Amortizar la hipoteca: ¿reduces plazo o reduces cuota?
Te ha entrado la paga doble, una herencia o la venta de algo. Piensas en meterlo en la hipoteca. Y ahí surgen dos preguntas: qué te va a cobrar el banco, y si es mejor que pagues menos cada mes o que termines antes.
Pedro TorresLegado Finance, ICI nº E8937 min de lectura
Te ha entrado un dinero que no esperabas. Una paga extra, una herencia, la venta de un coche o de otra propiedad. Y la idea te viene sola: meterlo en la hipoteca.
Antes de llamar al banco hay dos cosas que conviene tener claras. La primera, qué te puede cobrar por adelantar ese dinero. La segunda, y la que de verdad cambia cuánto ahorras: si pides que te bajen la cuota o que te acorten el plazo.
Amortizar está bien. Amortizar sin preguntar las dos cosas te deja pagando una comisión de más o ahorrando menos de lo que podrías.
Tu derecho a amortizar, y lo que no te pueden negar
La Ley 5/2019 (LCCI), art. 23, te da el derecho a devolver anticipadamente tu hipoteca, entera o en parte, en el momento que quieras. El banco tiene que reducirte los intereses y los costes pendientes en la proporción exacta de lo que adelantas. No puede negarse.
Si tienes un seguro vinculado al préstamo, se extingue con la amortización total, salvo que pongas otro préstamo como beneficiario. Esto solo importa si amortizas el 100%, no en una amortización parcial.
Qué te puede cobrar el banco, y desde cuándo
Aquí hay un cambio reciente que mucha gente no tiene actualizado. Entre finales de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 hubo una suspensión legal: en hipotecas a tipo variable, no se podía cobrar comisión por amortización anticipada. Esa suspensión terminó, no se ha prorrogado. Desde el 1 de enero de 2025 vuelven a aplicar los topes normales de la ley, y son estos:
| Tipo de hipoteca | Primeros años | Después |
|---|---|---|
| Variable (opción A, pactada al firmar) | Hasta 0,15% (primeros 5 años) | 0% |
| Variable (opción B, pactada al firmar) | Hasta 0,25% (primeros 3 años) | 0% |
| Fijo | Hasta 2% (primeros 10 años) | Hasta 1,5% |
En variable solo se pacta UNA de las dos opciones al firmar el préstamo, nunca las dos. Y en ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real del banco, calculada por ley.
Esto tiene una consecuencia práctica: si tu hipoteca es variable y ya has pasado el plazo pactado (5 o 3 años, según tu contrato), amortizar no te cuesta nada. Revisa tu escritura o pregúntanos antes de dar por hecho que te van a cobrar.
Reducir plazo o reducir cuota: la pregunta que de verdad importa
El banco te va a preguntar lo mismo siempre: ¿prefieres que te baje la cuota o que te acorte el plazo? Parece un detalle. No lo es.
- Reducir plazo (misma cuota, menos años). Dejas de pagar intereses en los años que se eliminan al final del préstamo, justo cuando más caro te sale cada euro pendiente. Es la opción que más intereses totales te ahorra a largo plazo.
- Reducir cuota (mismos años, menos al mes). Te alivia el bolsillo desde el mes que viene. El préstamo sigue generando intereses durante los mismos años, solo que sobre un capital algo menor. El ahorro total en intereses es menor que acortando plazo.
No hay una respuesta correcta para todo el mundo. Si tu economía va holgada y lo que quieres es terminar de pagar cuanto antes, acortas plazo. Si lo que necesitas es que te quede más margen cada mes, bajas cuota. Lo que no puedes es elegir sin preguntar el impacto real en tu caso: con el mismo dinero, el ahorro en intereses de una opción y la otra puede ser muy distinto, y depende de cuánto te quede de hipoteca, a qué tipo y a cuántos años.
Cómo se hace, paso a paso
- Avisa al banco de la cantidad y la fecha. No se hace con una transferencia suelta: se solicita formalmente.
- Pide por escrito la comisión que te van a aplicar, si procede. Con el tope de la tabla de arriba delante, para comprobar que no se pasan.
- Decide plazo o cuota antes de firmar nada. Pide al banco la nueva cuota o el nuevo plazo con cada opción, y compáralas.
- Comprueba el nuevo cuadro de amortización. Tiene que reflejar exactamente lo pactado, ni un día ni un euro de más.
Si tienes varias hipotecas, o la tuya se firmó antes de 2019 y no sabes si la LCCI te protege igual, esto es justo lo que miramos nosotros antes de que llames al banco: tu escritura, tu tipo de interés y en qué año estás del plazo pactado.
Este artículo explica el régimen legal de amortización anticipada conforme al art. 23 de la Ley 5/2019 (LCCI) y a la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, modificada por el Real Decreto-ley 8/2023 (suspensión de comisiones en variable, vigente hasta el 31 de diciembre de 2024 y no prorrogada). No es asesoramiento financiero personalizado: la comisión y el ahorro reales dependen de tu contrato. Última revisión: 8 de noviembre de 2026.