Comprar casa en Álava, Bizkaia, Gipuzkoa o Navarra: el ITP que se paga y por qué aquí se calcula distinto

Hay una cosa que en el País Vasco y en Navarra no funciona como en el resto del país, y no es un detalle administrativo: el impuesto de tu compra lo regula tu propia hacienda. No el Estado, y no una comunidad autónoma que ajusta tipos sobre una ley estatal. Álava, Bizkaia, Gipuzkoa y Navarra tienen cada una su norma completa del impuesto, de principio a fin.

Eso explica lo que la gente nota al buscar y no encuentra: que los artículos que se citan en cualquier guía de España —el 31.2, el 10, el 8— aquí no sirven. Hay otros cuatro textos, cada uno con sus números. Y explica también que los cuatro territorios ni siquiera coincidan entre ellos: no comparten tipo, no comparten modelo y no comparten plazo.

Lo que más dinero mueve de toda esta guía no es un tipo: es la base. En el resto de España, desde 2022, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia del Catastro, lo diga la escritura o no. En los cuatro territorios forales la base sigue siendo el valor real, y eso cambia la cuenta cuando compras por debajo de lo que el Catastro dice que vale.

Quién paga: el comprador, también aquí

Las cuatro normas dicen lo mismo y casi con las mismas palabras. En Bizkaia es el artículo 8.a) de su Norma Foral 1/2011 y en Álava el artículo 8.a) de la Norma Foral 11/2003, los dos con la misma frase: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el obligado al pago es el que los adquiere. Gipuzkoa repite la fórmula en su Norma Foral 18/1987.

No es una curiosidad jurídica. Significa que esto no se negocia en la compraventa: es tuyo por ley, va aparte del precio, y lo normal es que la hipoteca no lo financie. Por eso aparece como dinero que tienes que tener ahorrado el día de la firma, y por eso una cuenta mal hecha aquí te deja sin operación con el banco ya diciendo que sí.

Y una pregunta que llega mucho desde fuera: lo que decide qué hacienda cobra es dónde está el piso, no dónde vives tú. Lo dice el artículo 31.1 del Concierto Económico con el País Vasco (Ley 12/2002) y el artículo 32.A.1.º del Convenio Económico con Navarra (Ley 28/1990). Si compras en Getxo viviendo en Madrid, pagas en Bizkaia y con las reglas de Bizkaia.

El tipo general: 7 % en los tres vascos, 6 % en Navarra

El tipo general de inmuebles es el que se aplica cuando lo que compras no es una vivienda, o cuando siéndolo no cumples ninguno de los requisitos de los tipos reducidos. Es el punto de partida, no el precio final.

Puesto en dinero, y esto es cálculo propio sobre esos tipos: una compra de 250.000 € paga 17.500 € en cualquiera de los tres territorios vascos y 15.000 € en Navarra, si no entra ningún tipo reducido. Dos mil quinientos euros de diferencia por la misma casa, decididos por la frontera.

Pero el tipo general es, en vivienda, la excepción y no la regla. Lo normal en una compra residencial es caer en uno de los reducidos. Y ahí la diferencia ya no son dos puntos.

Los tipos reducidos: del 7 % al 2,5 %, y en Álava al 1,5 %

Los tres territorios vascos tienen la misma arquitectura, con matices propios: un tipo de vivienda del 4 %, y por debajo un tipo reducido del 2,5 % que se gana por superficie o por familia numerosa. Navarra funciona distinto: no tiene tipo general de vivienda, tiene dos reducciones concretas.

Bizkaia y Gipuzkoa: 4 % de partida, 2,5 % si la casa es pequeña o la familia grande

En los dos, la vivienda tributa al 4 %, y con ella hasta dos plazas de garaje y los anexos situados en el mismo edificio que se transmitan a la vez. Los locales de negocio no cuentan como anexo aunque vayan en la misma escritura.

Ese 4 % lleva una condición que conviene leer despacio: hay que declarar, bajo responsabilidad, que no se es titular de más de cinco viviendas en más del 50 %. Si la declaración no se cumple, el tipo sube al 6 %, no al 7 %.

Y por debajo está el 2,5 %, que se gana por dos vías distintas. Por tamaño: vivienda de hasta 120 m² construidos, o unifamiliar de hasta 120 m² con parcela de hasta 300 m². Gipuzkoa añade una alternativa que Bizkaia no tiene —96 m² útiles— y eso en pisos antiguos, donde la diferencia entre construido y útil es grande, decide operaciones enteras. Por familia: ser familia numerosa, y entonces el límite de superficie desaparece.

El 2,5 % se pide con requisitos, no se aplica solo: no ser propietario de otra vivienda en más del 25 % en el mismo municipio —salvo que la transmitas en dos años—, destinar la casa a residencia habitual y justificarlo en doce meses. En Gipuzkoa, si luego no la destinas a habitual, hay que presentar autoliquidación complementaria en 30 días. En Bizkaia, el incumplimiento lleva el tipo al 4 %.

Álava: la misma escalera, más un escalón que no existe en ningún otro sitio

Álava repite el 7 %, el 4 % y el 2,5 %, con una diferencia de detalle que suma: admite hasta dos anexos además de las dos plazas de garaje, donde Bizkaia y Gipuzkoa no ponen número a los anexos pero los atan al mismo edificio.

Lo que no tiene nadie más es el tercer escalón: un tipo del 1,5 % para las viviendas situadas en las zonas o núcleos recogidos en la disposición adicional 34ª de la Norma Foral del IRPF de Álava, la de zonas en riesgo de despoblación.

Un detalle de esa lista que cambia la conversación: no son municipios enteros, son núcleos. La tabla va por Nombre, Municipio y Cuadrilla, e incluye núcleos rurales que están dentro del propio término de Vitoria-Gasteiz —Aberasturi, Abetxuko zona rural, Amarita—. Comprar en un pueblo del término de la capital puede pagar al 1,5 %.

Álava también es más estricta en un punto: en el 2,5 % y en el 1,5 % exige no ser propietario de otra vivienda en más del 25 % en el mismo municipio sin la salida de los dos años que sí dan Bizkaia y Gipuzkoa. Y pide algo que se olvida en la notaría y cuesta el tipo: que los requisitos se hagan constar expresamente en el documento de adquisición.

Navarra: 6 % de partida, 5 % con dos hijos y 4 % contra la despoblación

Navarra no baja del 6 % por ser vivienda. Baja al 5 % cuando compra en pleno dominio una unidad familiar con dos o más hijos, para residencia habitual, y ningún miembro es titular de más del 25 % de otra vivienda en Navarra. Con un techo: la base imponible no puede pasar de 180.304 €; lo que exceda tributa al tipo general. Una por unidad familiar y vivienda.

Y baja al 4 % en la adquisición de vivienda habitual situada en un municipio declarado en riesgo de despoblación por orden foral.

La distancia entre el techo y el suelo, en dinero y como cálculo propio: sobre una compra de 250.000 €, el 7 % son 17.500 € y el 2,5 % son 6.250 €. Once mil doscientos cincuenta euros de diferencia, que se deciden por metros cuadrados y por una frase en la escritura.

La base: aquí no manda el valor de referencia del Catastro

Esta es la parte que no verás explicada en casi ninguna guía general, porque las guías generales cuentan el régimen común. Desde 2022, en el resto de España la base del impuesto es el valor de referencia del Catastro: un valor que fija la Dirección General del Catastro y que se aplica aunque hayas comprado por menos.

En los cuatro territorios forales la base sigue siendo el valor real. Lo dicen el artículo 12.1 de la norma de Bizkaia, el 10.1 de la de Gipuzkoa y el 7.1 de la de Navarra, cada uno con sus palabras pero con el mismo concepto. Navarra lo matiza: el valor real es el declarado, o el que resulte de la comprobación administrativa si fuera mayor.

Que la base sea el valor real no significa que la hacienda foral se quede con lo que tú digas. Significa que el punto de partida es la escritura y que, si la administración no está de acuerdo, le toca comprobar. En Navarra esa comprobación se hace sobre el Registro de la Riqueza Territorial con coeficientes —artículo 36—, que es su propio registro, no el Catastro estatal.

Álava es la excepción dentro de la excepción, y merece leerse entera. Su artículo 30 fija un valor mínimo computable para los inmuebles. Pero a continuación dice que cuando el contribuyente considere que ese mínimo es superior al valor real, practicará la autoliquidación sobre el valor consignado en el documento, sin perjuicio de que la administración compruebe después. Es decir: el mínimo orienta, no cierra la puerta.

Para quien compra, esto se traduce en una pregunta práctica: si el precio real está por debajo del valor que la administración maneja, en régimen común pagas sobre el valor de referencia y discutes después; aquí la escritura tiene la primera palabra. Conviene decidirlo antes de firmar, no cuando llega la comprobación.

El AJD: 0,5 % en los cuatro, y en tu compraventa no lo pagas

El AJD es el impuesto de los documentos notariales. Tiene dos piezas y se confunden constantemente. La primera es el papel timbrado, que es calderilla y va por folio. La segunda es la cuota gradual, que es la que mueve dinero.

Y ahora lo que de verdad importa, porque es dinero que mucha gente cuenta dos veces: en la compra de una casa de segunda mano no pagas cuota gradual de AJD. Las cuatro normas lo dicen con la misma técnica: la cuota gradual solo grava los documentos que no estén sujetos a transmisiones patrimoniales onerosas ni a operaciones societarias. Tu escritura de compraventa sí está sujeta a transmisiones patrimoniales, así que queda fuera.

No es una deducción de nadie ni una analogía con la ley estatal: está en el artículo 44.1 de la norma de Bizkaia, en el 29.2 de la de Gipuzkoa, en el 56.2 de la de Álava y en el 22.2 de la de Navarra, leídos uno a uno. Si alguien te suma un 0,5 % de AJD al presupuesto de una compra de segunda mano, está contando de más.

Donde sí aparece la cuota gradual es en la escritura de hipoteca, que es un documento distinto. Y Navarra añade un caso propio que conviene tener fichado si compras a una empresa: si en la transmisión se renuncia a la exención del IVA, el tipo de AJD sube al 1 %.

Cómo se paga: cuatro modelos distintos y dos plazos que no coinciden

Aquí no hay un modelo 600 único. Hay cuatro haciendas y cuatro maneras, y la de Álava es la más distinta de todas.

Si compras un piso en Álava, el tuyo es el 600U, el de bienes inmuebles urbanos. No el 600 a secas: ese no existe allí. Los cinco modelos están aprobados por la Orden Foral 661/2018, de 13 de noviembre, modificada por la Orden Foral 334/2020, de 8 de julio.

En Bizkaia el modelo 600 lo aprueba la Orden Foral 639/2025, de 16 de diciembre, y la presentación es telemática obligatoria por el Decreto Foral 100/2020. En Gipuzkoa el modelo se llama 60T y se presenta en ZergaBidea; también se puede en papel, con el impreso obtenido en ZergaBidea o en estancos autorizados guipuzcoanos y el ingreso previo en una entidad colaboradora.

Los plazos no se deducen del régimen: tres territorios forales dan 30 días hábiles y el cuarto, Navarra, da dos meses. Y Álava es el único de los cuatro —y de los diecinueve territorios de España— que empieza a contar el día siguiente al otorgamiento. Un día no parece nada hasta que el plazo se te acaba en viernes. El plazo de los diecinueve, uno a uno, está en la guía del modelo 600.

Si te pasas del plazo: cuatro recargos y ninguno es el del resto de España

Es un trámite hasta el día en que se te pasa. Entonces deja de ser papeleo y se convierte en un porcentaje sobre lo que ya debías.

En las quince comunidades del régimen común el recargo sube un 1 % por cada mes completo de retraso y salta al 15 % pasados los doce meses. Es el artículo 27 de la Ley General Tributaria, y es el que vas a encontrar en cualquier guía. Aquí no se aplica en ninguno de los cuatro territorios. Cada hacienda foral tiene su propia escala, y se parecen poco entre sí.

Un despiste de una semana cuesta cuatro cosas distintas. Sobre la cuota de un piso de 200.000 € al 7 % — 14.000 €, cálculo propio — son 700 € en Álava, 700 € en Bizkaia, 280 € en Gipuzkoa y 140 € en Navarra. Y en Bizkaia bajan a 70 € si llegas dentro de los tres primeros días hábiles: la diferencia entre acordarte el jueves y acordarte el lunes siguiente.

Álava es el más duro desde el primer día: no hay tramo suave, el 5 % entra en cuanto se te pasa el plazo. A cambio, durante esos seis primeros meses no cobra intereses de demora ni sanción. Gipuzkoa hace lo contrario: empieza en un 2 % suave, pero te cuenta intereses desde el día en que venció el plazo. Y Navarra es la más benévola con quien reacciona rápido: un 1 % dentro del mes siguiente, sin intereses.

Con Bizkaia hay que ser honestos. Su artículo 27 define el recargo solo para el procedimiento de gestión iniciado mediante declaración, el del artículo 122 de su Norma Foral General Tributaria, y el modelo 600 de Bizkaia no es una declaración: el artículo 67 de su Norma Foral 1/2011 obliga a presentar una autoliquidación. En toda esa Norma Foral no hemos encontrado una escala de recargo escrita para la autoliquidación presentada tarde; lo único que dice, en su artículo 11, es que tendrá "el carácter de extemporánea". Álava y Gipuzkoa sí nombran expresamente la autoliquidación en su artículo 27. Bizkaia, no. Así que ese 0,5 % lo damos por lo que es — la escala que recoge su norma — y antes de contar con él, pregúntalo en la Hacienda Foral de Bizkaia.

Hay una regla que vale en los cuatro y conviene tener clara: el recargo solo juega si presentas tú, por tu cuenta. En cuanto la hacienda foral te notifica cualquier actuación dirigida a comprobar o liquidar el impuesto, esa puerta se cierra y entras en el régimen de sanciones, que es otra liga.

Los doce meses que vienen después de la notaría

Hay un segundo plazo que no tiene nada que ver con presentar el modelo, y es el que más disgustos da, porque llega cuando ya nadie está pendiente del impuesto.

Los tipos reducidos de los tres territorios vascos exigen destinar la vivienda a residencia habitual y justificarlo dentro de los doce meses siguientes. No es una declaración de intenciones en la escritura: es una comprobación posterior.

Si no se cumple, la factura llega sola. En Bizkaia el 2,5 % pasa al 4 %. En Gipuzkoa hay que presentar autoliquidación complementaria en 30 días. Y en los tres, la obligación de no tener otra vivienda en más del 25 % en el mismo municipio se mantiene viva: en Bizkaia y Gipuzkoa puedes salvarla transmitiendo la otra en dos años; en Álava ese salvavidas no está escrito.

Si ya tienes hipoteca: cambiar tipo o plazo está exento

Pregunta frecuente y con buena respuesta en los cuatro: cambiar las condiciones financieras de tu hipoteca —el tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización— o llevártela a otro banco no paga AJD. Los cuatro territorios recogen la exención de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Navarra lo hace por remisión directa —artículo 35, apartado II, número 10 de su texto refundido, que declara aplicable la Ley 2/1994—. Bizkaia, Gipuzkoa y Álava lo escriben en su propia lista de exenciones, exigiendo que el acreedor sea una de las entidades del artículo 1 de esa ley y que la modificación afecte a las condiciones financieras del préstamo.

Álava añade un límite que los otros tres no tienen, y es el que hay que mirar antes de ampliar: si la novación incluye ampliación de capital, la exención exige que la ampliación no supere el 25 % del principal del préstamo inicial. Si lo supera, la exención se limita a la responsabilidad hipotecaria correspondiente a ese 25 %.

Obra nueva: aquí sí manda la ley estatal

Todo lo anterior vale para la segunda mano. Si compras a promotor, el impuesto que pagas no es el ITP: es el IVA. Y el IVA no es foral.

Lo dicen los dos acuerdos, y con una claridad que no deja hueco. El artículo 26 del Concierto Económico con el País Vasco: el IVA se regirá por las mismas normas sustantivas y formales establecidas en cada momento por el Estado. El artículo 27 del Convenio Económico con Navarra: Navarra aplicará los mismos principios básicos y las mismas normas sustantivas y formales vigentes en cada momento en territorio del Estado.

Conclusión práctica: la vivienda nueva paga el 10 % de IVA igual en Bilbao que en Murcia, con el máximo de dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente del artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 —y los locales de negocio no cuentan como anexo aunque vayan en la misma escritura—. Lo que sí es foral en una obra nueva es el AJD de la escritura de hipoteca: ese 0,5 % de la tabla de arriba.

Lo que no podemos afirmar

Hay cosas que hemos buscado y no hemos podido verificar del todo. Se dicen, porque un hueco señalado vale más que un dato inventado.

• El plazo de Bizkaia sale de una ficha que no vincula a su propia Hacienda. La ficha oficial del modelo 600 dice 30 días hábiles desde el acto o contrato, y a continuación advierte que carece de efectos vinculantes para la Hacienda Foral y tiene carácter de mera información. Es la cifra que publica la administración, pero no es la norma.
• El texto de Gipuzkoa que hemos leído se publica con una reserva expresa. Su cabecera dice que es un documento de divulgación sin ningún carácter oficial; el oficial es el Boletín Oficial de Gipuzkoa. Las cifras que damos de Gipuzkoa salen de ese PDF de la Diputación Foral, y conviene contrastarlas en el BOG antes de decidir sobre ellas.
• La lista completa de núcleos de Álava con derecho al 1,5 %. La hemos leído y sabemos cómo está hecha —por núcleos, no por municipios, con su cuadrilla—, pero no la reproducimos entera ni afirmamos que un pueblo concreto esté dentro sin mirarlo en la disposición adicional 34ª vigente.
• Si alguno de los tres textos vascos ha cambiado después de la fecha de su PDF. Las normas de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa no están en el catálogo de legislación consolidada del BOE, así que no hay una alerta automática que avise. Revisamos los PDF forales cada vez que tocamos esta guía.
• Si el recargo de Bizkaia alcanza al modelo 600. Lo explicamos arriba: su artículo 27 está escrito para el procedimiento que arranca con una declaración, y el 600 de Bizkaia es una autoliquidación. No hemos encontrado en su Norma Foral General Tributaria una escala escrita para la autoliquidación extemporánea. Eso no significa que presentar tarde no tenga consecuencias — no lo afirmamos —: significa que su letra no las pone en ese artículo.
• Desde cuándo cuentan los 30 días hábiles de Gipuzkoa. Sus dos fuentes no coinciden, y las dos están leídas. El artículo 36 del Decreto Foral 9/2011, que es el precepto que fija el plazo, dice "desde el momento en que se produzca el hecho imponible". La ficha oficial del modelo 60T dice "desde el otorgamiento del documento". Si compras en escritura, las dos cosas caen el mismo día; si hay un contrato privado antes, no. La tabla de esta guía recoge la redacción de la sede.

Dónde encaja esto en tu operación

Si lees esta guía entera, verás que casi nada de lo que decide el impuesto se resuelve el día de la notaría. Se resuelve antes.

Los metros construidos de la casa que estás mirando deciden si pagas el 4 % o el 2,5 %. La vivienda que todavía tienes a medias con alguien decide si puedes pedir el tipo reducido o tienes que venderla primero —y en Álava, ni eso—. La frase que el notario escriba, o no escriba, en la escritura decide en Álava si el tipo se aplica. Y el valor que pongas decide, en los cuatro, sobre qué base se calcula todo.

Son cuatro decisiones que se toman mientras se monta la financiación, no después. Por eso lo miramos al principio: porque a esa altura todavía se puede cambiar algo, y porque un error aquí no se arregla con una hipoteca mejor.

Y una cosa más, porque explica por qué te lo contamos con los artículos delante: la pregunta importante es de quién eres cliente. Hay quien no te cobra nada, y entonces su único cliente es el banco. A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú con unos honorarios que conoces antes de firmar, y a ti te rendimos cuentas. Lo puedes comprobar en el contrato antes de firmarlo.

Todo lo que has leído está verificado el 29 de octubre de 2026 en fuente oficial. Navarra: artículos 7, 8, 22, 35 y 36 del Decreto Foral Legislativo 129/1999, de 26 de abril, Texto Refundido del ITP y AJD. Bizkaia: artículos 8, 12, 13, 43 y 44 de la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo (BOB de 31 de marzo de 2011), texto consolidado publicado por la Diputación Foral de Bizkaia con última modificación de 20 de abril de 2026. Gipuzkoa: artículos 10, 11 y 29 de la Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, con las letras b) y c) del artículo 11 en la redacción de la Norma Foral 1/2025, de 9 de mayo (BOG de 15 de mayo de 2025); el texto consultado es el PDF de divulgación de la Diputación Foral, que advierte de que carece de carácter oficial. Álava: artículos 8, 30, 43 y 56 de la Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo (BOTHA núm. 43, de 11 de abril de 2003), y disposición adicional 34ª de la Norma Foral 33/2013 del IRPF de Álava. Punto de conexión: artículo 31 de la Ley 12/2002, del Concierto Económico con el País Vasco, y artículo 32 de la Ley 28/1990, del Convenio Económico con Navarra. IVA: artículo 26 del Concierto, artículo 27 del Convenio y artículo 91 de la Ley 37/1992. Novación: Ley 2/1994, de 30 de marzo. Modelos, sedes y plazos: páginas oficiales de las cuatro haciendas forales y Calendario Fiscal 2026 de la Diputación Foral de Álava, consultados el 29 de octubre de 2026. Los importes en euros son cálculos propios sobre esos tipos y van marcados como tales. Las normas forales se tocan cada año en sus leyes de acompañamiento: comprueba la redacción vigente antes de decidir. Esto no es asesoramiento fiscal personalizado.