El aval del ICO: cuánto cubre, quién entra y qué sigue pagando el banco de tu bolsillo
Tienes nómina y casa elegida. Te falta la entrada. El Estado avala hasta el 20 % de tu hipoteca para que el banco te preste más. Pero el aval no te exime de impuestos, no te quita el estudio de solvencia y caduca el 31 de diciembre de 2027. Aquí está lo que dice el papel.
Pedro TorresLegado Finance, ICI nº E89312 min de lectura
Encuentras el piso. Haces la cuenta. El banco te financia el 80 %. El otro 20 % son cuarenta mil euros en un piso de doscientos mil, y no los tienes.
No es un problema de nómina. Pagas un alquiler que se parece a una cuota. Pero un alquiler no te deja ahorrar cuarenta mil euros.
El aval del ICO existe para este momento exacto. Y tiene fecha de caducidad: 31 de diciembre de 2027.
Qué es el aval del ICO, sin adornos
Es una garantía del Estado. El Ministerio de Vivienda y el ICO la ofrecen a los bancos adheridos a través de un convenio publicado en el BOE (BOE-A-2024-9128). El Estado responde ante el banco de una parte de tu préstamo. Así el banco acepta prestarte más del 80 % del valor.
Tú sigues debiendo el 100 % de la hipoteca. El aval no es una subvención ni dinero a fondo perdido. Protege al banco, no a ti.
Hay una buena noticia en la letra pequeña. El convenio dice que el aval «no aplicará comisión», ni a la entidad ni a ti (estipulación segunda, letra o).
Cuánto cubre y durante cuánto tiempo
| Punto | Qué fija |
|---|---|
| Cobertura general | Hasta el 20 % del principal del préstamo |
| Con certificado energético D o mejor | Hasta el 25 % del principal |
| Préstamo avalado | Superior al 80 % del menor entre tasación y precio (superior al 75 % si el certificado es D o mejor) |
| Duración del aval | Los primeros 10 años del préstamo |
| Qué cubre | Solo cuotas de principal impagadas. No cubre intereses ni comisiones |
| Coste del aval | Sin comisión para la entidad ni para ti |
Fuente: convenio MIVAU–ICO, BOE-A-2024-9128, estipulación segunda, letras i, n, o y p. Para certificados E, F y G el convenio aplica otra fórmula; no la damos porque no hemos podido leerla en el texto publicado.
Un ejemplo con números. Compras un piso de 200.000 €. El aval al 20 % son 40.000 €; con certificado D o mejor, al 25 %, son 50.000 € (cálculo propio). Esa es la parte que el banco ya no te exige en efectivo. Los impuestos y los gastos siguen siendo tuyos.
El aval cubre diez años. Si alargas el plazo de la hipoteca, el aval no se alarga con él (estipulación segunda, letra q).
Quién entra
- Edad. No haber cumplido 36 años el día de la firma. O tener menores a cargo (menores de 18 años) en esa fecha.
- Residencia. Residencia legal continua e ininterrumpida los dos años anteriores. Se exige a todos los compradores (estipulación segunda, letra e).
- Patrimonio. Patrimonio neto máximo de 150.000 €.
- Vivienda. Primera vivienda, para residencia habitual y permanente.
- Ingresos. Un tope que depende de la provincia de la casa. Lo ves en la tabla de abajo.
| Veces el IPREM | Euros brutos al año | Provincias |
|---|---|---|
| 7,5 | 63.000 € | Illes Balears, Madrid, Málaga, Barcelona, Girona, Gipuzkoa, Bizkaia, Santa Cruz de Tenerife |
| 6,5 | 54.600 € | Araba/Álava |
| 5,5 | 46.200 € | Alicante, Valencia, Zaragoza, Cádiz, Pontevedra, Las Palmas, Navarra, Cantabria, Ceuta, Melilla |
| 4,5 | 37.800 € | El resto de provincias |
Tabla del ICO vigente desde el 19/06/2026. Cada menor a cargo suma 0,3 veces el IPREM, y en familias monoparentales el límite sube un 70 %. Euros calculados con el IPREM prorrogado de 8.400 € al año (600 € al mes en 14 pagas): cuando se aprueben presupuestos nuevos, cambiará.
Si compras a dos, el tope es «por comprador». Cómo se suman los ingresos de los dos no lo hemos leído en fuente primaria, así que no te damos una regla que no podamos enseñar.
El precio máximo de tu comunidad
El aval no vale para cualquier vivienda. Cada comunidad tiene un precio máximo. Si la casa lo supera, el aval no aplica.
| Comunidad | Precio máximo |
|---|---|
| Madrid | 325.000 € |
| Cataluña, Navarra, País Vasco | 300.000 € |
| Aragón, Illes Balears | 275.000 € |
| Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Galicia, Murcia, La Rioja, Ceuta, Melilla | 250.000 € |
| Andalucía | 225.000 € |
| Extremadura | 200.000 € |
Fuente: ICO, «Precios máximos aplicables por CCAA».
Lo que el aval no hace
- No te quita el estudio del banco. Te siguen mirando ingresos, estabilidad y deudas. El aval resuelve la garantía. No resuelve el riesgo. Puede haber un no con el aval encima de la mesa.
- No paga los impuestos ni los gastos. Impuesto de la compraventa, notaría, registro y gestoría son tuyos.
- No cubre la diferencia de tasación. Si el tasador valora por debajo del precio, esa diferencia la pones tú.
- No se mueve contigo. Si cambian los titulares o el importe del préstamo, la operación queda sin aval desde ese día (estipulación segunda, letra q).
- No se suma a otro aval público. El convenio dice que la entidad no puede contar con otra garantía o aval público para la misma vivienda (letra l). Si tu comunidad tiene su propio aval, eliges uno de los dos.
El aval te abre la puerta del banco. No negocia el tipo, el plazo ni las vinculaciones por ti.
El plazo que decide cuándo
La firma tiene fecha límite: 31 de diciembre de 2027. No vale tener la casa elegida ese día. Hay que haber firmado el préstamo. Entre las arras, la tasación, la oferta del banco y la notaría pasan semanas. Si empiezas tarde, el aval caduca antes que tu operación.
Hay un segundo reloj, más corto: tu edad. Si cumples 36 años antes de firmar, sales del aval por edad. Salvo que tengas menores a cargo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el aval del ICO?
Una garantía del Estado sobre parte de tu hipoteca: hasta el 20 % del principal, o el 25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor. Permite que el banco te financie más del 80 % del valor. Tú sigues debiendo el 100 %.
¿Cuánto cuesta el aval?
El convenio dice que el aval no lleva comisión ni para la entidad ni para ti (estipulación segunda, letra o). Los impuestos y los gastos de la compra siguen siendo tuyos.
¿Hasta qué edad se puede pedir?
Hasta el día anterior a cumplir 36 años, medido el día de la firma del préstamo. Con menores a cargo (menores de 18 años en esa fecha) no hay límite de edad.
¿Hasta qué fecha puedo firmar?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, según la adenda de 2026 al convenio (BOE-A-2026-14404).
¿Cuántos ingresos puedo tener?
Depende de la provincia de la casa: entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM por comprador. Con el IPREM prorrogado, entre 37.800 € y 63.000 € brutos al año. Los menores a cargo suman 0,3 veces cada uno.
¿Se puede usar para una segunda vivienda?
No. El aval es para una primera vivienda destinada a residencia habitual y permanente.
¿Puedo sumar el aval del ICO y el de mi comunidad?
No. El convenio dice que la entidad no puede contar con otra garantía o aval público para la misma vivienda (estipulación segunda, letra l). Hay que elegir uno de los dos.
Quién te acompaña en esto
El aval abre la puerta. Entrar por ella bien se decide en el expediente. La entidad adecuada, la tasación, los papeles al día y el calendario hasta el 31 de diciembre de 2027.
De eso nos ocupamos juntos. Primero miramos si entras: tu edad, tus dos años de residencia, tu provincia, el precio de la casa. Después vamos a por la hipoteca. Y la pregunta que conviene hacerse antes de dejarse aconsejar es siempre la misma: ¿de quién eres cliente? A nosotros nos contratas tú, nos pagas tú y a ti te rendimos cuentas. Lo puedes comprobar en el contrato antes de empezar.
Verificado el 10 de noviembre de 2026 en el convenio MIVAU–ICO (BOE-A-2024-9128), en su adenda de 2026 (BOE-A-2026-14404) y en los PDF del ICO de precios máximos por comunidad y de umbral de renta por provincia. Los importes en euros son cálculo propio sobre el IPREM prorrogado. El convenio puede cambiar y las entidades aplican su propia política: comprueba las condiciones vigentes antes de decidir. Esto no es asesoramiento financiero personalizado. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.