3 % vom Verkaufspreis: Was beim Verkauf Ihrer spanischen Immobilie automatisch einbehalten wird
Sie verkaufen Ihre Wohnung in Spanien. Beim Notartermin fehlen plötzlich 3 % vom vereinbarten Preis — nicht als Gebühr, sondern als Steuerabzug, den der Käufer selbst einbehalten muss.
Pedro Torres6 Min. Lesezeit
Sie haben einen Käufer gefunden, den Preis vereinbart, den Notartermin festgelegt. Und dann steht im Entwurf der Urkunde eine Zeile, die Sie nicht erwartet haben: 3 % des Preises gehen nicht an Sie, sondern direkt ans spanische Finanzamt.
Das ist kein Fehler des Notars und keine zusätzliche Gebühr. Es ist ein gesetzlicher Steuerabzug, zu dem der Käufer verpflichtet ist — unabhängig davon, ob Sie beim Verkauf überhaupt einen Gewinn gemacht haben.
Warum behält der Käufer 3 % ein, und wer bekommt das Geld?
Verkauft ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien ohne feste Niederlassung, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und innerhalb eines Monats beim Finanzamt anzumelden und abzuführen — als Vorauszahlung auf Ihre Steuerschuld, nicht als eigene Käufersteuer.
Quelle: Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), Art. 25.2 — geprüft über die amtliche BOE-Datenbank (Códice) am 08/11/2026, in Kraft seit 01/01/2015. Unterbleibt der Abzug, haftet die Immobilie selbst bis zur Höhe des geschuldeten Betrags.
Die 3 % sind eine Vorauszahlung, keine endgültige Steuer. Haben Sie beim Verkauf einen kleineren Gewinn gemacht — oder sogar einen Verlust —, können Sie die Differenz zurückfordern.
Wie hoch ist die tatsächliche Steuer auf den Verkaufsgewinn?
Der reale Steuersatz auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie beträgt 19 % — und das unabhängig davon, aus welchem Land der Verkäufer kommt. Dieser Satz gilt für alle Veräußerungsgewinne von Nicht-Residenten gleich, nicht nur für EU-Bürger.
Quelle: RDL 5/2004, Art. 25.1.f).3.º — geprüft über Códice am 08/11/2026. Dieser feste Satz von 19 % für Veräußerungsgewinne unterscheidet sich vom allgemeinen Satz des Art. 25.1.a) (24 % bzw. 19 % je nach Wohnsitzstaat), der für andere Einkünfte gilt.
| Betrag | Wer meldet | Formular | Frist | |
|---|---|---|---|---|
| Steuerabzug beim Verkauf | 3 % des Preises | Käufer | Modelo 211 | 1 Monat nach der Urkunde |
| Tatsächliche Steuer auf den Gewinn | 19 % des Gewinns | Verkäufer | Modelo 210 | Ca. 3 Monate nach der Urkunde, plus 1 Monat zur Zahlung oder Erstattung |
Fuente: RDL 5/2004 arts. 25.1.f).3.º y 25.2, verificados en Códice el 08/11/2026. Plazos administrativos de la AEAT, sujetos a confirmación directa en cada ejercicio.
Wie bekommen Sie zu viel einbehaltenes Geld zurück?
Mit dem Modelo 210 rechnen Sie Ihren tatsächlichen Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus nachweisbare Kosten) selbst ab. War die einbehaltene Summe höher als die geschuldete Steuer von 19 % auf den realen Gewinn, erstattet das Finanzamt die Differenz.
Muss ich die 3 % auch zahlen, wenn ich beim Verkauf keinen Gewinn gemacht habe?
Der Käufer muss die 3 % unabhängig vom tatsächlichen Gewinn einbehalten und abführen. Haben Sie keinen oder einen kleineren Gewinn gemacht, fordern Sie die Differenz über das Modelo 210 zurück.
Gilt der Steuersatz von 19 % auch für mich als deutschen Verkäufer?
Ja. Der Satz von 19 % auf den Veräußerungsgewinn (Art. 25.1.f.3º RDL 5/2004) gilt für alle Nicht-Residenten ohne feste Niederlassung in Spanien gleich, unabhängig vom Wohnsitzland.
Was passiert, wenn der Käufer die 3 % nicht einbehält?
Die Immobilie selbst haftet bis zur Höhe des nicht abgeführten Betrags — ein zusätzlicher Grund, den Steuerabzug im Kaufvertrag korrekt zu dokumentieren, unabhängig davon, wer ihn tatsächlich berechnet.