In Nederland heeft u drie dagen bedenktijd. In Spanje heeft u die niet.
U kent het uit Nederland: u tekent, en u heeft nog drie dagen om terug te krabbelen. In Spanje werkt het anders, en dat verschil kan u uw aanbetaling kosten.
Pedro Torres6 min leestijd
In Nederland tekent u het koopcontract voor een woning, en heeft u daarna nog drie dagen om zich te bedenken. Dat recht staat gewoon in de wet. In Spanje tekent u een vergelijkbaar contract, het contract van arras, en die bedenktijd bestaat daar niet.
Wat er dan gebeurt als de hypotheek niet doorgaat, of als u van gedachten verandert, hangt niet af van een wet die u beschermt. Het hangt af van de tekst van het contract dat u net heeft getekend.
Wat zegt de Spaanse wet over een aanbetaling (arras)?
Is er een aanbetaling (arras) afgesproken, dan mag elke partij de koop ontbinden: de koper door de aanbetaling te verliezen, de verkoper door die aanbetaling dubbel terug te betalen. De wet regelt dit zo, maar legt geen vaste regel op voor welk type aanbetaling u precies heeft afgesproken.
Bron: Código Civil, art. 1454 — geverifieerd via directe lezing van het BOE op 08/11/2026, geldend sinds 16/08/1889, zonder latere wijziging.
Beslist uw eigen contract of u mag terugkrabbelen?
Ja. De Spaanse wet legt geen standaardregel op voor het type aanbetaling dat u heeft. Of u de aanbetaling echt mag verliezen als enige gevolg, in plaats van meer te moeten betalen, hangt volledig af van de exacte tekst van uw eigen contract.
Geen enkele Spaanse wet geeft u automatisch bedenktijd of een ontsnappingsclausule voor de hypotheek. Staat het niet letterlijk in het contract, dan geldt het niet.
Waarom heeft u in Nederland wél bedenktijd, en in Spanje niet?
De Nederlandse wet verplicht een schriftelijk koopcontract bij de aankoop van een woning door een particulier, en geeft de koper drie dagen na ontvangst van dat contract het recht om de koop te ontbinden. Spanje kent dat recht niet: tekent u de arras, dan bent u vanaf dat moment gebonden, zonder wettelijke bedenktijd.
Bron: Burgerlijk Wetboek, art. 7:2 — “Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.” Geverifieerd door directe lezing van wetten.overheid.nl op 08/11/2026.
In de Nederlandse modelovereenkomst (NVM) staat vaak ook een financieringsvoorbehoud: lukt de hypotheek niet, dan kunt u meestal kosteloos van de koop af. Dat is gangbare marktpraktijk, geen wettelijke verplichting. In Spanje bestaat dat voorbehoud helemaal niet, tenzij u het zelf in het contract laat opnemen.
| Nederland | Spanje | |
|---|---|---|
| Wettelijke bedenktijd | 3 dagen na ontvangst van het contract (BW art. 7:2) | Geen |
| Financieringsvoorbehoud | Gangbare praktijk in het modelcontract | Alleen als u het zelf laat opnemen |
| Terugkrabbelen zonder contractclausule | Wettelijk recht binnen 3 dagen | Aanbetaling verloren (Código Civil art. 1454) |
Nederlandse kolom: BW art. 7:2, geverifieerd 08/11/2026. Spaanse kolom: Código Civil art. 1454, geverifieerd 08/11/2026.
Komt u uit België? Dezelfde regel geldt onverkort. Niet de Belgische wet, maar de Spaanse wet van de plaats waar de woning staat, bepaalt wat er met uw aanbetaling gebeurt. Een Belgische bedenktijd of voorbehoud reist niet mee naar een aankoop in Spanje.
Wat moet er dan wél in uw contract van arras staan?
Drie dingen beslissen wat er met uw aanbetaling gebeurt: de formulering van verlies-of-dubbel-terug, een financieringsvoorwaarde die de koop koppelt aan een goedgekeurde hypotheek, en een duidelijke einddatum. Zonder die drie leest de wet uw contract als een gewone aanbetaling, zonder uitweg.
- Verlies-of-dubbel-terug clausule — bepaalt of u echt mag terugkrabbelen, en tegen welke prijs.
- Financieringsvoorwaarde — koppelt de koop aan een goedgekeurde hypotheek, zodat een afwijzing niet automatisch uw aanbetaling kost.
- Duidelijke einddatum — legt vast vanaf wanneer de gevolgen van het contract ingaan.
Krijg ik mijn aanbetaling terug als ik afzie van de koop in Spanje?
Standaard niet. Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek verliest u de aanbetaling als u zelf terugkrabbelt; de verkoper moet juist dubbel terugbetalen als hij afziet. Of dit op uw contract van toepassing is, hangt af van de exacte tekst.
Heb ik in Spanje bedenktijd zoals in Nederland?
Nee. De Nederlandse wet geeft drie dagen bedenktijd na een koopcontract voor een woning (BW art. 7:2). Die regel bestaat niet in het Spaanse recht. Tekent u de arras, dan bent u vanaf dat moment gebonden.
Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als de Spaanse hypotheek wordt afgewezen?
Zonder een financieringsvoorwaarde in het contract, hetzelfde als bij elke andere terugtrekking: u verliest de aanbetaling. Alleen een contract dat de koop expliciet koppelt aan de hypotheekgoedkeuring werkt anders.
Geldt dit ook voor een Belgische koper in Spanje?
Ja. Niet de Belgische wet, maar de Spaanse wet van de plaats van de woning beslist wat er met de aanbetaling gebeurt.