Umowa arras: zaliczka, która może Cię kosztować dwa razy więcej, jeśli się wycofasz

Podpisujesz, wpłacasz zaliczkę — i od tego momentu obie strony mają coś do stracenia.

Pedro Torres8 listopada 20264 min czytania

Znalazłeś dom, sprzedający chce zaliczki, żeby "zarezerwować" nieruchomość na czas, kiedy Ty organizujesz finansowanie. To właśnie jest umowa arras — i to, co w niej podpiszesz, decyduje, co się stanie, jeśli coś pójdzie nie tak.

Problem: wiele osób traktuje tę zaliczkę jak zwykłą rezerwację, którą można odzyskać bez konsekwencji. To nie tak działa w hiszpańskim prawie.

Co się dzieje, jeśli ktoś się wycofa

Jeśli wpłacono arras, a Ty się wycofasz — tracisz je. Jeśli wycofa się sprzedający — musi oddać Ci je w podwójnej wysokości.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 (Código Civil), artículo 1454 — redacción vigente desde el 16/08/1889, verificada el 08/11/2026 vía Códice/API del BOE.

Dlaczego to ma znaczenie, kiedy kupujesz z Polski

Jeśli finansowanie nie zostanie zatwierdzone na czas, a umowa arras nie przewiduje tego wyraźnie jako warunku, zaliczka może przepaść niezależnie od przyczyny. Dlatego to, co jest napisane w umowie — nie tylko sama kwota — decyduje, czy jesteś chroniony.

Co się dzieje z zaliczką arras, jeśli kupujący się wycofa?

Kupujący traci wpłaconą zaliczkę — to podstawowa zasada arras penitenciales w Kodeksie Cywilnym, art. 1454.

Co się dzieje, jeśli sprzedający się wycofa z umowy arras?

Sprzedający musi oddać kupującemu zaliczkę w podwójnej wysokości, zgodnie z art. 1454 Kodeksu Cywilnego.

Czytaj dalej

Kupujesz dom, a dziedziczysz cudzy dług wspólnoty mieszkańcówJeśli poprzedni właściciel nie płacił opłat wspólnoty mieszkańców, część tego długu przechodzi na Ciebie wraz z nieruchomością. Jeden dokument przed podpisaniem mówi Ci, ile.Twój dom w Hiszpanii może dziedziczyć się według prawa polskiego — jeśli to Ty zdecydujeszUnijne rozporządzenie o dziedziczeniu pozwala Polakowi wybrać prawo polskie dla dziedziczenia nieruchomości w Hiszpanii, zamiast automatycznego hiszpańskiego prawa miejsca zamieszkania — ale trzeba to zapisać, zanim coś się stanie, nie po.Po wpisaniu do rejestru, ten dom jest Twój — nawet jeśli ktoś nie powiedział całej prawdyHiszpański system rejestrowy chroni kupującego w dobrej wierze: po wpisaniu nieruchomości do rejestru na Twoje nazwisko, osoba trzecia działająca w dobrej wierze jest chroniona przed wadami, które nie były widoczne w samym rejestrze.