Cambiar tu hipoteca de banco: así funciona, sin pedirle permiso a nadie
Firmaste hace años y el banco lo sabe: cuesta y asusta moverse. Pero la hipoteca no te casa con nadie, y la ley te pone el camino por escrito.
Pedro TorresLegado Finance, ICI nº E8938 min de lectura
Hace tres años tu banco te pareció el único sitio posible. Hoy te sube el diferencial, te cobra una vinculación que ya no te compensa, o simplemente ves que el vecino paga menos por la misma deuda. Y piensas: ya firmé, ya no puedo hacer nada.
No es verdad. La hipoteca es un contrato, no una cadena. Y hay un mecanismo legal, con plazos escritos en una ley de 1994, que te deja moverla a otro banco sin que el actual pueda bloquearte.
El banco actual no puede negarse a que te vayas. Solo puede, si quiere quedarte, igualar la oferta en 15 días.
Qué es la subrogación de acreedor
Se llama subrogación de acreedor: otro banco pasa a ocupar el lugar del tuyo en el préstamo, con el mismo capital pendiente, pero con sus propias condiciones. Lo regula la Ley 2/1994, y no necesita el consentimiento del banco que te lo concedió.
En la escritura de subrogación solo se puede tocar una cosa: el tipo de interés, el plazo, o ambos. Si además quieres ampliar capital, cambiar el sistema de amortización o mover garantías, eso ya no es subrogación: es una novación con el banco nuevo, y se firma distinto.
Los plazos, uno por uno
El proceso tiene fechas exactas, y las marca la ley, no el banco:
- El banco nuevo te hace una oferta vinculante. Con el documento de gastos ya calculado, antes de que firmes nada.
- La aceptas y se notifica a tu banco actual. A partir de aquí empiezan a correr los plazos legales.
- Tu banco tiene 7 días naturales para entregar la certificación de lo que te queda por pagar.
- Y 15 días naturales más para enervar la subrogación. Es decir: para quedarte, igualando él mismo la oferta que has conseguido fuera.
- Si no responde en plazo, la subrogación sigue adelante. Y se formaliza con el banco nuevo.
Esto es lo que de verdad cambia la negociación: tu banco actual ya sabe que tiene 15 días y una oferta real encima de la mesa. No está defendiendo un cliente cautivo, está compitiendo con fecha límite.
Quién paga cada gasto
Si tu hipoteca se firmó desde el 16 de junio de 2019, la ley ya reparte los gastos y no se negocia caso por caso:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Gestoría | El banco |
| Notaría de la escritura | El banco (las copias, quien las pida) |
| Registro de la propiedad | El banco |
| Impuesto (AJD) | Según la normativa fiscal, normalmente tú |
Reparto fijado por el art. 14.1.e de la Ley 5/2019 (LCCI) para préstamos firmados desde el 16/06/2019.
Hay una pieza más, que casi nadie sabe: el banco que pierdes está obligado a devolverte la parte proporcional del impuesto y de los gastos que pagaste al constituir el préstamo con él, calculada sobre lo que te queda por pagar frente a lo que debías al principio. No es un favor. Es la propia ley la que lo obliga.
La comisión, y cuándo no existe
Si tu hipoteca es a tipo variable y pasas a fijo (o a un tramo fijo de al menos 3 años) subrogando el préstamo, el banco que pierdes puede cobrarte como máximo un 0,05 % del capital pendiente, y solo si estás dentro de los primeros 3 años del préstamo. Pasado ese plazo, no puede cobrar nada por este concepto.
Y si lo que haces es simplemente cambiar de entidad sin tocar el tipo de interés, no hay comisión que valga. No se puede cobrar nada por el mero cambio de banco.
Entre finales de 2022 y el 31 de diciembre de 2024, esta comisión estuvo suspendida por una medida temporal del Gobierno (RD-ley 19/2022, modificado por el RD-ley 8/2023). Esa suspensión ya terminó: desde el 1 de enero de 2025 vuelve a aplicar el tope del 0,05 % descrito arriba.
Cuándo compensa de verdad
Mover una hipoteca tiene gestión, y algo de papeleo aunque los gastos los pague el banco. Compensa claramente cuando el diferencial que te ofrecen fuera es sensiblemente mejor que el tuyo, cuando llevas vinculaciones caras que el banco nuevo no exige, o cuando estás a tiempo de pasar a un tipo fijo antes de que termine el plazo de los 3 años en el que la comisión tiene tope bajo.
No compensa si te quedan pocos años de hipoteca, si la diferencia de tipo es mínima, o si tu banco actual, con la presión de los 15 días, ya te iguala la oferta sin moverte de sitio.
Presentar tu caso a varias entidades a la vez, y traer ya la mejor oferta real a tu banco, es exactamente lo que hacemos. Puedes ver cómo trabajamos antes de escribirnos.
Este artículo explica el mecanismo de subrogación de acreedor conforme a la Ley 2/1994 y la Ley 5/2019 (LCCI). No es asesoramiento financiero personalizado: las condiciones concretas dependen de tu hipoteca y de la entidad. Última revisión: 8 de noviembre de 2026.