguiente fija el 15 % para "transcurridos doce meses". La tabla de arriba salta de once meses a "más de doce" por eso.
• Si el 7,75 % es el tipo general más alto de España. Es notablemente más alto que el madrileño y está por encima del valenciano, pero no hemos leído las diecinueve normas autonómicas una por una, y sin eso no se dice.

Y una advertencia de alcance: esta guía es del impuesto que paga el comprador. La plusvalía municipal es del vendedor y se liquida en su ayuntamiento, con sus propias reglas. No entra aquí.

Dónde encaja esto en tu operación

El ITP decide cuánto dinero tienes que tener ahorrado el día de la firma, y eso decide a qué valor puedes llegar de verdad. No es un trámite del final: es una de las dos o tres cifras que ordenan toda la operación, junto con lo que el banco te presta y lo que te queda libre cada mes.

En Murcia hay además dos decisiones que se toman antes de firmar y no después: si entras en alguno de los tres supuestos del 3 % —y, si compráis dos, cuál de los dos cumple—, y qué hay que dejar escrito en la escritura para no perderlo. Un tipo reducido que no se aplica en la autoliquidación no se recupera solo, y el plazo para arreglarlo son los mismos treinta días hábiles.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas, y lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 29 de octubre de 2026 por lectura directa del texto consolidado. Normativa de la Región de Murcia: artículos 6, 7, 8, 9 y 15 del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos (BORM núm. 265, de 16 de noviembre de 2010; identificador BOE-A-2011-10542), en la redacción vigente, que para los artículos 6 y 7 procede del artículo 55.14, 15 y 16 de la Ley 3/2025, de 23 de julio (BOE-A-2025-16147), en vigor desde el 24 de julio de 2025. Normativa estatal: artículos 1.1, 8.a), 10, 11, 31 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359); artículo 102.1 del Real Decreto 828/1995 (BOE-A-1995-15071); artículo 27 de la Ley 58/2003; artículos 30.2 y 30.5 de la Ley 39/2015; artículo 9 de la Ley 2/1994; artículos 20 y 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992. El modelo y la vía de presentación, consultados en la sede electrónica de la CARM y en el portal de la Agencia Tributaria de la Región de Murcia. Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Los tipos se tocan en casi todas las leyes de acompañamiento de fin de año: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.