En Murcia el aval no hay que pedirlo: se concede solo cuando el banco te da la hipoteca

Pedir un aval autonómico suele significar abrir un expediente antes de nada. En Castilla y León hay que solicitar una certificación a la empresa pública de vivienda y llevarla al banco. En La Rioja se presenta la solicitud en el instituto de vivienda y se esperan diez días hábiles a que resuelvan. Papel, ventanilla y calendario antes de saber si tu hipoteca sale.

En la Región de Murcia ese paso no existe. El artículo 5.2 c) de la orden que regula la línea ICREF Aval Joven dice que el aval «se otorgará de forma automática una vez haya sido comunicada al ICREF la concesión del préstamo sin requerir aprobación previa por parte de la administración pública». Entras en la oficina de tu banco, entregas tu documentación, y si te aprueban la hipoteca el aval viene detrás solo.

Eso lo convierte en uno de los avales más rápidos que hemos leído, y también en uno de los más fáciles de estropear: como nadie revisa tu expediente antes, la revisión llega después, con la hipoteca ya firmada. Volvemos a eso más abajo, porque es la parte que de verdad cuesta dinero.

Antes, la edad, que es lo primero que todo el mundo mira. El artículo 7 b) exige una edad igual o inferior a 40 años en el momento de solicitar la financiación. Inclusive: con 40 recién cumplidos todavía entras. No siempre fue así — la orden original de 2021 decía «edad inferior a 35 años», y la subió la Orden de 8 de mayo de 2024, después de que el Consejo de Ministros autorizara expresamente la elevación hasta los 40 años inclusive el 7 de mayo de 2024. Está contado, con esa fecha, en la adenda del convenio publicada en el BORM.

Un matiz que cuesta dinero si se pasa por alto: los 40 años no son solo tuyos. El artículo 7 b) los exige a las personas solicitantes y a todas las que vayan a integrar la unidad de convivencia. Si compráis dos y uno tiene 41, la operación no entra. Es una redacción de las estrictas: en La Rioja, por ejemplo, basta con que uno de los compradores cumpla la edad.

Cuánto avala y por qué te permite financiar el 100 %

El aval lo otorga el Instituto de Crédito y Finanzas de la Región de Murcia (ICREF), la entidad pública empresarial que instrumenta el crédito público de la Comunidad Autónoma, por cuenta de la Consejería de Fomento e Infraestructuras. El artículo 4.1 fija el techo: un aval de hasta el 20 % del préstamo hipotecario.

El artículo 5.2 a) explica para qué sirve ese 20 %. La financiación puede ser de más del 80 % y hasta el 100 % del menor de dos valores: el valor de tasación calculado conforme a la Orden ECO/805/2003 o el precio de compraventa. A ese menor la norma lo llama «valor de referencia», y sobre él se mide todo.

Traducido a la mesa de la cocina: el banco te presta el 100 % de la vivienda, y el tramo que va del 80 % al 100 % lo respalda el ICREF. Ese tramo es exactamente la entrada que no tienes.

Hay una diferencia con otros avales que conviene leer despacio. En La Rioja, por ejemplo, la garantía se reduce desde la primera amortización. Aquí no funciona así: el artículo 5.3 dice que el aval queda automáticamente sin efecto en el momento en que el principal pendiente sea igual o inferior al 80 % del valor de referencia. Es decir, el aval se mantiene íntegro mientras debes más del 80 %, y desaparece de golpe cuando bajas de esa línea.

Y una cifra que pone el 20 % en su sitio. Según el preámbulo de la Orden de 19 de diciembre de 2024, a 30 de noviembre de 2024 se habían concedido 600 avales por 11.307.633,22 €, garantizando préstamos hipotecarios por 59.730.489,21 €. Cálculo nuestro sobre esos dos números oficiales: el aval representó de media un 18,93 % del préstamo, sobre un préstamo medio de 99.550,82 €. El 20 % no es una cifra de folleto: es más o menos lo que se está firmando.

Quién puede pedirlo

«Unidad de convivencia» tiene definición propia en el artículo 3 a), y es más ancha de lo que parece: el conjunto de personas que vayan a habitar de forma habitual y permanente la vivienda, con independencia de la relación existente entre ellas. No hace falta ser pareja ni familia. Pero cuentan todas para la edad, para la nacionalidad, para los ingresos y para el requisito de no tener vivienda.

Las tres excepciones al requisito de primera vivienda del artículo 8 b) están tasadas y son estas:

• El derecho recae únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda y se ha obtenido por herencia o por transmisión mortis causa sin testamento.
• No disponibilidad de la vivienda por causa de separación o divorcio, situaciones catastróficas, o situaciones de violencia de género o amenaza o víctima de terrorismo.
• La vivienda resulta inaccesible por situaciones sobrevenidas de dependencia o discapacidad, con un grado reconocido oficialmente igual o superior al 33 %.

Fuera de esas tres, si alguien de la unidad de convivencia es propietario o usufructuario de una vivienda en España, la operación no entra. Ni siquiera si esa vivienda está a 600 kilómetros y no la usa nadie.

Cómo se cuentan tus ingresos: no es tu nómina

Aquí es donde la gente se equivoca al calcular si entra o no. El artículo 9 no mira lo que ingresas este mes. Parte de la base imponible general sumada a la base imponible del ahorro de tu IRPF, del ejercicio fiscal cerrado inmediatamente anterior al último periodo impositivo con plazo de presentación vencido en el momento de solicitar la financiación.

Esa cantidad se convierte en número de veces el IPREM en vigor durante el periodo al que se refieran los ingresos evaluados, referido a 14 pagas. Y después se pondera con un coeficiente multiplicador según cómo sea tu unidad de convivencia.

El límite de 6,5 veces el IPREM y el precio máximo de 220.000 € vienen de la Orden de 19 de diciembre de 2024. Esa orden los redacta con una coletilla literal: «siempre que se cuente con la correspondiente autorización del Consejo de Ministros». En el BORM no hemos localizado publicada esa autorización con ese contenido concreto. La sede electrónica de la Comunidad Autónoma sí publica hoy esos dos límites como vigentes, y la propia ficha advierte de que la línea «requiere la autorización por parte del Ministerio». Antes de firmar unas arras contando con 220.000 €, pide a la entidad que te confirme por escrito el precio máximo aplicable a tu operación. El límite anterior, el de la orden base, eran 175.000 €.

Cómo se pide: entras en el banco y ya está

Esta es la segunda cosa que hace distinta a Murcia. En otras comunidades hay un trámite administrativo previo: pides una certificación a la empresa pública, esperas, y con el papel en la mano vas al banco. Aquí no existe ese paso. El artículo 11.1 dice que la solicitud se presenta ante la Entidad financiera, con el modelo del anexo I de la orden.

Y el artículo 5.2 c) cierra el círculo: el aval «se otorgará de forma automática una vez haya sido comunicada al ICREF la concesión del préstamo sin requerir aprobación previa por parte de la administración pública». No hay resolución que esperar, ni plazo de diez días, ni certificado que caduque.

A cambio, el control llega después. En el convenio entre la Consejería y el ICREF, la verificación de que cumplías los requisitos es ex post: la Consejería revisa a posteriori, sobre la documentación que le remite el banco, y si comprueba que no cumplías en el momento del otorgamiento, se lo notifica al ICREF y se cancela el aval, con devolución de las cantidades que correspondan. Rápido de conseguir no significa blindado.

La documentación que pide el artículo 10, y que entregas en la oficina, es esta:

1. 1Solicitud y declaración responsable del anexo I de la orden.
2. 2DNI, documento acreditativo de la identidad o tarjeta equivalente para extranjeros residentes.
3. 3Documento válido en derecho que acredite el nivel de ingresos de solicitantes y de todos los miembros de la unidad de convivencia, del ejercicio fiscal correspondiente (declaración de renta, certificado de la AEAT o certificado del órgano competente).
4. 4Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad de convivencia. Es el documento que demuestra que no tenéis vivienda.
5. 5Contrato de compraventa de la vivienda adquirida.
6. 6El anexo II, sobre consulta y tratamiento de datos personales.

Cuidado con el orden real de las cosas. El artículo 11.3 dice que la entidad financiera solo concederá los préstamos a quienes acrediten los requisitos, aporten toda la documentación y siempre que no se haya superado el importe global máximo de la línea. El aval no sustituye al estudio de riesgos: el banco decide primero si te presta, y el ICREF respalda después.

Y no vale cualquier oficina. Solo tramitan la línea las entidades adheridas al convenio. Las que publica el ICREF en su ficha de la línea, consultada el 9 de septiembre de 2026, son Cajamar, Caja Rural Central, Caja Rural Regional y Caixabank. La lista puede moverse: Caixabank entró tarde, y el preámbulo de la Orden de 18 de noviembre de 2025 le atribuye buena parte del tirón del último año.

Lo que cuesta: nada, pero no siempre fue así

Hasta finales de 2024, el aval de Murcia tenía precio. La estipulación quinta b) del convenio establecía una comisión por riesgo anual del 0,50 % a favor del ICREF, pagadera de forma anticipada por los beneficiarios finales. Es decir, la pagabas tú, y por adelantado.

La Comisión de Seguimiento del convenio, en su sesión de 29 de noviembre de 2024, acordó eliminarla «con la finalidad de igualar las condiciones financieras de estos avales a otras líneas con similar finalidad implantadas tanto a nivel nacional como en otras comunidades autónomas». La supresión se formalizó en la adenda firmada el 26 de diciembre de 2024, publicada en el BORM núm. 34, de 11 de febrero de 2025.

Resultado: hoy el aval del ICREF no le cuesta un euro al comprador. Si alguien te habla de una comisión del 0,5 % por el aval, está trabajando con información de 2024.

La letra pequeña que sí importa

Primero, lo bueno. El artículo 5.2 b) prohíbe la venta vinculada con todas las letras: «Con ocasión del otorgamiento del préstamo, no se podrá exigir la contratación de ningún producto o servicio adicional». Si en la oficina te condicionan el aval a domiciliar la nómina, contratar seguros o llevarte un plan de pensiones, eso no lo ampara la orden.

Segundo, la compatibilidad con otras ayudas. El artículo 6.1 la permite, siempre que no se exceda el 100 % del coste de la actuación. Pero el 6.2 pone la condición: si obtienes ayudas a la financiación, tienen que ir a amortizar el préstamo avalado, y además cedes a la entidad financiera los derechos de cobro del importe total de la ayuda, autorizándola a amortizar anticipadamente en tu nombre. La ayuda no te llega a la cuenta: pasa por el banco y baja la hipoteca.

Tercero, la obligación que más se olvida. El artículo 8 a) exige que la vivienda sea tu domicilio habitual y permanente como mínimo durante todo el periodo en que esté vigente la garantía. Y la garantía vive hasta que el principal pendiente baja al 80 % del valor de referencia (art. 5.3). En una hipoteca normal eso son años. Alquilarla o irte a vivir a otro sitio antes de tiempo es un incumplimiento.

Cuarto, qué pasa si incumples. El artículo 14 es corto y claro: el incumplimiento total o parcial de los requisitos da lugar a la cancelación de la garantía y a la obligación de liberar al ICREF como avalista. El préstamo sigue siendo tuyo; lo que desaparece es el respaldo.

Y quinto, una obligación permanente del artículo 12: hay que comunicar de inmediato a la entidad cualquier modificación de las condiciones que pueda determinar la pérdida sobrevenida de la garantía, incluso durante la tramitación de la solicitud. La entidad, por su parte, custodia toda tu documentación durante toda la vida del aval (art. 13.2), a disposición del ICREF y de la Consejería.

Sobre la autopromoción: el preámbulo de la Orden de 4 de octubre de 2021 dice que la línea se abre «a la adquisición de viviendas usadas, así como a la autopromoción». Pero el articulado que esa misma orden aprueba se limita a suprimir la palabra «nueva», y el resto del texto sigue hablando de «precio de adquisición» (art. 8 c) y exigiendo «contrato de compraventa» (art. 10 e). Vivienda usada, sí, sin ninguna duda. Autopromoción: la intención está en el preámbulo, el encaje en el articulado no es evidente. Si tu caso es autoconstrucción, no des nada por hecho y pídelo por escrito.

El dinero: 23,25 millones y una cuenta atrás que no es invento

El artículo 4.2 de la orden base fijó el importe global máximo de la línea en 10.850.000 €, con la previsión de poder ampliarlo por orden. Se ha ampliado dos veces: a 16.250.000 € por la Orden de 13 de septiembre de 2024, y a 23.250.000 € por la Orden de 18 de noviembre de 2025.

La razón de la segunda ampliación está escrita en el preámbulo de esa orden, y merece leerse tal cual. A 5 de noviembre de 2025 se habían concedido 828 avales por 15.716.317,83 €, «en gran parte debido a la reciente adhesión a esta Línea por parte de Caixabank». Sobre una línea de 16.250.000 €, eso dejaba una disponibilidad de 533.682,17 €.

Cálculo nuestro, no oficial, para que te hagas una idea del margen. El aval medio realmente concedido a esa fecha era de 18.981,06 € (15.716.317,83 dividido entre 828). Con 7.533.682,17 € entre la ampliación y lo ya consumido, salen del orden de 396 operaciones más. Eso es lo que hay para toda la Región de Murcia en 2026.

Y hay una condición que casi nadie cuenta: esta línea depende cada año de una autorización del Consejo de Ministros. La prórroga hasta el 31 de diciembre de 2026 y la ampliación a 23.250.000 € están redactadas en la orden «condicionado a la correspondiente autorización del Consejo de Ministros», solicitada el 7 de noviembre de 2025 y remitida al Ministerio de Hacienda el 10. Las anteriores han ido llegando (30 de enero de 2024, y 7 de enero de 2025 para el ejercicio 2025), pero llegan después, no antes.

La urgencia aquí no hay que fabricarla. El plazo de solicitud acaba el 31 de diciembre de 2026, y antes de esa fecha la línea se cierra igualmente si se agota el importe global. En 2025 se agotó hasta dejar medio millón. No es un argumento de venta: está en el boletín.

Los cuatro errores que más caros salen

1. 1Contar solo tu edad. Los 40 años se exigen a todos los miembros de la unidad de convivencia. Un solo 41 tumba la operación entera.
2. 2Calcular los ingresos con la nómina de este año. El artículo 9 mira tu IRPF del ejercicio que toque, suma base general y base del ahorro, lo pasa a veces el IPREM a 14 pagas y aplica un coeficiente. Una paga extraordinaria o una plusvalía de hace dos años pueden sacarte del límite.
3. 3Firmar arras por encima del tope pensando en los 220.000 €. Ese límite viene de una orden que lo condiciona a una autorización estatal. Confírmalo por escrito con la entidad antes de comprometer dinero.
4. 4Olvidar que hay dos precios. El tope del artículo 8 c) se mide sin gastos ni tributos, y el artículo 5.2 a) deja impuestos y tasas fuera de lo financiable. La entrada del 20 % la cubre el aval; el ITP y los gastos, no.

Entonces, ¿merece la pena?

Si vives en la Región de Murcia, tienes 40 años o menos y no has tenido vivienda, es de los avales más cómodos de España. No te obliga a un trámite previo, se concede de forma automática, prohíbe la venta vinculada, no te cuesta nada y sigue contando contigo a los 39, cuando Galicia, Extremadura, Castilla y León o La Rioja te habrían dejado fuera a los 35.

Lo que no es, es infinito ni incondicional. El aval no aprueba tu hipoteca: quita el obstáculo del 80 %, y ya. El banco sigue haciendo su estudio de riesgos, y solo cuatro entidades tramitan la línea. Si tu perfil no pasa el análisis, el aval no lo cambia.

Y como la concesión es automática pero el control es posterior, el sitio donde se juega la operación es el expediente: la edad de todos, la nota simple del servicio de índices, el cálculo de renta bien hecho y el precio dentro del tope. Un aval cancelado dos años después, con la hipoteca ya firmada, es el peor escenario posible.

Fuentes de esta guía: Orden de la Consejería de Fomento e Infraestructuras de 24 de mayo de 2021 (BORM núm. 120, de 27/05/2021) y sus modificaciones de 4 de octubre de 2021 (BORM núm. 245), 8 de mayo de 2024 (BORM núm. 114), 13 y 18 de septiembre de 2024 (BORM núm. 217 y 222), 19 de diciembre de 2024 (BORM núm. 298) y 18 de noviembre de 2025 (BORM núm. 271); adendas al convenio Consejería-ICREF publicadas en el BORM núm. 34, de 11/02/2025, y núm. 24, de 30/01/2026. Todas leídas en el PDF oficial del boletín el 09/09/2026. Los límites de 220.000 € y 6,5 IPREM se publican como vigentes en la sede electrónica de la CARM, pero la orden que los establece los condiciona a una autorización del Consejo de Ministros que no hemos visto publicada: confírmalos antes de firmar. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.