Koopt u een appartement in Spanje? Dan koopt u misschien ook een schuld.
U rekent de prijs, de belasting en de hypotheek door. De onbetaalde VvE-bijdrage van iemand die er maanden niet meer woont, staat op geen enkele checklist, tot hij op uw rekening staat.
Pedro Torres5 min leestijd
U heeft de prijs, de belasting en de hypotheek doorgerekend. Een paar maanden na de overdracht komt er een rekening van de vereniging van eigenaars, voor kosten van de vorige eigenaar, niet van u.
Dat is geen fout van de boekhouding. In Spanje blijft een onbetaalde bijdrage aan de vereniging van eigenaars, de Spaanse VvE, de comunidad de propietarios, aan de woning kleven. Wie de woning nu heeft, betaalt.
Moet ik de VvE-schuld van de vorige eigenaar betalen?
Ja, met een grens. De Spaanse wet maakt de woning zelf aansprakelijk voor onbetaalde bijdragen aan de vereniging van eigenaars, ook als uw eigendom correct is ingeschreven. De grens: het lopende jaar plus de drie volledige kalenderjaren daarvoor. Alles van eerder is niet uw probleem.
Bron: Ley 49/1960 (Propiedad Horizontal), art. noveno, lid 1, letter e) — geverifieerd via directe lezing van het BOE op 08/11/2026, geldende tekst sinds 16/06/2022.
Dit is een grens, geen vrijstelling. Een verkoper die anderhalf jaar niet betaalde, geeft u binnen die grens een echte, specifieke rekening, zonder onderhandeling.
Hoe weet ik hoeveel schuld er op de woning rust?
Bij de notaris moet de verkoper verklaren dat hij de bijdragen heeft betaald, of precies zeggen wat hij nog verschuldigd is, met een certificaat van de secretaris van de vereniging als bewijs. Zonder dat certificaat mag de notaris de verkoop niet afronden, tenzij u als koper daar zelf uitdrukkelijk van afziet.
Bron: mismo art. noveno.1.e), vierde alinea — certificaat verplicht binnen 7 kalenderdagen na aanvraag, tenzij de koper er expliciet van afziet. Geverifieerd 08/11/2026.
| Zonder certificaat | Met certificaat |
|---|---|
| U ontdekt de schuld na de overdracht, al aansprakelijk | U kent het exacte bedrag voor u tekent |
| Aansprakelijkheid blijft hetzelfde: lopend jaar + 3 jaar | Dezelfde grens, maar geen verrassing |
| Notaris mag de verkoop afronden als u ervan afziet | Notaris mag standaard niet verder zonder het certificaat |
Ley 49/1960, art. noveno.1.e).
Is een goed onderhouden gebouw genoeg garantie?
Nee. Een keurig gebouw zegt niets over de persoonlijke betaalgeschiedenis van één eigenaar. Alleen het certificaat beantwoordt die vraag echt, en het aanvragen kost u niets, behalve de korte wachttijd.
De vereniging van eigenaars moet ook een reservefonds aanhouden, van minstens 10% van het jaarlijkse budget. Dat fonds zegt niets over de schuld van één individuele eigenaar, maar toont wel of de vereniging als geheel gezond beheerd wordt.
Bron: Ley 49/1960, art. noveno.1.f) — reservefonds, minimaal 10% van het laatste gewone budget. Geverifieerd 08/11/2026.
Ben ik aansprakelijk voor de VvE-schuld van de vorige eigenaar in Spanje?
Ja, tot een grens: de woning is aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende jaar plus de drie volledige kalenderjaren daarvoor, wie de schuld ook veroorzaakte.
Hoe controleer ik VvE-schulden voor ik een woning in Spanje koop?
Vraag het certificaat van schulden van de vereniging van eigenaars op, afgegeven door de secretaris binnen 7 dagen na aanvraag. De notaris moet dit hebben voor de verkoop wordt afgerond, tenzij de koper daarvan afziet.
Mag de notaris een verkoop afronden zonder VvE-schuldencertificaat?
Alleen als de koper dat uitdrukkelijk toestaat. Zonder die toestemming mag de verkoop niet worden afgerond zonder het certificaat.
Wat is het verschil tussen een Nederlandse VvE en een Spaanse comunidad de propietarios?
Beide beheren een gebouw met meerdere eigenaars. Spanje kent wel een extra regel die in dit artikel centraal staat: onbetaalde bijdragen blijven aan de woning kleven, tot een grens van vier jaar, ook voor een nieuwe eigenaar.