Spanische Ferienwohnung als Deutscher: zwei völlig verschiedene Steuern, die Sie betreffen
Niemand hat Ihnen gesagt, dass eine leerstehende Wohnung in Spanien eine eigene jährliche Steuererklärung auslöst — auch ohne einen einzigen Euro Mieteinnahme.
Pedro Torres7 Min. Lesezeit
Sie besitzen eine Wohnung in Spanien, nutzen sie ein paar Wochen im Jahr selbst — und vermieten den Rest der Zeit nicht. Trotzdem erwartet Sie jedes Jahr eine spanische Steuererklärung. Nicht, weil Sie etwas falsch gemacht haben. Weil der bloße Besitz als fiktives Einkommen gilt.
Vermieten Sie die Wohnung doch, ändert sich die Rechnung komplett — eine andere Steuer, ein anderer Satz, andere Regeln. Zwei Situationen, zwei völlig unterschiedliche Erklärungen, die oft verwechselt werden.
Steht die Wohnung leer: eine fiktive Mieteinnahme, die Sie nie erhalten haben
Für eine Immobilie, die Sie nicht vermieten und die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, unterstellt das spanische Steuerrecht eine fiktive Einnahme: 2 Prozent des Katasterwerts (valor catastral) pro Jahr, anteilig nach Besitztagen.
Liegt in Ihrer Gemeinde eine allgemeine Neubewertung der Katasterwerte vor, die in diesem oder den letzten zehn Steuerjahren in Kraft getreten ist, sinkt der Satz auf 1,1 Prozent. Welcher Satz für Ihre konkrete Immobilie gilt, hängt vom Katasterstatus Ihrer Gemeinde ab — nicht pauschal annehmen, im Zweifel prüfen.
Quelle: Ley 35/2006, Art. 85.1 (Imputación de rentas inmobiliarias) — in dieser Fassung in Kraft seit 02/10/2026, geprüft über Códice am 08/11/2026. Die Regel für Nicht-Residenten übernimmt diese Berechnung über den Verweis in Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 24.5 (geprüft am selben Tag).
Auf diese fiktive Einnahme wird anschließend der Steuersatz angewendet, der auch für reale Mieteinnahmen gilt (siehe unten) — bei einem deutschen Eigentümer also in der Regel 19 Prozent, nicht 24 Prozent.
Vermieten Sie: 19 statt 24 Prozent, weil Deutschland EU-Mitglied ist
Vermieten Sie Ihre Wohnung tatsächlich, wird die reale Miete besteuert. Der allgemeine Satz für Nicht-Residenten ohne Betriebsstätte liegt bei 24 Prozent. Für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in einem anderen EU- oder EWR-Staat mit tatsächlichem Informationsaustausch — Deutschland erfüllt diese Voraussetzung als EU-Mitglied — gilt stattdessen der reduzierte Satz von 19 Prozent.
Quelle: Real Decreto Legislativo 5/2004 (konsolidierter Text IRNR), Art. 25.1.a) — in dieser Fassung in Kraft seit 01/01/2015, geprüft über Códice am 08/11/2026.
Ein zweiter Vorteil, der nur EU/EWR-Residenten zusteht: Sie dürfen tatsächliche, nachweisbare Ausgaben abziehen, die direkt und untrennbar mit den in Spanien erzielten Einnahmen verbunden sind — zum Beispiel Instandhaltung, Gemeinschaftskosten oder Verwaltungsgebühren der Vermietung. Ein Nicht-EU-Vermieter hat dieses Abzugsrecht nicht in derselben Form.
Quelle: Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 24.6.1.a) — geprüft über Códice am 08/11/2026.
| Wohnung steht leer | Wohnung wird vermietet | |
|---|---|---|
| Besteuerungsgrundlage | 2 % (oder 1,1 %) des Katasterwerts, fiktiv | Tatsächliche Mieteinnahme |
| Satz für deutsche Eigentümer | 19 % | 19 % |
| Kosten absetzbar? | Nicht anwendbar | Ja, bei direktem Bezug zur Einnahme (EU-Vorteil) |
Quelle: Ley 35/2006 Art. 85.1 und RDL 5/2004 Arts. 24.5, 24.6.1.a), 25.1.a), verificadas en Códice el 08/11/2026.
Welches Formular, wann
Beide Situationen — fiktive Einnahme ohne Vermietung und reale Mieteinnahme — werden über dasselbe Formular erklärt, das Modelo 210, allerdings in unterschiedlichen Fristen je nach Fall. Wer beides im selben Jahr hat (teilweise vermietet, teilweise leer), muss unter Umständen mehr als eine Erklärung einreichen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn meine spanische Wohnung leer steht und ich sie nicht vermiete?
Ja. Spanien unterstellt eine fiktive Einnahme von 2 Prozent des Katasterwerts (1,1 Prozent bei kürzlich neu bewerteten Gemeinden), auf die als deutscher Eigentümer der reduzierte Satz von 19 Prozent angewendet wird.
Warum zahle ich als Deutscher 19 Prozent und nicht 24 Prozent auf meine Mieteinnahmen?
Der reduzierte Satz von 19 Prozent gilt für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in einem EU- oder EWR-Staat mit Informationsaustausch. Deutschland erfüllt diese Voraussetzung als EU-Mitgliedstaat.
Kann ich Kosten von meinen Mieteinnahmen in Spanien abziehen?
Als EU-Resident ja — sofern die Kosten direkt und untrennbar mit den in Spanien erzielten Mieteinnahmen verbunden sind, etwa Instandhaltung oder Verwaltung der Vermietung.