Uw Spaanse hypotheek aanpassen: wat wel en wat niet belastingvrij is

U sloot uw Spaanse hypotheek jaren geleden, tegen de rente van dat moment. Sindsdien is er iets veranderd — misschien in uw voordeel. Vragen om een betere deal lijkt simpel. Dan noemt iemand de belasting op de nieuwe akte, en het plan verdwijnt in een la.

Voor de wijziging die de meeste mensen willen — de rente, of de looptijd — klopt die angst niet. De wet zegt het met zoveel woorden.

Kost het wijzigen van uw rente of looptijd u belasting?

Nee. Wijzigt u met uw huidige bank alleen de rente en/of de looptijd, dan is die wijziging landelijk vrijgesteld van de aktebelasting (AJD). Geen korting: een volledige vrijstelling, bij wet (Ley 2/1994, art. 9).

In de Comunitat Valenciana komt daar nog een regionale vrijstelling van 100% bovenop, voor dezelfde wijziging — maar het resultaat is sowieso hetzelfde: nul.

Geldt dit ook voor een tweede woning?

Voor rente en looptijd: ja, altijd, ook bij een tweede woning. De bredere regionale vrijstelling — voor de aflossingsmethode of andere financiële voorwaarden — geldt alleen als de woning op het moment van de wijziging uw hoofdverblijf is. Een Spaans vakantiehuis is dat per definitie niet.

Wilt u dus alleen de rente of de looptijd aanpassen, dan bent u met een tweede woning volledig gedekt — dezelfde vrijstelling als iedereen krijgt. Wilt u verder gaan — de aflossingsmethode of andere voorwaarden — dan geldt die bredere regionale vrijstelling niet voor een tweede woning, en kan die wijziging onder de gewone aktebelasting vallen.

Woont u in België? Let op het verschil met de Spaanse variabele rente

De Belgische wet begrenst hoeveel een variabele hypotheekrente mag stijgen: in de praktijk kan die op zijn hoogst verdubbelen, bijvoorbeeld van 2% naar 4% (Wikifin, FSMA, 09/02/2026). Spanje werkt anders: de LCCI (art. 21) verbiedt wel een ondergrens — een vloerrente — maar legt geen maximum op de variabele rente vast.

Dit is geen vergelijking in uw voordeel of nadeel: het is een verschil dat u moet kennen voordat u een variabele rente in Spanje aanvaardt of wijzigt.

Blijven bij uw bank, of overstappen: twee verschillende routes

Wat hierboven staat — novatie — betekent dat u de wijziging afspreekt met de bank die u al heeft. Er is ook een andere route: de hypotheek volledig overzetten naar een andere bank, subrogatie genoemd. Uw huidige bank kan dat niet weigeren, zolang de nieuwe bank de schuld aflost om uw hypotheek over te nemen en dat zo in de akte wordt vastgelegd (Ley 2/1994, art. 2, eerste lid, dat verwijst naar art. 1.211 van het Burgerlijk Wetboek, het Código Civil).

Stapt u over, dan moet de nieuwe bank u vooraf een document geven met de exacte kosten van de overstap, inclusief de wettelijke grens aan wat uw oude bank mag rekenen om u te laten gaan (Ley 2/1994, art. 2, tweede lid). Het precieze percentage van die grens staat niet in dit artikel: de wet verwijst naar het wettelijke maximum zonder het cijfer zelf in dat artikel te noemen.

Uw huidige bank heeft na de schuldcertificering 15 kalenderdagen om zelf een tegenbod te doen en u zo te houden (Ley 2/1994, art. 2, vierde lid). Overstappen is dus geen automatisme: uw bank krijgt wettelijk de kans om u terug te winnen.