Finanziert Ihre deutsche Bank wirklich den Kauf in Spanien? Zwei Wege, ein Unterschied
Sie haben das Haus gefunden. Jetzt kommt die Frage, die niemand vorher klar beantwortet: Wer finanziert das — und worauf?
Pedro Torres6 Min. Lesezeit
Sie denken zuerst an Ihre eigene Bank in Deutschland — die Bank, die Ihre Einkommensnachweise schon kennt. Das kann funktionieren. Aber fast nie so, wie Sie es sich vorstellen.
Je nachdem, welchen Weg Sie wählen, hypothekiert die Bank entweder eine Immobilie, die Sie bereits in Deutschland besitzen — oder die spanische Immobilie selbst, nach spanischem Recht, mit eigenen Grenzen bei Beleihung und Unterlagen.
Weg 1: die deutsche Bank — meist gegen eine Immobilie, die Sie schon besitzen
Nach den Angaben eines deutschen Finanzierungsvermittlers mit eigenem Standort auf Mallorca läuft die Finanzierung über eine deutsche Bank meist als klassisches Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung (häufig zehn Jahre) — abgesichert über eine bereits lastenfreie Immobilie in Deutschland, nicht über das spanische Objekt.
Quelle: Dr. Klein, Seite „Baufinanzierung Mallorca" (drklein.de), abgerufen am 08/11/2026 — Angabe eines Finanzierungsvermittlers, keine Bankenaufsichtsquelle. Kein Zinssatz wird hier genannt; verlangen Sie immer ein schriftliches Angebot.
Dieselbe Quelle nennt einen konkreten Kooperationspartner für Mallorca und Ibiza: die PSD Bank Rhein-Ruhr, die dort nach eigenen Angaben des Vermittlers auch direkt mit der spanischen Immobilie als Sicherheit finanziert — die Regel "immer nur gegen deutsches Eigentum" gilt also nicht ausnahmslos. Fragen Sie konkret nach, welche Bank welche Sicherheit verlangt.
Weg 2: die spanische Bank — Ihre Zweitwohnung selbst als Sicherheit, mit eigener Grenze
Finanziert eine spanische Bank direkt, wird die spanische Immobilie selbst zur Sicherheit. Nach Angaben von idealista liegt die Beleihungsgrenze für Nicht-Residenten meist bei 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises — bei Residenten in Spanien sind dagegen bis zu rund 80 Prozent üblich. Das bedeutet: Sie bringen in der Regel rund 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises selbst mit, zusätzlich zu den rund 10 Prozent Kaufnebenkosten.
Quelle: idealista/news, "Als Ausländer eine Hypothek in Spanien beantragen", veröffentlicht am 10/01/2022, abgerufen am 08/11/2026 — Marktpraxis einzelner Banken, keine gesetzlich fixierte Höchstgrenze.
| Deutsche Bank | Spanische Bank | |
|---|---|---|
| Sicherheit | Meist eine bereits lastenfreie Immobilie in Deutschland | Die spanische Immobilie selbst |
| Übliche Beleihung | Nicht pauschal genannt — abhängig vom deutschen Objekt | 60–70 % des Kaufpreises (Nicht-Residenten) |
| Zinsart | Meist fest, ca. 10 Jahre gebunden | Variabel (Euríbor) oder fest, je nach Bank |
| Eigenkapitalbedarf | Abhängig vom Beleihungsspielraum der deutschen Immobilie | Ca. 40–50 % des Kaufpreises + Nebenkosten |
Quelle: Dr. Klein (drklein.de) und idealista/news (10/01/2022), beide abgerufen am 08/11/2026 — Marktpraxis, kein gesetzlicher Rahmen.
Was eine spanische Bank von Ihnen verlangt — und die zehn Tage, die danach kommen
Für die spanische Finanzierung nennt dieselbe Quelle eine wiederkehrende Liste: Reisepass, Nachweis, dass Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, Arbeitsvertrag und letzte Gehaltsabrechnungen, ein Jahr Kontoauszüge des Gehaltskontos, die letzte Steuererklärung aus Ihrem Wohnsitzland, die letzten drei Nachweise laufender Kreditraten sowie der Kaufvertrag oder — falls noch nicht vorhanden — der Reservierungsvertrag (arras).
Sobald eine spanische, regulierte Bank den Kredit bewilligt, dürfen Sie nicht sofort zum Notar. Sie haben Anspruch auf die Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) — ein verbindliches Angebot, das die Bank nicht mehr ändern darf — mindestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift.
Quelle: Ley 5/2019, Art. 14.1.a) — in Kraft seit 16/06/2019, geprüft über Códice am 08/11/2026.
Kann meine deutsche Bank direkt eine Immobilie in Spanien finanzieren?
In der Praxis meist nur, wenn eine bereits lastenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit dient — nicht die spanische Immobilie selbst. Einzelne Partnerbanken für Mallorca/Ibiza finanzieren nach Angaben eines Vermittlers aber auch direkt gegen die spanische Immobilie.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine spanische Bankfinanzierung als Nicht-Resident?
Nach Marktpraxis üblicherweise rund 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, da spanische Banken Nicht-Residenten meist nur 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises finanzieren — zusätzlich zu den rund 10 Prozent Kaufnebenkosten.
Was ist die FEIN und warum ist sie wichtig?
Die FEIN ist das verbindliche Darlehensangebot, das eine regulierte Bank in Spanien mindestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift beim Notar vorlegen muss — die Bank darf die Bedingungen danach nicht mehr ändern.