Spanien besteuert Ihre Wohnung, Deutschland auch — das Doppelbesteuerungsabkommen regelt nur, wie
Ein Doppelbesteuerungsabkommen klingt nach Schutz. Bei einer Immobilie in Spanien bedeutet es vor allem: Spanien zuerst, Deutschland danach — und nicht immer auf die Art, die Sie erwarten.
Pedro Torres7 Min. Lesezeit
Sie haben vom Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland gehört und denken: dann zahle ich ja nicht doppelt. Richtig — aber das Abkommen verhindert nicht, dass Spanien zuerst zugreift. Es regelt nur, was danach in Deutschland passiert.
Und bei Immobilien gibt es eine Ausnahme von der Regel, die viele überrascht: Deutschland rechnet die spanische Steuer meist nicht einfach "heraus", sondern an.
Spanien darf zuerst besteuern — Mieteinnahmen und Verkaufsgewinn eingeschlossen
Das Abkommen erkennt Spanien ausdrücklich das Recht zu, Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in Spanien zu besteuern — das schließt Mieteinnahmen ebenso ein wie den Gewinn aus einem späteren Verkauf.
Quelle: Convenio entre el Reino de España y la República Federal de Alemania para evitar la doble imposición (BOE-A-2012-10212), Art. 6 (rentas inmobiliarias) y Art. 13.1 (ganancias de capital sobre inmuebles) — in Kraft seit 18/10/2012, geprüft über Códice (`mcp__codice__estado`) am 08/11/2026, Status: vigente.
Die Ausnahme, die überrascht: Anrechnung statt Freistellung
Für die meisten Einkunftsarten wendet Deutschland die Freistellungsmethode an: Was in Spanien schon besteuert wurde, bleibt in Deutschland einkommensteuerfrei (wirkt sich aber auf den Steuersatz der übrigen Einkünfte aus, Progressionsvorbehalt). Bei Immobilieneinkünften — Mieteinnahmen ebenso wie der Veräußerungsgewinn — gilt diese Freistellung nicht. Hier zählt die ausdrückliche Ausnahme des Abkommens: die Anrechnungsmethode (credit method).
In der Praxis bedeutet das: Deutschland erhebt grundsätzlich weiterhin seine eigene Steuer auf diese Einkünfte, rechnet die in Spanien bereits gezahlte Steuer aber auf die deutsche Steuerschuld an — statt die Einkünfte komplett freizustellen. Das ist das Gegenteil dessen, was viele erwarten, wenn sie "Doppelbesteuerungsabkommen" hören.
Quelle: Convenio España-Alemania 2012, Art. 22.2 — Absatz a) legt die Freistellungsmethode als Grundregel fest; Absatz b), Ziffer vii) nimmt ausdrücklich "Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich der Einkünfte aus dessen Veräußerung)... soweit das Vermögen nicht tatsächlich einer Betriebsstätte zugeordnet ist" von dieser Freistellung aus. Geprüft über Códice am 08/11/2026.
| Einkunftsart | Methode in Deutschland |
|---|---|
| Die meisten Einkunftsarten (Grundregel) | Freistellung (Art. 22.2.a) |
| Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie | Anrechnung (Art. 22.2.b.vii) |
| Veräußerungsgewinn beim Verkauf der Immobilie | Anrechnung (Art. 22.2.b.vii) |
Quelle: Convenio España-Alemania 2012 (BOE-A-2012-10212), Art. 22.2, verificado en Códice el 08/11/2026.
Was das Abkommen NICHT regelt: Erbschaft und Schenkung
Anders als Frankreich hat Deutschland mit Spanien kein eigenes zweiseitiges Abkommen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer. Diese Lücke ist keine Annahme — eine gezielte Suche im amtlichen BOE-Katalog nach einem solchen Abkommen zwischen Spanien und Deutschland ergab kein Ergebnis.
Geprüft über `mcp__codice__catalogo` am 08/11/2026 — keine Treffer für ein bilaterales Abkommen Spanien-Deutschland zu Erbschaft/Schenkung. Eine Erbschaft mit spanischer Immobilie und deutschen Erben kann daher in beiden Ländern eigenständig besteuert werden, ohne das Netz dieses Abkommens.
Verhindert das Doppelbesteuerungsabkommen, dass Spanien meine Mieteinnahmen besteuert?
Nein. Das Abkommen erkennt Spanien ausdrücklich das Recht zu, Einkünfte aus einer spanischen Immobilie zu besteuern. Es regelt nur, wie Deutschland die bereits gezahlte spanische Steuer berücksichtigt.
Wird meine spanische Steuer in Deutschland einfach freigestellt?
Bei Immobilieneinkünften nicht. Hier gilt ausdrücklich die Anrechnungsmethode statt der sonst üblichen Freistellungsmethode — Deutschland rechnet die spanische Steuer an, statt die Einkünfte komplett freizustellen.
Regelt das Abkommen auch die Erbschaftssteuer auf meine spanische Immobilie?
Nein. Zwischen Spanien und Deutschland besteht kein eigenes Abkommen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer — anders als beispielsweise bei Frankreich. Beide Länder können unabhängig voneinander besteuern.