Neubau oder Gebrauchtimmobilie: Welche Steuer Sie in Spanien wirklich zahlen
Eine Wohnung sieht neu aus. Das sagt noch nichts darüber, welche Steuer Sie beim Kauf zahlen.
Pedro Torres6 Min. Lesezeit
Zwei Wohnungen, beide kaum bewohnt, beide „wie neu". Trotzdem zahlen Sie beim Kauf möglicherweise eine völlig andere Steuer — und das liegt nicht am Zustand des Gebäudes.
Viele Käufer gehen davon aus, dass ein neueres Gebäude automatisch der Mehrwertsteuer unterliegt. Das ist falsch — und der Irrtum kann teuer werden, wenn er die Kalkulation verschiebt.
Entscheidet das Alter des Gebäudes oder der Verkäufer?
Es entscheidet, wer verkauft — nicht, wie alt das Gebäude ist. Nur der erste Verkauf durch den Bauträger nach Fertigstellung des Neubaus oder einer vollständigen Sanierung unterliegt der Mehrwertsteuer. Jeder spätere Weiterverkauf gilt steuerlich als Gebrauchtimmobilie und ist von der Mehrwertsteuer befreit.
Quelle: Ley 37/1992 (Mehrwertsteuergesetz), Art. 91.Uno.1.7º (Steuersatz für Wohnimmobilien) und Art. 20.Uno.22º.A (Befreiung des zweiten und jeden weiteren Verkaufs) — geprüft über Códice am 08.11.2026.
Eine kaum bewohnte „Neubau"-Wohnung, die ihr Eigentümer privat weiterverkauft, zählt steuerlich bereits als Gebrauchtimmobilie — auch wenn sie aussieht wie am ersten Tag.
Zahlen Sie beim Neubau nur die Mehrwertsteuer?
Nein. Da der Kauf eines Neubaus nicht der ITP unterliegt, fällt zusätzlich zur Mehrwertsteuer die variable Stempelsteuer (AJD) an — in der Comunitat Valenciana 1,4 % im Regelfall, oder nur 0,1 %, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie entfällt dieser Zuschlag vollständig — Sie zahlen ausschließlich die ITP.
Quelle: Real Decreto Legislativo 1/1993, Art. 7.5 und Art. 31.2 (AJD nur auf Urkunden außerhalb der ITP) sowie Ley 13/1997 CV, Art. 14, Apartados Uno und Cuatro (Sätze 0,1 % bzw. 1,4 %) — geprüft über Códice am 08.11.2026.
| Neubau (erster Verkauf) | Gebrauchtimmobilie | |
|---|---|---|
| Hauptsteuer | Mehrwertsteuer (IVA) 10 % | Grunderwerbsteuer (ITP) 9 % / 11 % |
| Zusätzliche Stempelsteuer (AJD) | 1,4 % (0,1 % bei Hauptwohnsitz) | Keine |
| Wer zahlt diese Kombination | Käufer vom Bauträger | Käufer bei jedem Weiterverkauf |
Fuente: Ley 37/1992 arts. 91.Uno.1.7º y 20.Uno.22º.A; RDL 1/1993 arts. 7.5 y 31.2; Ley 13/1997 CV art. 14 — verificados en Códice el 08/11/2026.
Warum lohnt sich diese Rechnung vor dem Angebot?
Der Unterschied zwischen beiden Wegen liegt oft im Detail der Steuerlast, nicht im sichtbaren Zustand der Immobilie. Bevor Sie ein Angebot abgeben, lohnt sich die Frage, ob es sich um den ersten Verkauf durch den Bauträger handelt oder um einen Weiterverkauf — das allein bestimmt, welche Steuerkombination auf Sie zukommt.
Zahle ich Mehrwertsteuer, wenn das Haus erst vor fünf Jahren gebaut wurde?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob Sie direkt vom Bauträger beim ersten Verkauf kaufen oder von einem privaten Weiterverkäufer. Im zweiten Fall zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), unabhängig vom Baujahr.
Zahle ich beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auch die Stempelsteuer (AJD)?
Nein. Eine Gebrauchtimmobilie unterliegt der ITP, und diese schließt die variable Stempelsteuer ausdrücklich aus. Nur Käufe, die der Mehrwertsteuer unterliegen — also Neubauten vom Bauträger — zahlen zusätzlich AJD.
Welche Kombination ist insgesamt teurer, Neubau oder Gebrauchtimmobilie?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, da die Sätze unterschiedlich strukturiert sind (10 % IVA + 1,4 % AJD beim Neubau gegenüber 9 % oder 11 % ITP beim Weiterverkauf) und je nach Immobilienwert unterschiedlich ausfallen. Rechnen Sie beide Varianten für Ihren konkreten Kaufpreis durch.