Comprar en Euskadi sin tener la entrada: Gazteaval, y el aval de Álava que casi nadie conoce

Hay una escena que se repite en todas las oficinas bancarias de Bilbao, Donostia y Vitoria. La persona que tienes delante te dice que tu perfil es bueno, que la cuota te la puedes permitir, y que el problema no eres tú: es la entrada. El banco financia el 80 % del valor de la vivienda y el 20 % restante tiene que salir de tu bolsillo, antes de impuestos y gastos.

Gazteaval existe exactamente para eso. Lo regula el Decreto 144/2025, de 8 de julio (BOPV núm. 146, de 4 de agosto de 2025), y lo presta el Instituto Vasco de Finanzas (IVF). Su objeto, dicho por el artículo 1: apoyar a quienes, «siendo solventes y teniendo recursos, no disponen del ahorro previo necesario» para su primera vivienda, de forma que la financiación pueda ir más allá del 80 % y hasta el 100 %.

Si vives en Álava, además, la Diputación Foral tiene su propio programa de avales, con otras reglas. Cubre menos, pero entra donde Gazteaval no entra. Lo contamos entero más abajo, porque para algunos perfiles es la única puerta abierta.

Antes de nada, la regla que ordena todo lo demás. Artículo 11.3 del decreto de Gazteaval, literal: «Esta garantía no será compatible con otros avales destinados al mismo fin.» Gazteaval o cualquier otro aval para comprar esa vivienda. Hay que elegir.

Cuánto cubre Gazteaval y por qué te deja financiar el 100 %

El artículo 8 lo explica en dos frases. El préstamo tiene que ser superior al 80 % del «Valor de Referencia», que es el menor entre el valor de tasación y el precio de compra, sin impuestos ni gastos. Y el IVF avala el exceso sobre ese 80 %, hasta el 100 %. Traducido: el banco te presta la casa entera y el tramo que va del 80 % al 100 % lo respalda el Gobierno Vasco. Ese tramo es la entrada que no tienes.

Dos detalles del artículo 1 que conviene conocer. El aval cubre el capital y los intereses ordinarios de ese tramo, no intereses de demora, comisiones ni gastos judiciales (art. 8.3). Y a efectos del programa, «vivienda» incluye los anejos escriturados en el mismo préstamo: trastero, garaje, buhardilla, bodega. El precio máximo de 340.000 € se mide con esos anejos dentro (art. 6 c).

El aval no es para siempre, y el artículo 9 fija dos salidas. Deja de existir cuando lo que debes baja al 80 % del valor de referencia, o cuando lo que has devuelto de capital alcanza el importe avalado, lo que llegue antes. A partir de ahí la hipoteca es una hipoteca normal.

Quién puede pedirlo

La edad es el filtro que más sorprende. El artículo 5.1 b) no se conforma con que uno de los dos tenga menos de 40: todos los compradores tienen que tenerlos. Si tú tienes 34 y tu pareja 41, Gazteaval no os sirve. Guárdate este caso, porque es exactamente el perfil para el que existe la alternativa alavesa.

La residencia, en cambio, es flexible por partida doble. No pide dos años seguidos: pide dos años dentro de los últimos cinco. Si te fuiste a trabajar fuera y volviste, puede que cumplas. Y si sois dos, basta con que la cumpla uno.

Con el requisito de primera vivienda el decreto es más estricto que la mayoría: no basta con no tener casa hoy, no puedes haber sido propietario «con anterioridad». Las tres excepciones del artículo 5.1 e) son estas:

• Tu derecho recae solo sobre una parte de la vivienda y la obtuviste por herencia o por transmisión mortis causa sin testamento.
• No puedes disponer de ella por separación o divorcio, por otra causa ajena a tu voluntad, o porque es inaccesible por la discapacidad de su titular o de alguien de la unidad de convivencia.
• Es una infravivienda: no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad del Decreto 80/2022.

Tus ingresos: qué cifra mirar y qué cuenta

El decreto fija 50.400 € si compra una persona y 86.400 € si compran dos. Pero el mismo artículo 5.1 g) ordena actualizar esos importes cada 1 de enero con el IPC interanual de Euskadi que publica Eustat. Por eso la cifra del decreto ya no es la que se aplica.

Los límites que publica hoy el IVF son 52.012,80 € para una persona y 89.164,80 € para dos. Consultados en su web el 10 de septiembre de 2026. Cálculo nuestro: son exactamente los del decreto multiplicados por 1,032, una actualización del 3,2 %.

Y ahora lo importante, porque aquí se equivoca casi todo el mundo. El decreto no mira tu base imponible ni tu sueldo bruto. Computa los rendimientos netos del trabajo personal y los rendimientos netos de actividades económicas, los «recurrentes». Si no tienes obligación de declarar IRPF, lo acreditas con el certificado negativo de tu Hacienda.

El texto solo enumera esas dos fuentes de renta. Si además tienes otras, como un alquiler o intereses, no des por hecho que se quedan fuera: pide a la entidad que te diga por escrito cómo las computa antes de firmar arras. Es una conversación de cinco minutos que te puede ahorrar la señal.

Cómo se pide: todo pasa en el banco

No hay ventanilla del Gobierno Vasco. El artículo 20 dice que el procedimiento empieza cuando presentas la solicitud de financiación en una entidad adherida, y que el IVF no interviene en el estudio ni en la aprobación de tu hipoteca. El banco comprueba los requisitos, decide con sus criterios de riesgo y formaliza. El IVF revisa después, por muestreo aleatorio (art. 22).

Que no haya expediente previo no significa que no haya cola. El artículo 20.3 ordena las solicitudes por fecha y hora de registro en el banco, y solo cuenta la solicitud completa, con todos los papeles. Una solicitud a la que le falta un documento no ha entrado.

La documentación del artículo 21, además de lo que pida el banco para su propio estudio:

1. 1Modelo de solicitud del aval.
2. 2DNI, NIE o pasaporte de todos los compradores.
3. 3Declaración de IRPF del último ejercicio cerrado, o certificado negativo de la Hacienda Foral o de la Agencia Tributaria.
4. 4Certificado o volante de padrón que acredite los 2 años de residencia en Euskadi dentro de los últimos 5.
5. 5Certificado negativo del Catastro y nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de los compradores: es lo que demuestra que no tenéis vivienda.
6. 6Nota simple de la vivienda que vas a comprar.
7. 7Contrato de arras, oferta de compra, reserva o preacuerdo, con el precio pactado.
8. 8Informe de tasación hecho para la hipoteca.
9. 9Declaración responsable: vivienda habitual durante toda la vida del aval, ayudas pedidas u obtenidas para lo mismo, y compromiso de comunicarlas.
10. 10Si aplica, la documentación de las excepciones: herencia, separación o divorcio, discapacidad o infravivienda.

Tres condiciones de calendario que tumban operaciones si no se miran. La compra tiene que ser posterior a la fecha en que tu banco firmó el convenio con el IVF (art. 6 d). La hipoteca se firma el mismo día que la escritura de compra (art. 24.3). Y el aval entra en vigor con esa escritura, no antes (art. 20.6). Como la vivienda tiene que estar construida (art. 6 a), la autopromoción no encaja en la letra del decreto.

Las entidades adheridas que publica el IVF, consultadas el 10 de septiembre de 2026, son Kutxabank, Laboral Kutxa, Bankoa Abanca, CaixaBank e ING. No vale cualquier oficina: si tu banco no está en la lista, no puede tramitarlo.

Lo que cuesta: nada, salvo que incumplas

El artículo 10 lo dice sin rodeos: el IVF no cobra comisión por el aval, que es gratuito para ti y para el banco. Y el 20.6 cierra la puerta al truco de siempre: el aval no puede tener coste para ti ni repercutírsete empeorando las condiciones del préstamo. Tampoco te pueden pedir contragarantías por la parte avalada, ni garantías extra solo para la parte que el aval no cubre (art. 23.3).

Pero ojo a lo que el decreto sí permite. El artículo 23.2 dice que la entidad podrá acordar contigo la contratación de productos y servicios según sus prácticas habituales. Es decir, la vinculación de nómina, seguros y demás sigue en la mesa, como en cualquier hipoteca. En Murcia, por comparar, la orden la prohíbe. Aquí se negocia.

La excepción que convierte el aval gratuito en caro: si se detecta que no cumplías los requisitos, o dejas de cumplir los deberes durante la vida del aval, pasas a pagar una comisión del 1 % anual sobre el importe vivo avalado (art. 28.2), y además respondes de los daños y gastos causados al IVF y al banco. Sobre un aval de 50.000 €, son 500 € el primer año. Cálculo nuestro.

La letra pequeña que te acompaña años

• Vivienda habitual mientras dure el aval. Y sin actividad económica dentro (art. 7 a). Alquilarla solo se admite si un cambio te obliga a mudarte, por ejemplo un trabajo fuera de Euskadi, acreditado y autorizado previamente por el IVF (art. 7 b).
• Si vendes o donas antes de tiempo, tienes que amortizar hasta dejar la deuda en el 80 % del nominal del préstamo avalado. Si no lo haces, se considera incumplimiento, con su comisión del 1 % (art. 26).
• Fallecimiento o divorcio no lo rompen. El aval sigue vigente si fallece el titular, y en una extinción de condominio si la vivienda se adjudica a uno de los dos y la mantiene como habitual (art. 25).
• Las ayudas a la financiación van a la hipoteca. Si obtienes alguna, tienes que comunicarla y destinarla a amortizar el préstamo (arts. 7 e y 11.2). El aval es compatible con ayudas a la compra mientras no superen el 100 % del precio (art. 11.1).
• El préstamo es solo para la casa. Con ese dinero el banco no puede cancelar ni refinanciar deudas que ya tuvieras; si lo hace, la garantía queda sin efecto (art. 8.4).
• Un préstamo avalado por vivienda. Si hubiera dos, el aval se queda en el primero comunicado al IVF (art. 24.6).

Si vives en Álava: el aval de la Diputación

La Diputación Foral de Álava tiene su propio programa de avales a la compra de vivienda. Las condiciones están en el anexo I del Decreto Foral 4/2025, de 4 de febrero (BOTHA núm. 19, de 17 de febrero de 2025), y la convocatoria de este año en el Acuerdo 8/2026, de 20 de enero (BOTHA núm. 12, de 28 de enero de 2026). Las dos normas se leen en una tarde, y cambian el mapa para más gente de la que parece.

Fíjate en la fecha de la edad, porque juega a tu favor. No se mira el día que presentas la solicitud: se mira el 1 de enero de ese año. Si cumples años en marzo, para el programa sigues teniendo todo el año la edad que tenías en Año Nuevo.

El procedimiento es el contrario al de Gazteaval. Aquí sí hay resolución administrativa antes de firmar. Tú pides la hipoteca en una entidad adherida, el banco la aprueba condicionada al aval y presenta la solicitud en la sede electrónica de la Diputación. La Dirección de Equilibrio Territorial resuelve en un máximo de tres días hábiles (base octava), y desde que se comunica al banco tienes cuatro meses para firmar (base sexta). El banco tiene que mantener las condiciones de su oferta al menos veinte días naturales (convenio, cláusula tercera 2.3).

Los documentos que aportas tú, además de los del banco: nota de localización del Registro de la Propiedad, contrato de arras o preacuerdo, declaración responsable de vivienda habitual durante tres años y, si vives en el enclave de Treviño, la consulta de tus datos de residencia en el padrón (base sexta). El DNI, el certificado del Catastro y el padrón de quien vive en Álava los consulta la propia Diputación. Las entidades adheridas que publica la Diputación, consultadas el 10 de septiembre de 2026, son Kutxabank, CaixaBank y Cajamar.

El dinero: 1.126.000 euros para todo el territorio

La base segunda del Acuerdo 8/2026 fija el importe máximo de avales de 2026 en 1.126.000 €, lo que queda de la autorización de 1.200.000 € de saldo vivo de la norma presupuestaria foral, «del cual una parte se encuentra ya utilizado». Para cubrir fallidos hay reservados 75.000 €.

Cálculo nuestro, para que la cifra tenga cara. Una vivienda de 325.000 € al 95 % lleva un aval de 48.750 €. A ese máximo, el fondo da para unas 23 operaciones. Con viviendas de 200.000 €, aval de 30.000 €, para unas 37. Eso es lo que hay para toda Álava en 2026.

Esta urgencia no hay que fabricarla. Las solicitudes se atienden por orden de entrada hasta el 30 de noviembre de 2026 o hasta agotar el importe, lo que ocurra antes, y el agotamiento se anuncia en araba.eus (base quinta). La fecha que cuenta es la de la solicitud completa, con todos los documentos. No hemos encontrado publicado el saldo que queda hoy, así que no te lo inventamos.

Gazteaval o el de Álava: cuál te conviene

Si vives en Álava y cumples los requisitos de los dos, tienes que elegir: el artículo 11.3 de Gazteaval no admite otro aval para el mismo fin. El decreto foral, en cambio, solo habla de compatibilidad con ayudas (art. 8), no con otros avales. La prohibición viene del lado vasco, y basta con ella.

Leído en frío, Gazteaval gana en casi todo: cubre más, admite casas más caras, llega cuatro años más lejos en edad y tiene un fondo que no se va a agotar pronto. Cálculo nuestro: incluso con todos los avales al máximo de 68.000 €, harían falta más de 2.100 operaciones para gastar los 144 millones, y el Gobierno Vasco comunicó 61 en febrero de 2026, cinco meses después de arrancar.

Pero hay perfiles que Gazteaval deja fuera y el aval de Álava no:

• Parejas con edades distintas. Tú 33, tu pareja 42. Gazteaval exige menos de 40 a los dos. En Álava basta con que uno de los titulares cumpla la edad.
• Ingresos por encima del límite. Si compras solo y tus rendimientos del trabajo pasan de 52.012,80 €, Gazteaval no te sirve. El aval foral no tiene techo de ingresos.
• Más de dos compradores. Gazteaval admite como máximo dos. El decreto foral no pone tope.
• Vecinos del enclave de Treviño. Si nadie de la compra ha residido en Euskadi dos de los últimos cinco años, Gazteaval no entra. El programa foral cuenta la residencia en Treviño; la vivienda, eso sí, tiene que estar en Álava.

Y el caso contrario: si tienes 37, 38 o 39 años, si la casa pasa de 325.000 € o si no llegas ni al 5 % de entrada, el de Álava no te sirve y Gazteaval sí. En esos perfiles no hay nada que elegir.

Los cinco errores que más caros salen

1. 1Pedir los dos avales. Gazteaval no es compatible con otros avales para el mismo fin. Elige antes de pedir, no después.
2. 2Mirar solo tu edad. En Gazteaval cuentan todos los compradores. Un 40 cumplido en tu pareja tumba la operación.
3. 3Firmar la compra con un banco que aún no está adherido. Gazteaval exige que la compra sea posterior a la firma del convenio de tu entidad con el IVF. Comprueba la lista antes de las arras.
4. 4Calcular los ingresos con la cifra del decreto. Los 50.400 € y 86.400 € ya se han actualizado. Y lo que cuenta son rendimientos netos, no el bruto de tu nómina.
5. 5Dejar el aval de Álava para después del verano. Con 1.126.000 € y reparto por orden de entrada, el plazo real no es el 30 de noviembre: es el día que se acabe el dinero.

Entonces, ¿qué hacemos?

Si vives en Euskadi, tienes menos de 40 años, no has tenido vivienda y tus ingresos entran en el límite, Gazteaval es uno de los avales más completos de España: hipoteca al 100 %, gratuito, precio máximo alto y plazo hasta 2029.

Si vives en Álava y encajas en uno de los perfiles que Gazteaval deja fuera, el aval de la Diputación es tu puerta, y es una puerta pequeña. Con veintitantas operaciones de fondo, el que llega con el expediente completo en otoño puede encontrarse con que ya no queda.

Ningún aval aprueba tu hipoteca: quita el obstáculo de la entrada, y ya. El banco sigue estudiando tu capacidad de pago como siempre. Por eso el orden correcto es este: primero saber qué hipoteca te dan, luego qué aval encaja con tu perfil, y solo entonces firmar arras.

Fuentes de esta guía, leídas en el boletín oficial el 10/09/2026: Decreto 144/2025, de 8 de julio (BOPV núm. 146, de 04/08/2025); Decreto Foral 4/2025, de 4 de febrero (BOTHA núm. 19, de 17/02/2025); Acuerdo 8/2026, de 20 de enero, del Consejo de Gobierno Foral (BOTHA núm. 12, de 28/01/2026). Los límites de ingresos vigentes de Gazteaval y las listas de entidades adheridas proceden de las webs del IVF y de la Diputación Foral de Álava, que son donde la norma manda publicarlos, consultadas en la misma fecha. Los fondos se agotan y las convocatorias cambian: comprueba las bases vigentes antes de decidir. Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.