Renégocier votre prêt espagnol : ce qui est taxé, et ce qui ne l'est pas

Vous avez signé votre prêt espagnol au taux proposé par le marché cette année-là. Les taux ont bougé depuis — peut-être en votre faveur. Demander à votre banque de revoir les conditions semble simple. Puis quelqu'un évoque le droit de timbre sur le nouvel acte, et l'idée est discrètement abandonnée.

Pour le changement qui compte le plus pour la majorité des gens — le taux, ou la durée restante — cette crainte n'a aucun fondement. La loi le dit directement.

Changer de taux ou de durée : zéro droit de timbre, par la loi nationale

Quand vous obtenez de votre banque actuelle un changement du taux d'intérêt, de la durée du prêt, ou des deux — appelé novación modificativa — la loi espagnole l'exonère purement et simplement du droit de timbre notarial (AJD) qui s'appliquerait sinon à un acte hypothécaire. Pas une remise : une exonération totale.

Dans la Comunitat Valenciana (Costa Blanca), le gouvernement régional ajoute même sa propre remise de 100 % sur ce même changement, en filet de sécurité. Dans tous les cas, le résultat est le même chiffre : zéro.

Une résidence secondaire n'a pas droit à l'allègement élargi — c'est ce qu'on rate souvent

Là où cela devient plus précis : la remise régionale couvre aussi un ensemble plus large de changements — la méthode d'amortissement, ou "toute autre condition financière" du prêt — mais seulement quand le bien hypothéqué est la résidence habituelle réelle de l'emprunteur au moment de la signature. Une résidence secondaire en Espagne, par définition, ne l'est pas.

Si vous possédez une résidence secondaire et voulez changer uniquement le taux ou la durée, vous êtes entièrement couvert — c'est l'exonération dont bénéficie tout le monde, résidence habituelle ou non. Si vous voulez restructurer davantage — la méthode d'amortissement, ou d'autres conditions financières au-delà du taux et de la durée — cette remise élargie ne s'applique pas à votre résidence secondaire, et le changement pourrait retomber sous le droit de timbre ordinaire.

Rester chez votre banque, ou en changer, sont deux voies différentes

Ce qui précède — la novación — consiste à obtenir le changement auprès de la banque que vous avez déjà. Il existe une voie distincte : transférer le prêt vers une autre banque, appelée subrogación. Votre banque actuelle ne peut pas s'y opposer, ni refuser le remboursement une fois que la nouvelle banque règle la dette — même si elle dispose d'un court délai pour faire une contre-offre et tenter de vous garder.

Si vous changez de banque, le nouvel acte hypothécaire suit la même répartition des frais que tout nouveau prêt espagnol : la nouvelle banque paie le notaire, le registre, l'agent de formalités et le droit de timbre sur cet acte, par la loi. Avant d'accepter, la nouvelle banque doit vous remettre un document écrit détaillant les coûts exacts et le plafond légal de ce que votre ancienne banque peut vous facturer pour partir.