Cinq erreurs que font presque tous les acheteurs français en Espagne, et une seule fois
La plupart de ces erreurs ne viennent pas d'un manque de sérieux, mais d'une évidence française qui ne s'applique simplement pas en Espagne.
Pedro Torres6 min de lecture
Ces cinq erreurs reviennent sans cesse chez les acheteurs français en Espagne. Aucune n'est une question de négligence — chacune vient d'une règle française qu'on applique, à tort, de l'autre côté de la frontière.
1. Sous-estimer le coût total en ne comptant que le prix affiché
Le prix de vente n'est pas le coût de l'opération. L'ITP (jusqu'à 11 % au-delà d'un million d'euros sur la Costa Blanca), le notaire, le registre et la gestoría s'ajoutent — et se calculent sur la base la plus élevée entre le prix payé et la valeur de référence fixée par le Catastro, pas sur le prix négocié.
2. Signer une procuration chez un notaire français sans anticiper l'apostille
Une procuration française reste soumise à l'apostille pour valoir en Espagne — l'Union européenne ne l'a pas supprimée pour ce document précis. Signée directement au consulat d'Espagne, elle n'en a pas besoin. Beaucoup découvrent ce détail la semaine de la signature, trop tard pour choisir la voie la plus simple.
3. Croire que choisir la loi française règle aussi la fiscalité de la succession
Le règlement européen Bruxelles IV vous permet de choisir la loi française pour votre succession. Cela ne décide en rien qui taxe le bien, ni combien de fois — cette question est réglée séparément, par un traité bilatéral franco-espagnol de 1963. Confondre les deux laisse vos héritiers découvrir le problème au pire moment.
4. Penser que l'IFI s'arrête à la frontière française
Résident fiscal français, votre patrimoine immobilier mondial entre dans le calcul de l'IFI, bien espagnol inclus. L'Espagne a son propre impôt sur le patrimoine, mais seulement au-delà de 700 000 € pour un non-résident — et un crédit fiscal prévu par convention évite, en général, de payer les deux intégralement.
5. Oublier la déclaration annuelle si le bien n'est pas votre résidence principale
Un bien espagnol que vous n'habitez pas à l'année génère, pour un non-résident, un revenu imputé fictif à déclarer chaque année auprès de l'administration fiscale espagnole — même si le bien ne génère aucun loyer réel. Beaucoup découvrent cette obligation après plusieurs années, avec les régularisations que cela implique.
Aucune de ces cinq erreurs n'est insurmontable. Toutes se corrigent facilement avant la signature — et coûtent cher à corriger après.
Et si vous êtes belge ? Les erreurs 1, 2 et 5 valent aussi pour vous : la règle européenne sur l'apostille des procurations (erreur 2) s'applique à tout notaire de l'UE, pas seulement français, et la déclaration du revenu imputé (erreur 5) existe aussi pour un résident fiscal belge, au même taux de 19 %. Les erreurs 3 et 4 reposent sur des textes propres à la France — la convention fiscale franco-espagnole de 1963 et l'IFI français. Nous n'avons pas vérifié leur équivalent belge cette session : nous ne les généralisons donc pas ici.
Quelle est l'erreur la plus coûteuse pour un acheteur français en Espagne ?
Sous-estimer le coût total de l'opération en ne comptant que le prix de vente, sans l'ITP, le notaire, le registre et la gestoría — qui peuvent représenter plusieurs points de pourcentage supplémentaires.
Le choix de la loi française pour ma succession évite-t-il la double imposition ?
Non. C'est une question distincte, réglée par un traité bilatéral de 1963 entre la France et l'Espagne, pas par le règlement européen qui régit le choix de la loi applicable.