Vendre en Espagne : votre acheteur garde 3 % du prix — voici pourquoi, et comment le récupérer
Vous signez chez le notaire, et 3 % de ce qui vous était dû n'arrive jamais sur votre compte. Ce n'est pas votre acheteur qui l'a gardé. C'est la loi qui l'oblige à le verser directement au fisc, en votre nom.
Pedro Torres6 min de lecture
Vous avez fixé le prix, choisi une date, et vous comptez déjà le produit de la vente. Puis, chez le notaire, vous découvrez que votre acheteur retient 3 % de ce prix et le verse directement au fisc espagnol — non par méfiance envers vous, mais parce que la loi le lui impose.
Cela arrive que vous ayez réalisé une grosse plus-value, une petite, ou aucune. Ce n'est pas votre facture fiscale finale. C'est un acompte — et la plupart des vendeurs n'apprennent jamais quel est le vrai chiffre derrière.
Pourquoi votre propre acheteur est contraint de vous retenir de l'argent
Quand un non-résident sans établissement permanent en Espagne vend un bien espagnol, l'acheteur — par obligation légale, pas par choix — doit retenir 3 % du prix convenu et le verser au fisc, comme acompte sur l'impôt du vendeur. Cela porte sur le prix, pas sur la plus-value : la retenue s'applique même pour une vente avec peu ou pas de gain.
Si votre acheteur omet de retenir et de verser cette somme, la loi permet au fisc de se retourner contre le bien lui-même — désormais entre les mains du nouveau propriétaire — pour le montant le plus faible entre la retenue impayée et votre impôt réel. Une raison de plus pour un acheteur sérieux d'y veiller, et pour vous de confirmer que cela a bien été fait.
Le véritable impôt est de 19 % de votre plus-value — pas 3 % du prix
Votre impôt réel sur la plus-value est de 19 % du gain réel — le prix de vente moins votre coût d'acquisition justifié (ce que vous avez payé, plus la taxe d'achat, le notaire et le registre payés à l'époque, plus le coût de travaux documentés). Ce taux de 19 % s'applique au gain lui-même, quelle que soit votre nationalité ou résidence — il n'est pas réservé aux vendeurs de l'UE ou de l'EEE.
Ce 19 % est un taux distinct, plus bas que le taux général de 24 % qui s'applique aux autres revenus des non-résidents. La plus-value sur une vente immobilière bénéficie de son propre taux, plus favorable — quel que soit le vendeur.
| Scénario | Retenu chez le notaire (3 %) | Réellement dû (19 %) | Résultat |
|---|---|---|---|
| Acheté 200 000 €, vendu 300 000 € | 9 000 € | 19 % de ~100 000 € de gain ≈ 19 000 € | Vous devez environ 10 000 € de plus |
| Acheté 280 000 €, vendu 300 000 € | 9 000 € | 19 % de ~20 000 € de gain ≈ 3 800 € | Vous récupérez environ 5 200 € |
Exemple propre simplifié, avant déduction des frais d'acquisition et travaux justifiés, qui réduiraient encore le gain imposable.
Deux délais, deux responsables différents
Votre acheteur verse les 3 % au fisc dans le mois suivant la vente (Modelo 211) — c'est son obligation légale, pas la vôtre. Vous, séparément, déposez votre propre déclaration du gain réel (Modelo 210), dans une fenêtre de trois mois qui s'ouvre un mois après la vente — en pratique, entre le 1er et le 4e mois après la signature.
C'est cette déclaration qui fait la réconciliation : si 19 % de votre gain réel est inférieur aux 3 % déjà retenus, vous récupérez la différence. Si c'est plus, vous payez le solde. Dans tous les cas, personne ne le calcule à votre place — vous le déclarez, ou vous laissez au fisc de l'argent qui vous revenait.
Pourquoi mon acheteur retient-il 3 % quand je vends mon bien en Espagne ?
La loi espagnole oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix convenu et à le verser au fisc, comme acompte sur l'impôt du vendeur non-résident — quel que soit le gain réellement réalisé.
Quel est le véritable taux d'impôt sur la plus-value pour un non-résident ?
19 % du gain réel — le prix de vente moins le coût d'acquisition et les travaux justifiés — pas 24 %, et sans restriction aux vendeurs de l'UE ou de l'EEE. Ce taux s'applique spécifiquement au gain d'une vente immobilière.
Comment récupérer la différence si trop a été retenu lors de la vente ?
En déposant votre propre Modelo 210 déclarant le gain réel, dans la fenêtre de trois mois qui s'ouvre un mois après la vente. Si 19 % de votre gain réel est inférieur aux 3 % retenus, la différence vous est remboursée.