Notar und Grundbuch: Was der Immobilienkauf in Spanien wirklich kostet — auch nach der Hypothekenreform
Viele glauben, die Reform von 2019 habe Notar und Grundbuch komplett zur Bank verschoben. Das stimmt nur zur Hälfte.
Pedro Torres7 Min. Lesezeit
Seit 2019 zahlt in Spanien die Bank einen großen Teil der Hypothekenkosten. Viele Käufer schließen daraus: Notar und Grundbuch kosten mich nichts mehr. Das stimmt nur für die Darlehensurkunde — nicht für die Kaufurkunde selbst.
Der Kauf der Immobilie und die Aufnahme des Darlehens sind rechtlich zwei getrennte Urkunden. Die Reform hat nur eine davon verändert.
Was deckt die Reform von 2019 wirklich ab?
Nur die Kosten der Darlehensurkunde: Notar, Grundbucheintragung der Hypothek und die damit verbundene Verwaltungsstelle (Gestoría) trägt seitdem die Bank. Die Kaufurkunde — ein eigener Rechtsakt, den das Gesetz nicht anfasst — zahlen Sie weiterhin selbst.
Quelle: Ley 5/2019 (LCCI), Art. 14.1.e) — geprüft über Códice am 08.11.2026. Das Gesetz listet ausdrücklich: Begutachtung (Tasación) beim Käufer, Gestoría bei der Bank, Notar und Kopien der Darlehensurkunde bei der Bank, Grundbucheintragung der Garantien bei der Bank.
Notar und Grundbuch der Kaufurkunde bleiben Ihre Kosten — mit Hypothek wie ohne. Die Reform von 2019 hat ausschließlich die Darlehensurkunde verändert.
Wie hoch sind Notar und Grundbuch der Kaufurkunde tatsächlich?
Beide Gebühren folgen amtlichen, nach Kaufpreis gestaffelten Tarifen — mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Rabatt von 5 % und zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer. Für typische Kaufpreise ergeben sich diese Beträge:
| Kaufpreis | Notar | Grundbuch | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | ≈ 383 € | ≈ 197 € | ≈ 580 € |
| 200.000 € | ≈ 412 € | ≈ 214 € | ≈ 626 € |
| 300.000 € | ≈ 470 € | ≈ 249 € | ≈ 719 € |
| 500.000 € | ≈ 584 € | ≈ 318 € | ≈ 902 € |
Fuente: cálculo propio sobre RD 1426/1989 (notaría) y RD 1427/1989 (registro), con la rebaja obligatoria del 5 % (RDL 8/2010) y el 21 % de IVA — módulo `lib/fiscal/aranceles.ts`, verificado en código el 08/11/2026. Algunos notarios aplican además un descuento potestativo de hasta el 10 %, no garantizado.
Was zahlen Sie zusätzlich für die Begutachtung der Immobilie?
Die Begutachtung (Tasación) trägt weiterhin der Käufer — daran hat die Reform nichts geändert. Der Preis ist nicht amtlich festgelegt, sondern Marktpreis: üblicherweise 250-450 € für eine Standardwohnung, 400-600 € für ein größeres Einfamilienhaus.
Brauchen Sie eine eigene Gestoría?
Finanzieren Sie mit Hypothek, übernimmt die mit dem Darlehen verbundene Gestoría die Bank — für Sie kostenlos. Entscheiden Sie sich unabhängig davon für eine eigene Gestoría, etwa bei einem Barkauf, bewegen sich die Honorare frei zwischen 300 und 500 €, da es dafür keinen amtlichen Tarif gibt.
Zahle ich nach der Reform von 2019 noch Notarkosten?
Ja, für die Kaufurkunde. Die Reform hat nur die Darlehensurkunde der Hypothek zur Bank verschoben — Notar und Grundbuch der Kaufurkunde bleiben beim Käufer, mit oder ohne Hypothek.
Sind Notar- und Grundbuchkosten in Spanien amtlich festgelegt?
Ja, beide folgen gestaffelten amtlichen Tarifen (RD 1426/1989 für Notare, RD 1427/1989 für das Grundbuch), mit einem vorgeschriebenen Rabatt von 5 % und zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer.
Wer zahlt die Begutachtung (Tasación) der Immobilie?
Der Käufer — unabhängig von der Reform von 2019. Der Preis ist frei verhandelbar und liegt für eine Standardwohnung üblicherweise bei 250-450 €.