Notaire et registre en Espagne : ce que ça coûte réellement
Vous avez entendu dire que la loi de 2019 a rendu les frais de notaire gratuits en Espagne. C'est vrai. Juste pas pour la facture que vous allez recevoir.
Pedro Torres6 min de lecture
Si vous avez lu que la loi espagnole de 2019 sur le crédit immobilier a rendu les frais de notaire et de registre gratuits pour l'acheteur, c'est vrai — pour l'acte de prêt. Il existe un second acte, distinct — l'achat lui-même — dont les frais de notaire et de registre restent à votre charge.
C'est une confusion facile à faire, qui laisse certains acheteurs à découvert le jour de la signature parce qu'ils avaient budgété une facture qui n'existe pas, et raté celle qui existe bel et bien.
Deux actes, deux factures différentes
| Frais | Acte de prêt | Acte d'achat |
|---|---|---|
| Notaire | Payé par la banque | Payé par vous |
| Registre foncier | Payé par la banque | Payé par vous |
| Agent de formalités (gestoría) lié à la banque | Payé par la banque | — |
| Droit de timbre (AJD) | Payé par la banque | Non facturé sur une revente |
Ley 5/2019 (LCCI), art. 14.1.a). L'acte d'achat est un acte juridique distinct, que cette loi ne touche pas.
Ce que coûte réellement l'acte d'achat
Les frais de notaire et de registre foncier sont fixés par des barèmes officiels et réglementés — pas librement — et intègrent déjà une remise obligatoire de 5 % plus la TVA à 21 %. Chiffres réels, par prix :
| Prix du bien | Notaire | Registre foncier | Total |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | ≈383 € | ≈197 € | ≈580 € |
| 200 000 € | ≈412 € | ≈214 € | ≈626 € |
| 300 000 € | ≈470 € | ≈249 € | ≈719 € |
| 500 000 € | ≈584 € | ≈318 € | ≈902 € |
Calcul propre sur les barèmes officiels (RD 1426/1989 pour les notaires, RD 1427/1989 pour le registre foncier). Les montants augmentent avec le prix, mais pas de façon linéaire — chaque barème a ses propres tranches.
C'est la facture complète pour cet acte. Pas de devis séparé, pas de négociation du tarif avec le notaire — le barème est fixé par la loi. La seule chose qui peut varier est une remise supplémentaire discrétionnaire allant jusqu'à 10 %, que certains notaires appliquent et d'autres non — cela vaut la peine de demander.
Les frais d'expertise que la banque vous demandera aussi
Si vous financez l'achat, la banque exige une expertise indépendante du bien avant d'accorder le prêt — et c'est vous qui la payez, pas la banque. Comptez 250 à 450 € pour un appartement standard, ou 400 à 600 € pour une maison plus grande. Ce montant est fixé librement par la société d'expertise, pas par un barème réglementé.
Ce que vous ne payez pas, avec un prêt
Un gestor — l'agent qui gère les formalités entre le notaire, le registre et le fisc — est normalement gratuit pour vous s'il est celui lié à votre prêt : la banque le paie, en vertu de la même loi de 2019. Si vous voulez le vôtre, indépendant de la banque, c'est un arrangement séparé, généralement entre 300 et 500 €, librement convenu — il n'existe pas de barème officiel pour cela.
Tout cela est dû le jour de la signature chez le notaire, ou juste avant — en espèces ou par virement, réglé le même jour, non financé par le prêt.
Les frais de notaire sont-ils gratuits en achetant une maison en Espagne ?
Uniquement pour l'acte de prêt, depuis que la loi de 2019 impose à la banque de le payer. L'acte d'achat est distinct, et ses frais de notaire restent à votre charge — quelques centaines d'euros, fixés par un barème officiel.
Combien coûte le registre foncier en achetant en Espagne ?
Quelques centaines d'euros, selon un barème officiel qui augmente avec le prix du bien — environ 200 € pour un bien à 150 000 €, environ 250 à 320 € entre 300 000 et 500 000 €, après la remise légale de 5 % et la TVA à 21 %.
Dois-je payer une expertise pour obtenir un prêt immobilier espagnol ?
Oui — la banque l'exige, et c'est vous qui la payez, généralement entre 250 et 450 € pour un appartement standard. Ce n'est pas couvert par la loi de 2019 qui a rendu certains frais de prêt à la charge de la banque.