Als u uw Spaanse huis verkoopt, houdt de koper 3% in — en dat is niet uw eindbelasting
U spreekt een prijs af, u gaat naar de notaris, en 3% van wat u kreeg, komt nooit op uw rekening. Niet omdat de koper het houdt — de wet verplicht hem het rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst te betalen, namens u.
Pedro Torres5 min leestijd
U spreekt een verkoopprijs af. U gaat naar de notaris. En 3% van wat u kreeg, komt nooit op uw rekening. Niet omdat de koper het houdt — de wet verplicht hem het rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst te betalen.
Dat gebeurt of u nu veel winst maakte, een beetje, of niets. Het is niet uw eindafrekening. Het is een voorschot — en bijna niemand weet wat het echte bedrag daaronder is.
Waarom houdt uw koper 3% van uw verkoopprijs in?
Verkoopt u als niet-ingezetene zonder vaste vestiging in Spanje, dan moet uw koper 3% van de afgesproken prijs inhouden en aan de belastingdienst betalen, als voorschot op uw belasting (RDL 5/2004, art. 25.2, eerste lid). Het geldt over de prijs, niet over de winst — dus ook bij weinig of geen winst wordt ingehouden.
Betaalt uw koper die 3% niet, dan mag de belastingdienst het huis zelf — nu in handen van de nieuwe eigenaar — aanspreken voor het laagste van de onbetaalde inhouding of uw werkelijke belasting (RDL 5/2004, art. 25.2, derde lid). Eén reden meer om te checken dat het echt gebeurd is.
Wat is de echte belasting: 3% van de prijs, of iets anders?
Uw werkelijke belasting is 19% van de echte winst — de verkoopprijs minus uw geverifieerde aankoopkosten (wat u betaalde, plus de belasting, notaris- en registratiekosten van destijds, plus gedocumenteerde verbeteringen). Dat tarief van 19% geldt voor iedere niet-ingezetene, EU of niet, anders dan het 24%-tarief op ander niet-ingezeteneninkomen.
Dat 19% is lager dan het algemene tarief van 24% dat voor ander niet-ingezeteneninkomen geldt. Winst op een verkoop krijgt zijn eigen, gunstigere tarief — wie er ook verkoopt (RDL 5/2004, art. 25.1.f).3º).
| Scenario | 3% ingehouden bij de notaris | 19% werkelijk verschuldigd | Resultaat |
|---|---|---|---|
| Gekocht voor 200.000€, verkocht voor 300.000€ | 9.000€ | 19% van ~100.000€ winst ≈ 19.000€ | U betaalt circa 10.000€ bij |
| Gekocht voor 280.000€, verkocht voor 300.000€ | 9.000€ | 19% van ~20.000€ winst ≈ 3.800€ | U krijgt circa 5.200€ terug |
Vereenvoudigd eigen voorbeeld, vóór aftrek van gedocumenteerde aankoopkosten en verbeteringen, die de belastbare winst verder zouden verlagen.
Twee termijnen, twee verschillende verantwoordelijken
Uw koper betaalt de 3% binnen één maand na de verkoop aan de belastingdienst (Modelo 211) — dat is zijn verplichting, niet de uwe. U dient zelf, apart, uw eigen aangifte in over de werkelijke winst (Modelo 210), in een venster van drie maanden dat ingaat één maand na de verkoop — in de praktijk ruwweg tussen maand 1 en maand 4 na ondertekening.
Daar vindt de verrekening plaats: is 19% van uw werkelijke winst lager dan de al ingehouden 3%, dan krijgt u het verschil terug. Is het meer, dan betaalt u bij. Niemand berekent dit automatisch voor u — u dient het zelf in, of u laat geld bij de belastingdienst liggen dat van u was.
Waarom houdt mijn koper 3% in als ik mijn Spaanse huis verkoop?
De Spaanse wet verplicht de koper om 3% van de afgesproken prijs in te houden en aan de belastingdienst te betalen, als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de niet-ingezeten verkoper — ongeacht de werkelijke winst.
Wat is het echte tarief voor vermogenswinst van niet-ingezetenen in Spanje?
19% van de werkelijke winst — de verkoopprijs minus de gedocumenteerde aankoopkosten en verbeteringen. Dit tarief geldt voor elke niet-ingezetene, EU of niet, en is lager dan het algemene tarief van 24%.
Hoe krijg ik het verschil terug als er te veel is ingehouden?
Door zelf Modelo 210 in te dienen met uw werkelijke winst, binnen het venster van drie maanden dat ingaat één maand na de verkoop. Is 19% van uw werkelijke winst lager dan de ingehouden 3%, dan krijgt u het verschil terug.
Moet de koper altijd 3% inhouden, ook als ik verlies maak?
Ja. De inhouding geldt over de verkoopprijs, niet over de winst — ook bij weinig of geen winst wordt de 3% ingehouden. De verrekening volgt pas bij uw eigen aangifte.