Nieuwbouw of bestaande bouw: de belasting verandert volledig, en de brochure zegt er niets over
Twee bijna identieke huizen in Spanje, zelfde prijs, zelfde straat — en een andere belastingrekening, om een vraag die bijna niemand stelt: wie verkoopt het eigenlijk aan u?
Pedro Torres6 min leestijd
U heeft al uitgerekend wat de Spaanse overdrachtsbelasting voor uw huis gaat kosten. Het budget staat vast. En dan vertelt de makelaar dat het huis waar u verliefd op bent, rechtstreeks van de projectontwikkelaar komt — en de belasting waar u op rekende, geldt daar helemaal niet voor.
Dat is geen fout en ook geen korting. Nieuwbouw en bestaande bouw vallen in Spanje onder twee volledig verschillende belastingregimes. Ze verwisselen kost u niet een paar honderd euro — het kan uw hele budget voor de overdrachtsdag ontregelen.
Wie het aan u verkoopt, bepaalt de belasting — niet de prijs, niet de ligging
Een woning die u rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, de eerste keer dat ze wordt verkocht na de bouw of een volledige renovatie, is een "eerste levering", onderworpen aan btw (IVA) tegen het verlaagde tarief voor woningen. Elke verkoop daarna — een tweede eigenaar aan een derde, een derde aan een vierde — is een "tweede of latere levering", en die is uitdrukkelijk vrijgesteld van btw. Die valt in plaats daarvan onder de overdrachtsbelasting (ITP).
Het gaat niet om de leeftijd van het gebouw. Een nieuwbouwappartement, gekocht van iemand die er al een jaar woonde, is een bestaande-bouwtransactie, belast onder ITP — net als een huis uit de jaren zestig.
Btw vervangt niet elke belasting op de akte — alleen één
Dit is waar mensen zich vergissen. Btw en het overdrachtsbelasting-concept van ITP sluiten elkaar uit — u betaalt nooit beide op dezelfde verkoop. Maar er is een tweede, losstaande belasting op de notariële akte zelf: het zegelrecht (AJD). ITP vrijstelt een btw-plichtige verkoop van het overdrachtsbelasting-concept, maar niet van AJD. Een nieuwbouwaankoop betaalt btw en AJD. Bestaande bouw betaalt alleen ITP, geen AJD erbij.
Beide belastingen worden berekend als percentage van de prijs, en beide tarieven worden regionaal vastgesteld — ze verschillen per Spaanse autonome regio, dus het exacte bedrag hangt af van waar in Spanje u koopt, niet alleen van deze nationale regels.
| Nieuwbouw (eerste levering) | Bestaande bouw (tweede levering en later) | |
|---|---|---|
| Hoofdbelasting | Btw (IVA), verlaagd tarief voor woningen | Overdrachtsbelasting (ITP) |
| Komt daarbij | Zegelrecht (AJD), naast de btw | Niets extra — alleen ITP |
| Wie betaalt | Zoals bij elke btw-aankoop | De koper, onderdeel van de overdrachtskosten |
Rechtsgrond: Ley 37/1992, art. 91.Uno.1.7º en art. 20.Uno.22º.A; RDL 1/1993, art. 7.5 en art. 31.2.
Waarom dit telt voordat u verliefd wordt op één specifiek huis
De twee regimes kunnen, afhankelijk van de regionale tarieven, flink uiteenlopen, en een btw-aankoop heeft met AJD een extra kostenpost die bestaande bouw niet heeft. Vergelijkt u een nieuwbouwwoning en een bestaand huis alleen op prijs, dan vergelijkt u niet gelijk met gelijk — de belastingregel verandert de echte kostprijs van elk huis, soms genoeg om te bepalen welk huis eigenlijk de betere deal is.
Betaal ik btw of overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis in Spanje?
Btw, als u rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, de eerste keer dat het huis wordt verkocht na de bouw. Overdrachtsbelasting (ITP), bij elke verkoop daarna — ongeacht hoe nieuw het gebouw is.
Vervangt btw alle andere belastingen bij een nieuwbouwwoning?
Nee. Btw vervangt alleen het overdrachtsbelasting-deel van ITP. Het zegelrecht (AJD) komt bij een nieuwbouwaankoop nog bovenop de btw — bestaande bouw betaalt alleen ITP, zonder AJD erbij.
Wordt een doorverkocht nieuwbouwappartement belast als nieuwbouw?
Nee. Wat telt, is of dit de eerste verkoop na de bouw is (btw) of een latere doorverkoop (ITP) — niet hoe recent het gebouw zelf is gebouwd.