Hypotheek in Spanje als niet-ingezetene: waarom uw eigen bank u wegstuurt
U heeft het huis gevonden. In Spanje. De hypotheek is waar het ingewikkeld wordt, en niet op de manier die u verwacht.
Pedro Torres7 min leestijd
U heeft het huis gevonden. In Spanje. Voor de hypotheek denkt u aan uw eigen bank, hier in Nederland.
Rabobank zegt het zelf, over een tweede huis: “Nederlandse banken bieden vaak geen hypotheek voor een huis buiten Nederland.” ABN AMRO bevestigt het: u koopt met eigen geld, met overwaarde op uw huis in Nederland, of met een hypotheek in het buitenland.
Uw eigen bank stuurt u naar buiten. Niet omdat het nooit gebeurt: ING Private Banking financiert soms een tweede woning, zonder altijd te zeggen of die in Nederland staat. Maar uw hypotheek voor Spanje loopt via Spanje, onder Spaanse regels.
Hoe financiert u een huis in Spanje zonder Nederlandse hypotheek?
ABN AMRO noemt drie wegen: eigen geld, overwaarde op uw huis in Nederland, of een hypotheek in Spanje zelf. Bij die laatste is niet uw Nederlandse huis het onderpand, maar de woning in Spanje. De lening blijft meestal onder zeventig procent, en u lost sneller af.
- Eigen geld: u betaalt de woning zelf, zonder lening.
- Overwaarde op uw huis in Nederland: u leent extra op uw eigen woning, met die woning als onderpand.
- Hypotheek in Spanje: de Spaanse woning is het onderpand. Meestal maximaal zeventig procent, met snellere aflossing en meer eigen geld nodig.
Bron: Rabobank, “Tweede huis kopen” (rabobank.nl), en ABN AMRO, “Vakantiewoning kopen” (abnamro.nl), beide gelezen op 08/11/2026. Beleid van de bank, geen wettelijke regel.
Wat gebeurt er met uw aanbetaling als de hypotheek niet doorgaat?
In Spanje betaalt u meestal tien procent van de prijs bij het tekenen van het voorlopige koopcontract, het contrato de arras. Dat is voordat de hypotheek is goedgekeurd. Staat er geen hypotheekvoorwaarde in dat contract, en wijst de bank u af, dan bent u die tien procent kwijt.
Geen hypotheekvoorwaarde in het contract betekent: geen hypotheek, geen huis, en uw aanbetaling is weg.
Zelfde gegeven vandaag gecontroleerd in content/en/blog/verificacion/mortgage-spain-after-brexit.md, via idealista (secundaire bron, 28/05/2024) en artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) over de arras.
Hoeveel kunt u lenen als u niet in Spanje woont?
Spaanse banken financieren niet-ingezetenen meestal tot zeventig procent van de prijs. Een aantal banken gaat lager, tot vijftig procent, afhankelijk van uw inkomen, uw valuta en hun eigen risicobeleid. Dat is beleid van de bank, geen wettelijke grens.
| Wat u misschien aanneemt | Wat echt geldt |
|---|---|
| Zeventig procent voor elke niet-ingezetene | Een plafond dat sommige banken toepassen, geen recht |
| Dezelfde regels als voor een Spaanse ingezetene | Niet-ingezetenen worden apart beoordeeld |
| Vastgelegd in de Spaanse wet | Bepaald door het beleid van elke bank |
Zelfde gegeven als in content/en/blog/verificacion/mortgage-spain-after-brexit.md, bron: UCI, 09/05/2024, beleid van de entiteit, geen wettelijke limiet.
Welke bescherming geeft de wet u voordat u tekent?
Zodra een Spaanse bank uw hypotheek goedkeurt, mag die u niet meteen naar de notaris sturen. U krijgt de FEIN, de Ficha Europea de Información Normalizada: een bindend aanbod dat de bank niet meer mag wijzigen, minstens tien kalenderdagen voordat u tekent.
Wet 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), artikel 14.1.a). Van kracht sinds 16/06/2019, vandaag gecontroleerd via Códice/BOE.
- Een vaste rente of een vaste opslag die de bank niet meer verandert.
- Alle kosten op papier, voordat u tekent.
- Minstens tien kalenderdagen om het rustig na te lezen, ook met een adviseur.
Koopt u vanuit België?
De Belgische notarissen waarschuwen: een buitenlandse bank wijst uw hypotheekaanvraag waarschijnlijk af, want die bank kan geen beslag leggen op uw Belgisch inkomen. Hun advies: vraag eerst bij een Belgische bank.
Bron: notaire.be, 28/03/2022, standpunt van de Belgische notarissen.
In België kan een variabele rente hoogstens verdubbelen, bijvoorbeeld van twee naar vier procent. In Spanje verbiedt artikel 21 van Wet 5/2019 (LCCI) alleen de bodemrente, de cláusula suelo. Een plafond op de variabele rente legt die wet niet vast.
Bron: Wikifin (FSMA), 09/02/2026, voor België. Voor Spanje: Wet 5/2019, artikel 21, vandaag gecontroleerd via Códice/BOE.
Financiert mijn Nederlandse bank een huis in Spanje?
Meestal niet. Rabobank en ABN AMRO melden zelf dat een hypotheek voor een huis buiten Nederland zelden tot hun aanbod hoort. U financiert met eigen geld, met overwaarde op uw huis in Nederland, of met een hypotheek in Spanje zelf.
Hoeveel aanbetaling heb ik nodig voor een huis in Spanje?
Meestal tien procent van de prijs, bij het tekenen van het contrato de arras, voordat de hypotheek is goedgekeurd. Zonder hypotheekvoorwaarde in dat contract bent u dat geld kwijt als de bank nee zegt.
Hoeveel kan ik lenen als niet-ingezetene in Spanje?
Tot zeventig procent van de prijs is gangbaar. Verschillende banken gaan lager, tot vijftig procent, afhankelijk van uw inkomen en hun eigen beleid. Het is geen wettelijke grens.
Wat is de FEIN en wanneer krijg ik die?
Een bindend hypotheekaanbod dat de Spaanse bank u minstens tien kalenderdagen voor het tekenen bij de notaris moet geven, met rente en kosten al vastgelegd (Wet 5/2019, artikel 14.1.a).
Financiert een Belgische bank mijn huis in Spanje?
Een Belgische bank is juist de betere eerste stap: de Belgische notarissen waarschuwen dat een buitenlandse bank uw aanvraag waarschijnlijk afwijst, omdat die geen beslag kan leggen op uw Belgisch inkomen.