Qué es una novación hipotecaria y qué puedes cambiar sin cambiar de banco

Tu hipoteca ya no te encaja. El tipo que firmaste hace años se ha quedado caro, o el plazo te ahoga el mes, o simplemente quieres cambiar algo de las condiciones. Lo primero que piensas es "tengo que cambiarme de banco". No siempre es así.

Hay otro camino, más corto sobre el papel: quedarte donde estás y renegociar. Se llama novación, y es distinto de cambiarte de entidad.

La novación es un acuerdo con tu banco de siempre. Nadie está obligado a aceptarla. Por eso lo que lleves a la mesa importa más que lo que pidas.

Qué es exactamente una novación

Una novación modifica las condiciones de tu hipoteca con la misma entidad que te la concedió. No hay cambio de acreedor, no hay otro banco entrando a pagar tu deuda: es tu banco y tú, firmando de nuevo sobre lo ya firmado.

Eso la diferencia de raíz de la subrogación, que es moverte a otra entidad. En la subrogación la ley te da plazos y un procedimiento que el banco actual no puede bloquear sin más. En la novación no: es una negociación, y una negociación se puede ganar o perder.

Qué puedes cambiar en una novación

La Ley 2/1994 fija qué cabe en esa escritura cuando el prestamista es un banco o entidad de crédito. No es un "lo que quieras": es esta lista, y solo esta:

• Capital. Ampliarlo o reducirlo.
• Plazo. Alargarlo o acortarlo.
• Tipo de interés. Pasar de variable a fijo, cambiar el diferencial, revisar el índice de referencia.
• Sistema de amortización y otras condiciones financieras. Cómo se reparten los pagos entre capital e intereses, y lo que se pactó alrededor del préstamo.
• Garantías personales. Por ejemplo, quién avala.

Un matiz que conviene tener claro: si lo que se amplía es el capital o el plazo por ese aumento, y hay otros derechos inscritos después del tuyo en el registro (una segunda hipoteca, un embargo), esos titulares tienen que dar su consentimiento. No es habitual, pero existe.

Lo que no paga: la exención de AJD

Aquí está el dato que de verdad cambia el cálculo. Cuando la novación se pacta de común acuerdo con el banco y toca el tipo de interés y/o el plazo, la escritura está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Lo dice la Ley 2/1994 en su artículo 9, sin condiciones adicionales.

Eso significa que renegociar tipo o plazo con tu banco no te cuesta el impuesto que sí pagarías si firmaras una hipoteca nueva. Si en la misma escritura además amplías capital, esa parte sí puede tributar: la exención cubre tipo y plazo, no todo lo que se firme junto a ellos.

Lo que sí puede costar: la comisión

Si la novación consiste en pasar de un tipo variable a uno fijo (o a un periodo fijo de al menos 3 años), el banco puede cobrar una comisión, con dos límites que juegan a tu favor:

• Tope del 0,05% del capital pendiente. Es el máximo que puede cobrar por este concepto, nunca más.
• Solo durante los primeros 3 años del préstamo. Pasado ese plazo, no se puede cobrar nada por pasar a tipo fijo.
• Nada si no hay amortización de capital. Si la novación solo cambia el tipo y no va acompañada de un pago de capital, la comisión no se devenga.

Entre noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 esta comisión estuvo suspendida por real decreto-ley para aliviar la subida de tipos. Esa suspensión terminó y no se ha prorrogado: desde el 1 de enero de 2025 vuelve a aplicar el tope del 0,05% que acabas de leer, no una comisión de cero.

Cuándo una novación te conviene, y cuándo no

La novación funciona bien cuando lo único que necesitas es un ajuste puntual, y tu relación con el banco tiene margen: llevas años pagando sin incidencias, el capital pendiente es bajo frente al valor de la vivienda, o simplemente el banco está interesado en retenerte.

Donde se tuerce es en lo de siempre: pedir una mejora sin nada que la respalde. Un banco no mejora tus condiciones porque se lo pidas bien. Las mejora cuando sabe que, si no lo hace, te vas. Eso solo se demuestra con una oferta real de otra entidad encima de la mesa, no con la amenaza de "me lo estoy pensando".

Negociar con tu banco sin alternativa es pedir un favor. Negociar con una oferta de otro banco en la mano es una negociación de verdad.

Por eso, antes de sentarte a renegociar, conviene saber qué te ofrecería otra entidad por el mismo perfil. No para irte necesariamente, sino para que la conversación con tu banco se dé en igualdad de condiciones. Eso es justo lo que hacemos en Legado: presentamos tu caso a varias entidades a la vez, y con esa comparación en la mano decides si la mejor jugada es quedarte y renegociar, o moverte.

Este artículo explica el régimen legal de la novación hipotecaria conforme a la Ley 2/1994 y a la Ley 5/2019 (LCCI). No es asesoramiento financiero personalizado: lo que tu banco acepte depende de tu perfil y de su política concreta. Última revisión: 8 de noviembre de 2026.