Hoeveel belasting betaalt u echt bij de aankoop van een huis in Spanje?

U heeft een bedrag opzijgezet voor de aanbetaling. U heeft een bedrag opzijgezet voor de hypotheek. Er is een derde bedrag, een overdrachtsbelasting die ITP heet, die uw bank nooit financiert, waarvoor niemand u een factuur stuurt, en die helemaal uw eigen zaak is om te berekenen en te betalen.

Het is geen verborgen kost en geen truc. Het is de wet. Het probleem is dat het percentage dat veel Nederlandse en Vlaamse sites over Spanje noemen, al verouderd is.

Is het negen procent, of toch tien?

In de Comunitat Valenciana, de regio van de Costa Blanca en Alicante, is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting negen procent van de belastbare waarde. Dat tarief daalde van tien naar negen procent op 1 juni 2026, recent genoeg dat veel nog gepubliceerde gidsen in het Nederlands en het Frans het niet hebben bijgewerkt.

Er bestaan verlaagde tarieven in deze regio, tot drie of vier procent. Die zijn voor Spaanse belastingplichtigen die hun echte hoofdwoning kopen. Koopt u een tweede huis, een vakantiewoning, of iets dat niet uw hoofdverblijf wordt volgens de Spaanse fiscale regels, dan geldt geen van die verlaagde tarieven voor u. Er is geen apart tarief voor niet-ingezetenen: er is simpelweg geen route naar de korting.

De grens bij één miljoen euro

Boven de één miljoen euro springt het tarief naar elf procent, en dat is geen marginaal tarief zoals bij een Nederlandse schijf. De hele prijs wordt belast tegen het hogere tarief. Eén euro boven de grens verandert de hele rekening.

Belast op meer dan u betaalde?

Spanje belast niet simpelweg het bedrag dat u afspreekt. De wet zegt dat de belastbare waarde het hoogste bedrag is van uw koopprijs of de officiële referentiewaarde van het Catastro, een door de overheid toegekend bedrag dat in sommige gebieden boven de marktprijs kan liggen.

Deze referentiewaarde is gratis te controleren, voordat u iets tekent. Het achteraf ontdekken, na het tekenen van de arras, het voorlopige koopcontract, is het ontdekken op een moment dat u er niets meer aan kunt veranderen.

Binnen één maand: de aangifte die niemand u stuurt

Deze belasting is een zelfaangifte. Er komt geen brief, geen factuur, geen herinnering van uw bank. U, of wie u inhuurt, dient de aangifte zelf in, op het formulier Modelo 600, bij de regionale belastingdienst. De termijn is één kalendermaand na de dag van tekenen, niet vanaf het moment dat u er tijd voor heeft.

Zonder bewijs van betaling van deze belasting wordt uw koopakte niet ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. De koop staat op papier nog niet volledig op uw naam.

Twee kosten die u niet betaalt

Op een bestaande woning betaalt u ITP, of de zegelbelasting AJD, nooit beide. Toont een kostenoverzicht beide bedragen bovenop elkaar voor een bestaande woning, dan klopt die regel niet.

En de gemeentelijke "plusvalía", de belasting op de waardestijging van de grond sinds de vorige verkoop, is de rekening van de verkoper, afgehandeld met zijn eigen gemeente. Niet de uwe.