El aval de Andalucía: 20 % de la vivienda, sin límite de ingresos y sin años de residencia

El problema casi nunca es la cuota. Haces números, ves que pagarías 750 € al mes por tu piso y ahora estás pagando 850 € de alquiler, y piensas que esto está hecho. Entonces el banco te dice que te financia el 80 %. Y el 20 % restante, más impuestos, más notaría, más gestoría, son cincuenta mil euros que no están en tu cuenta y que no vas a juntar ahorrando mientras pagas ese alquiler.

Ese es el muro. Andalucía lleva desde 2023 intentando derribarlo con un aval público, y en marzo de 2026 le metió diez millones de euros más. Hoy es el aval autonómico a la compra con más presupuesto de España: 55.000.000 €.

La Junta se pone detrás del banco por el tramo que va del 80 % al 100 % del precio de tu vivienda. Como máximo, el 20 %. No te da dinero: hace que el banco te lo preste. Y no te cobra nada por ello.

Vamos a desmontarlo entero, con el número de base reguladora al lado de cada cifra. Todo sale del BOJA: el Decreto-ley 4/2023, de 16 de mayo (BOJA núm. 94), la disposición final séptima de la Ley 7/2024, de 23 de diciembre (BOJA núm. 251), que reescribió las cifras, y la Resolución de 23 de marzo de 2026 (BOJA núm. 64), que fijó la dotación actual.

Qué es el Programa Garantía Vivienda Andalucía

Nació en mayo de 2023 con el nombre de Programa Garantía Vivienda Joven. El 23 de enero de 2025 se le cayó el apellido: una resolución de la Secretaría General de Vivienda lo rebautizó como Programa Garantía Vivienda Andalucía. No fue solo cosmética. Ese mismo cambio venía acompañado de la subida de la edad de 35 a 40 años, y quitarle la palabra «joven» al programa era lo coherente.

El mecanismo es un aval, no una subvención. La Junta no te transfiere nada. Lo que hace es depositar dinero en una cuenta abierta en cada banco colaborador y dejarlo inmovilizado como garantía de tu préstamo (base 3.2). Si tú pagas, ese dinero nunca se mueve y va quedando liberado a medida que amortizas.

Ocho entidades financieras firmaron el convenio el 18 de agosto de 2023. Dos cosas han cambiado desde entonces y las dos constan en el BOJA: Cajasur quedó absorbida por Kutxabank el 1 de octubre de 2025, y el Banco Santander extinguió su convenio el 3 de febrero de 2026. Si tu banco de siempre es el Santander, este aval ya no te lo tramita él.

Cuánto avala y sobre qué se calcula el porcentaje

La base 1.2 lo define sin margen de interpretación: la garantía cubre «el importe del préstamo que exceda del 80 % del precio de referencia y hasta el 100 % del mismo, siendo por tanto como máximo del 20 % del precio de referencia».

Y «precio de referencia» tiene una definición concreta: el precio de compra o el valor de tasación, el que sea menor (base 4.2.a). Esto importa mucho más de lo que parece. Si compras por 220.000 € y la tasación sale 205.000 €, el aval no se calcula sobre 220.000 sino sobre 205.000. Y el hueco de 15.000 € entre lo que pagas y lo que se tasa lo pones tú, entero, aval o no aval.

La cuenta de lo que dejas de aportar es una simple multiplicación. La hacemos nosotros sobre las cifras publicadas; no es una tabla oficial de la Junta:

La garantía responde solo del capital principal. La base 4.1 lo dice con todas las letras: «no extendiéndose a intereses, comisiones ni gastos de ningún tipo, judiciales y extrajudiciales». Y el préstamo garantizado no puede financiar los impuestos ni las tasas de la compra (base 4.2.a). El ITP, la notaría, el registro y la gestoría los sigues pagando tú, en efectivo, el día de la firma.

Ese último punto es el que más operaciones tuerce. El aval te resuelve la entrada, no los gastos. Sigues necesitando ahorro. Menos, pero lo necesitas.

El precio máximo, y los 59.048 € de la letra pequeña energética

La base 4.2.e fija el tope: precio de referencia máximo de 295.240 € con carácter general, «pudiéndose incrementar el precio un 20 % si la vivienda es eficiente energéticamente en grado A o B, hasta 354.288 €». Se excluyen los gastos y tributos inherentes a la adquisición, así que el tope se mide sobre el precio limpio.

La diferencia entre las dos cifras no es cosmética. Son 59.048 € más de precio permitido, y un aval que pasa de 59.048 € a 70.857,60 €. En obra nueva, donde la calificación A es casi el estándar, eso es la diferencia entre poder optar a un piso y no poder. Pide siempre el certificado energético antes de firmar arras: la letra la decide el certificado, no el folleto.

Entran también los anejos vinculados —garaje, buhardilla, sótano— siempre que estén así definidos en el título constitutivo de la propiedad (base 1.2). Si el garaje va en escritura aparte, no cuenta.

Quién puede pedirlo

Fíjate en la fila de «varios compradores», porque es una ventaja real y poco conocida. Si compráis en pareja y uno tiene 43 años y el otro 39, el requisito de edad se cumple. Todo lo demás —no ser propietarios, empadronamiento, estar al corriente— lo tenéis que cumplir los dos.

Lo que Andalucía no pregunta: ni cuánto ganas ni cuánto llevas allí

Aquí está la diferencia de fondo con el resto de España. Hemos leído el articulado entero buscando la palabra IPREM y cualquier referencia a un techo de renta como requisito de acceso. No hay ninguno. Andalucía no te pone límite de ingresos.

Compáralo: Galicia exige entre 2 y 5,5 veces el IPREM —y es la única que además pone un suelo—, Canarias se queda en 5 veces y encima limita el patrimonio neto a 150.000 €, Baleares en 6,5 veces. En Andalucía, si el banco te aprueba el préstamo, el aval no mira tu nómina.

Y tampoco hay años de residencia. Canarias pide dos, Castilla-La Mancha dos, Baleares cinco. Andalucía pide un certificado o volante de padrón de un municipio andaluz en el momento de la solicitud (base 5.4.b), y nada más. Si te acabas de mudar a Sevilla por trabajo, entras.

La contrapartida está en el otro extremo del proceso: durante los dos primeros años tienes que presentar ante la Secretaría General de Vivienda un certificado anual de empadronamiento en la vivienda comprada, dentro de los dos meses siguientes al vencimiento de cada anualidad (base 5.6). Andalucía no te pide arraigo para entrar; te lo pide para quedarte.

La norma admite la excepción: si acreditas traslado de domicilio por motivos laborales u otra causa justificada, el incumplimiento no se te imputa (bases 4.2.e y 5.1, y base 22.2, que extendió esa salvedad a todas las referencias del programa).

Tres cláusulas de la base cuarta que juegan a tu favor

Casi todo lo que se cuenta de la letra pequeña de las ayudas es lo que te quitan. Aquí hay tres cosas que la norma te da y que conviene llevar sabidas a la mesa del banco.

• Comisión del 0 % por constituir y mantener la garantía, y ninguna contragarantía exigible (base 4.5). Este aval no cuesta dinero. No es lo habitual: el balear, por ejemplo, cobra un 0,50 % del principal garantizado.
• Prohibida la venta vinculada. La base 4.2.b dice que «no se pueda exigir la contratación de ningún producto o servicio adicional», que «en todo caso podrá ser voluntario». Si el banco te condiciona el aval a un seguro de vida o a domiciliar la nómina, está incumpliendo la base reguladora del programa que él mismo ha firmado.
• Compatible con cualquier otra ayuda a la compra, mientras la suma no supere el 100 % del precio de la vivienda (base 4.3). Si además cobras una ayuda a la financiación, esa ayuda tiene que ir a amortizar el préstamo garantizado, no a otra cosa.

Y una que juega en contra, o mejor dicho, que acota para qué sirve el dinero: el importe del préstamo garantizado se destina exclusivamente a pagar el precio de la vivienda y sus anejos. La base 4.2.d prohíbe expresamente usarlo para «cancelar, refinanciar o reestructurar ningún tipo de operación de activo preexistente» en esa o en cualquier otra entidad. Y añade la sanción: «esta práctica dejaría sin efecto la garantía». Si tenías la idea de aprovechar la hipoteca para cerrar un préstamo del coche, olvídala.

Cómo se pide: no lo pides tú, lo pide tu banco

Esta es la parte del procedimiento que más confusión genera, porque va al revés de lo que uno espera de una ayuda pública. No hay una ventanilla de la Junta a la que ir. El procedimiento «se iniciará por solicitud presentada por la entidad financiera colaboradora, a instancia de la persona interesada» (base 8.1).

Es decir: tú vas al banco, el banco estudia tu operación, te aprueba el préstamo y, solo entonces, presenta la solicitud del aval en tu nombre y con tu representación en el Registro Electrónico Único de la Junta (base 10.2). El banco certifica en la propia solicitud que cumples los requisitos (base 9.4).

1. 1Firmas arras o preacuerdo de compraventa y el banco te aprueba la hipoteca.
2. 2Entregas al banco: DNI, certificado o volante de padrón andaluz, certificado negativo catastral y nota simple del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad, el contrato de arras y una declaración responsable de que vas a vivir allí dos años (base 5.4).
3. 3El banco presenta la solicitud telemáticamente. La hora y fecha de tu solicitud ante el banco quedan registradas: la norma le obliga a usar un sistema que las refleje (base 9.1).
4. 4La Junta resuelve en un plazo máximo de un mes desde la entrada en el registro. Si no contesta, se entiende desestimada (base 12.3).
5. 5La resolución de concesión te da un plazo máximo de tres meses para formalizar el préstamo (base 11.6).

Ese silencio administrativo negativo del punto 4 no es un tecnicismo. Significa que si pasa un mes sin respuesta, tu operación no está aprobada: está denegada. Si tienes arras con penalización y fecha de vencimiento, el calendario hay que montarlo contando con esto, no esperando que salga bien.

Si la propuesta es denegatoria o estimatoria en parte, el banco tiene diez días para alegar y aportar documentos (base 11.5). Ojo con quién lleva ese trámite: es tu operación, pero la interlocución la tiene la entidad. Las notificaciones se le hacen a ella, no a ti; tú solo recibes un aviso por correo electrónico si lo pediste en la solicitud (base 11.7).

El detalle que decide tu solicitud: el cupo es de tu banco, no del programa

De todo lo que hay en estas veinte bases reguladoras, esto es lo que más gente deja fuera y lo que menos se cuenta.

Los 55 millones de euros no están en una bolsa común. Están repartidos entidad por entidad, en proporción al número de oficinas que cada banco tiene en Andalucía y, en las redistribuciones posteriores, al ritmo al que cada uno ha ido consumiendo su parte. Ese reparto se hace por resolución de la Secretaría General de Vivienda, y se ha revisado ya varias veces: mayo de 2024, diciembre de 2024, agosto de 2025, diciembre de 2025 y marzo de 2026.

La consecuencia práctica la escribe la base 10.6: «Serán inadmitidas las solicitudes presentadas en caso de haberse agotado la cuantía asignada a cada entidad financiera colaboradora». Tu banco puede haber agotado su cupo aunque al programa le sobre dinero. Y entonces tu solicitud no se deniega: ni siquiera se admite.

Traducido a lo que tienes que hacer: antes de dar por hecho nada, pregunta en la entidad si le queda cupo asignado. Y si no le queda, esa operación se busca en otro banco adherido. No es cambiar de sucursal, es cambiar de entidad.

A escala de programa, la trayectoria de la dotación es esta, toda ella publicada:

Un orden de magnitud, y esto es cálculo nuestro, no una cifra de la Junta: si todas las operaciones fueran al precio máximo general de 295.240 €, el aval de cada una sería de 59.048 €, y 55.000.000 € darían para unas 931 operaciones. En la práctica el precio medio es más bajo y las operaciones son bastantes más, pero la idea es la que es: esto es un cupo finito, no un derecho abierto.

Cuando se agote el importe global, la Junta tiene que publicarlo en el BOJA, en el Portal de Transparencia y en el portal de la Consejería, y a partir de ese momento las solicitudes posteriores se inadmiten (base 8.2). Que en marzo de 2026 se ampliara y se repartiera crédito nuevo dice que en esa fecha el programa seguía vivo. No hemos visto publicada ninguna resolución de agotamiento; eso no es lo mismo que garantizarte que hoy queda dinero en tu entidad.

Cuánto dura el aval y qué pasa si dejas de pagar

El aval no acompaña a la hipoteca hasta el final. La base 4.4 fija su muerte natural: la garantía «quedará sin efecto en el momento en el que el principal del préstamo hipotecario pendiente de pago sea igual o inferior al 80 % de su importe inicial».

Léelo despacio, porque no dice lo mismo que en otras comunidades. Es el 80 % del importe inicial del préstamo, no del valor de la vivienda. Sobre una hipoteca de 200.000 €, el aval se extingue cuando hayas amortizado 40.000 € de capital. En ese momento la Junta retira su depósito de la cuenta del banco y tu hipoteca sigue como cualquier otra.

Y si dejas de pagar, ¿qué pasa? Conviene saberlo antes, no después. La base 15 es muy clara en algo que a mucha gente le sorprende: el aval no te protege a ti, protege al banco. Quien reclama, quien ejecuta la hipoteca y quien vende el inmueble es la entidad, «por cuenta y en nombre de la Junta de Andalucía» (base 15.2). Tú respondes igual que en cualquier hipoteca.

Terminada la ejecución, si lo obtenido cubre la deuda, la garantía se extingue y la Junta recupera su depósito. Si no la cubre, la Junta transfiere al banco la garantía descontada la amortización, y recibe a cambio la parte del producto de la venta que le corresponde en proporción (base 15.4). En un concurso de acreedores, el crédito de la Junta es crédito ordinario, sin privilegio.

Cinco formas de quedarte fuera

• Contar con el precio de compra y no con la tasación. El aval se calcula sobre el menor de los dos. Una tasación baja te devuelve al punto de partida.
• Presupuestar solo la entrada. Impuestos, notaría, registro y gestoría no se pueden financiar con el préstamo garantizado (base 4.2.a) y hay que llevarlos en efectivo.
• Dar por hecho que hay cupo. Es de tu entidad, no del programa, y agotado el suyo tu solicitud se inadmite (base 10.6).
• Ser titular de una parte de una vivienda heredada superior al 50 %. Hasta el 50 % por herencia no cuenta; por encima, sí (base 5.1).
• Olvidar el certificado anual de empadronamiento. Hay dos meses desde el vencimiento de cada una de las dos primeras anualidades para presentarlo (base 5.6). Es la obligación que más se incumple, porque llega cuando ya nadie se acuerda del expediente.

A eso hay que sumar las causas de revocación de la base 17: incumplir el destino del préstamo, haber obtenido la garantía ocultando algo que la habría impedido, o no permitir las actuaciones de comprobación de la entidad, del órgano instructor, de la Intervención General, del Tribunal de Cuentas o de la Cámara de Cuentas.

Entonces, ¿merece la pena?

Si vas a comprar tu primera vivienda en Andalucía, tienes hasta 40 años y tu problema es la entrada, sí, sin matices. Es gratis, no te obliga a contratar nada, es compatible con otras ayudas y no te pregunta cuánto ganas. Hay pocas ayudas públicas de las que se pueda decir eso.

Lo que hay que tener claro es qué no resuelve. No baja tu cuota: la sube, porque financias más capital. No te paga los impuestos. Y no sustituye a que el banco te apruebe la operación: el aval entra después de que la entidad haya dicho que sí, no antes. Si tu perfil no aguanta la cuota de una hipoteca al 100 %, el aval no cambia nada.

Ahí es donde se decide de verdad la operación: en cómo se presenta tu caso, en qué entidad se presenta y en si esa entidad tiene cupo. Eso no lo arregla leer el BOJA. Lo arregla tener a alguien que sepa qué banco está dando estas operaciones este mes y con qué criterio.

Todas las cifras de esta guía salen del BOJA: Decreto-ley 4/2023, de 16 de mayo (núm. 94), disposición final séptima de la Ley 7/2024, de 23 de diciembre (núm. 251) y Resolución de 23 de marzo de 2026 (núm. 64). Las condiciones de estos programas cambian por resolución y sin aviso. Antes de tomar una decisión, confirma la redacción vigente. Preferimos llegar tarde a publicarte una cifra que no hemos visto en el papel.