Sprzedajesz dom w Hiszpanii? Kupujący zatrzyma Ci 3% ceny, zanim zobaczysz resztę

Dostajesz przelew za sprzedaż domu. Jest o 3% mniejszy, niż się spodziewałeś.

Pedro Torres8 listopada 20265 min czytania

Sprzedajesz dom w Hiszpanii, który kupiłeś lata temu. Umowa podpisana, cena ustalona — ale kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić ją prosto do hiszpańskiego urzędu skarbowego, zamiast przelać Ci całość.

Dla wielu sprzedających to szok w dniu podpisania aktu — mimo że to zaliczka na Twój podatek, nie nowy koszt.

Dlaczego to nie jest dodatkowy podatek

Te 3% to zaliczka (ingreso a cuenta) na podatek od zysku ze sprzedaży. Kupujący ma obowiązek je zatrzymać i wpłacić w Twoim imieniu — jeśli nie wpłaci, nieruchomość pozostaje obciążona do wysokości tej kwoty.

Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), artículo 25.2 — verificado el 08/11/2026 vía Códice/API del BOE.

Ile naprawdę zapłacisz od zysku

Jako obywatel Polski (UE), zysk ze sprzedaży jest opodatkowany stawką 19%, nie ogólną stawką 24% zarezerwowaną dla krajów poza UE/EOG.

RDL 5/2004, artículo 25.1.f).3.º — tipo del 19% para ganancias patrimoniales de residentes en la UE/EEE con efectivo intercambio de información. Verificado el 08/11/2026.

Jeśli po rozliczeniu okaże się, że zatrzymane 3% było wyższe niż faktyczny podatek od zysku (np. sprzedajesz ze stratą), masz prawo odzyskać różnicę — ale trzeba ją złożyć osobną deklaracją, nie dostaje się automatycznie.

Czy kupujący musi zatrzymać 3% ceny przy sprzedaży domu w Hiszpanii?

Tak, jeśli sprzedający jest nierezydentem działającym bez zakładu w Hiszpanii. To zaliczka na podatek od zysku, nie dodatkowy podatek — kupujący wpłaca ją do urzędu w Twoim imieniu.

Jaki podatek płaci obywatel Polski od zysku ze sprzedaży domu w Hiszpanii?

19% zysku, jako rezydent UE — niższa stawka niż ogólna 24% zarezerwowana dla krajów poza UE/EOG.

Czytaj dalej

Kupujesz dom, a dziedziczysz cudzy dług wspólnoty mieszkańcówJeśli poprzedni właściciel nie płacił opłat wspólnoty mieszkańców, część tego długu przechodzi na Ciebie wraz z nieruchomością. Jeden dokument przed podpisaniem mówi Ci, ile.Twój dom w Hiszpanii może dziedziczyć się według prawa polskiego — jeśli to Ty zdecydujeszUnijne rozporządzenie o dziedziczeniu pozwala Polakowi wybrać prawo polskie dla dziedziczenia nieruchomości w Hiszpanii, zamiast automatycznego hiszpańskiego prawa miejsca zamieszkania — ale trzeba to zapisać, zanim coś się stanie, nie po.Po wpisaniu do rejestru, ten dom jest Twój — nawet jeśli ktoś nie powiedział całej prawdyHiszpański system rejestrowy chroni kupującego w dobrej wierze: po wpisaniu nieruchomości do rejestru na Twoje nazwisko, osoba trzecia działająca w dobrej wierze jest chroniona przed wadami, które nie były widoczne w samym rejestrze.