Votre maison en Espagne entre dans le calcul de votre IFI — mais rarement deux fois dans votre facture
Vous pensiez que l'impôt sur la fortune s'arrêtait aux frontières. Pour l'immobilier d'un résident fiscal français, ce n'est pas le cas — et il vaut mieux le savoir avant de signer, pas après.
Pedro Torres6 min de lecture
Vous achetez en Espagne, vous continuez à vivre et à déclarer vos impôts en France. Votre réflexe : ce bien espagnol reste une affaire espagnole. Pour l'IFI, c'est faux.
Si vous êtes résident fiscal français, votre patrimoine immobilier mondial entre dans le calcul de votre impôt sur la fortune immobilière — pas seulement ce que vous possédez en France.
L'IFI compte votre immobilier partout dans le monde, pas seulement en France
Le Code général des impôts soumet à l'IFI tout foyer fiscal dont la valeur des actifs immobiliers nets dépasse 1 300 000 €, au 1er janvier. Le calcul lui-même démarre dès 800 000 €, avec un premier taux de 0,50 % sur la tranche comprise entre ces deux seuils.
Seuils de l'article 964 du Code général des impôts, vérifiés au 08/11/2026. Une proposition parlementaire visant à relever le seuil de 1 300 000 € à 3 500 000 € circulait à cette date, sans confirmation qu'elle ait été adoptée — vérifiez le seuil en vigueur au moment de votre déclaration.
Pour un résident fiscal français, ce calcul inclut votre maison en Espagne, votre résidence en France, et tout autre bien immobilier détenu ailleurs dans le monde — additionnés dans un seul et même patrimoine net taxable.
L'Espagne a aussi son propre impôt sur le patrimoine — mais pas pour tout le monde
L'Espagne impose les non-résidents sur les biens qu'ils y détiennent par ce que la loi espagnole appelle l'obligación real : seuls les biens situés en Espagne entrent dans le calcul, jamais votre patrimoine français.
| Point | Règle |
|---|---|
| Base imposable | Uniquement les biens situés en Espagne |
| Minimum exonéré | 700 000 € (barème de l'État, applicable aussi aux non-résidents) |
| Déclenchement | Seulement si la valeur nette dépasse ce seuil |
Source : Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, arts. 5.Uno.b) et 28.Dos/Tres, lecture directe du BOE le 08/11/2026.
Autrement dit : si votre bien espagnol vaut, net de toute dette, moins de 700 000 €, vous ne devez probablement rien à l'Espagne sur ce point précis. L'IFI français, lui, continue de s'appliquer dès que votre patrimoine immobilier mondial dépasse son propre seuil.
Un convenio de 1995 évite que les deux impôts s'additionnent sans limite
La convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 contre la double imposition couvre explicitement, outre l'impôt sur le revenu, l'impôt sur le patrimoine des deux pays — y compris, par sa clause d'extension, l'impôt qui a succédé à celui nommé dans le texte d'origine.
Vérifié par lecture directe du Convenio España-Francia de 10/10/1995 (BOE-A-1997-12729) : l'article 23.1.a attribue l'imposition des biens immobiliers à l'État où ils sont situés — l'Espagne, pour votre bien espagnol. L'article 24.1.b fait obligation à la France de déduire, du montant de l'IFI dû, un crédit égal à l'impôt espagnol effectivement payé sur ce même bien, dans la limite de la part d'IFI qui lui correspond.
Concrètement : si l'Espagne a taxé votre bien au titre de son propre impôt sur le patrimoine, ce montant vient en déduction de votre IFI français, et non en addition. Si l'Espagne n'a rien prélevé — bien sous le seuil des 700 000 € — il n'y a simplement rien à créditer, et l'IFI français s'applique pour la part qui lui revient.
Ma maison en Espagne compte-t-elle dans mon IFI si je vis en France ?
Oui, si vous êtes résident fiscal français. L'IFI porte sur votre patrimoine immobilier mondial, pas seulement sur vos biens situés en France, dès que ce patrimoine net dépasse le seuil fixé par l'article 964 du Code général des impôts.
Vais-je payer l'impôt sur le patrimoine deux fois, en France et en Espagne ?
Rarement intégralement. La convention franco-espagnole de 1995 oblige la France à déduire de votre IFI un crédit égal à l'impôt espagnol effectivement payé sur ce bien, dans la limite de l'IFI qui lui correspond.
L'Espagne taxe-t-elle automatiquement mon bien au titre de son impôt sur le patrimoine ?
Non. L'Espagne n'impose les non-résidents que sur les biens situés sur son territoire, et seulement si leur valeur nette dépasse 700 000 €. En dessous de ce seuil, aucun impôt espagnol n'est dû sur ce point.